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【新聞疑義1688】租賃物修繕法令之適用

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
近年房價大幅上漲,相較之下,房租漲幅有限,愈來愈多人選擇租屋取代購屋,雖然租房只是暫時寄居,但是一住數年的人也不在少數,簽約前確實清查屋況、釐清合約的責任歸屬,不但避免糾紛,遇上有心敲詐的房東也能自保。
在外租屋,一般人僅評估預算與交通便利性,不過卻經常忽略「落落長」的合約內容、租房處的安全性,通常最常出現的問題,不外乎合約提前終止、水電費用合理性、以及最具爭議性的設備損壞責任歸屬。
在最新版的《租屋定型化契約》中,押金、違約金、以及水電費的用法都有明確記載,不過租屋的安全性仍需房客自行把關。崔媽媽基金會居住扶助部主任馮麗芳建議,房客應檢查房屋的消防設備與逃生通道是否無虞,長期入住者,也可考慮換鎖或加裝鎖扣,確保新家的門戶安全。
(蘋果日報2017年02月25日報導: 避免租屋糾紛 簽約前須確認屋況與責任)。

【疑義】
一、租賃物修繕法令之適用

(一)房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第9條(修繕及改裝)之適用

按如承租人與出租人均是消費者保護法所稀稱之消費者(註一)與企業經營者(註二),兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(註三)之應記載事項第9條(修繕及改裝):「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時,應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者,不在此限。前項由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時,承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中扣除。房屋有改裝設施之必要,承租人應經出租人同意,始得依相關法令自行裝設,但不得損害原有建築之結構安全。前項情形承租人返還房屋時,□應負責回復原狀□現況返還□其他   。」之適用。

問題是一般的租賃,常是非企業經營者或非定型化契約或消費者,並無適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之餘地(註四)。

(二)非企業經營者或非定型化契約或消費者,依民法等相關規定

又非企業經營者或非定型化契約或消費者,就不得適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第9條之規定。反而要回到民法等相關規定。

即與租賃物修繕有關者,係規定於民法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」、第429條:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。」、第430條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」、第437條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。」。

其中,雖依民法第423條之規定,出租人有提供及維持合於約定使用、收益狀態租賃物之義務,惟在「租賃關係存續中,修繕責任之負擔」上,當事人間也非不得約定「由承租人負擔」(有約定者,除該約定違反誠信原則等因而無效外,自從其約定);當事人間如未約定「由承租人負擔」,也沒有另有習慣,雖由「出租人負擔」,惟應同時符合「有修繕必要」、「有修繕可能」及「承租人已盡應即通知義務(但為出租人所已知者,不在此限:另外,承租人亦得定相當期限,催告出租人修繕)」等三項要件,出租人始須進行該修繕工作,並在「承租人定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕」時,發生「承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」之法律效果。

更甚者,承租人怠於為民法第437條第1項所定之應即通知義務,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害(註五)。

二、租賃修繕糾紛之處理
又租賃糾紛之處理,雖可從事前預防、事中防止與事後救濟等三方向去思考,但仍以事前預防為重。而事前預防,則須從「情報蒐集」及「契約條款具體明確」等二方面著手。

是有關租賃物之修繕,其修繕責任之約定、交付租賃物之現況舉證資料等租賃物修繕有關項目,自應於租賃契約條款具體明確之。

【註解】
註一:行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」參照。
註二:行政院消費者保護處院臺消保字第10501165274號函:「……獲致結論略以:『不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以消保法加以規範。』」參照。
註三:https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90EDBE5FE7&s=CADFDD9AD2D5085F
註四:惟行政院會通過「租賃住宅市場發展條例」草案(卜土http://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=D59AE976E132130Dhttps://www.moi.gov.tw/files/news_file/%E9%99%84%E4%BB%B6%20%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%B8%82%E5%A0%B4%E7%99%BC%E5%B1%95%E6%A2%9D%E4%BE%8B%E8%8D%89%E6%A1%88%E7%B8%BD%E8%AA%AA%E6%98%8E.pdf)第5條:「非屬消費者保護法第二條第三款規定消費關係之住宅租賃契約之內容,中央主管機關應訂定其應約定及不得約定事項。……第一項住宅租賃契約,違反中央主管機關訂定之應約定及不得約定事項者,該契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。」(立法理由如下:一、依消費者保護法第二條第三款規定,消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件,亦即支付租金之承租人所租賃之住宅,應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約,本得依該法第十七條第一項規定,由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約,如出租人非為企業經營者,或承租人為企業經營者(非為消費者),則非必然有消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃市場,保障租賃雙方當事人權益,及發展租賃住宅服務業,允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。租賃契約,明定其應約定及不得約定事項,爰訂定第一項規定。……),設有「得適用非屬消費者保護法第2條第3款規定消費關係之租賃住宅契約應約定及不得約定事項」,恐也會有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之相同規定。爰仍建議出租人須及早因應。
註五:【新聞疑義1576】屋塌像震災,房東竟拒賠!http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&article_category_id=2158&job_id=222228&article_id=135320

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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