文 / 楊春吉
房仲指控「違法跳單」，張杰夫妻不忍了？
本篇新聞報導內容：https://www.ctwant.com/article/166906
壹、之前有關大陸跳單之相關說明及案例(請參閱《今日看新聞學法律~大陸房地產之跳單門及速銷團隊》
https://www.lawtw.com/archives/471261 一文)
所謂大陸跳單門此新聞事件，如在台灣，則涉「仲介賺取價差及其他報酬之違法情與其事後救濟」「房價之合理價格」及「跳單之事後救濟」等相關事項，茲說明如下:
一、不動產經紀業管理條例 第19條規定「(第1項)經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。(第2項)違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」。
二、又不動產仲介經紀業報酬計收標準規定「一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。二、前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。三、本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍，不包括「租賃」案件。四、經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。」。
三、是居間報酬之總額上限(買賣部分)，原則上為實際成交價格之百分之六，而買賣雙方應付比率，則須明定於委託銷售契約書內，而且經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金按前揭報酬標準計收。違反前開規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。
四、至於個別物件之合理房價，則有賴買賣當事人「善用不動產公開之相關資訊（含實價登錄 https://lvr.land.moi.gov.tw/
、591 https://m.591.com.tw/ 、好房網 https://buy.housefun.com.tw/region/%e5%8f%b0%e5%8c%97%e5%b8%82-%e4%bf%a1%e7%be%a9%e5%8d%80_c/%e4%bd%8f%e5%ae%85_use/?od=SeqUp&brand=1&dmcode=20170500e06ks0000u0000&gclid=Cj0KCQiAx9mABhD0ARIsAEfpavRojZVYcs-XDXsIYVwZkqy7Xb_QDJ5EcQQI4mIiKyNFGDhJ2aCaN60aAsxUEALw_wcB 、樂屋網 https://www.rakuya.com.tw/ 、yes319 https://www.yes319.com/ 、住展房屋網 https://www.myhousing.com.tw/#tab-2 等）」及「就個別物件當地市情行情的熟悉及掌握」;
即(一)在買賣該物件之前，須長期實際參訪當地各預售屋、新成屋、新古屋及中古屋，瞭解並掌握「各物件所位區位、個別物件間之差異性」及「其廣義生活機能與房價間的關係」。
(二)實價登錄、591等資訊，記得要考量「參考物件房價」在時間上及個別條件之差異，修正時間及個別條件差異上的影響後，始得為較可靠之酌量房價依據。在未修正之前，其「僅為參考」而已。
(三)實價登錄以外，591等所公開之成交價格，係由屋主或仲介或其他代理人按「成交」而送出;屋主或仲介或其他代理人，通常並未依「實際成交價格」修正「刊登於平台之最後一次價格」即按「成交」，故此「成交價格」，並非「真正之實際成交價格」，須予注意。
五、另外，所謂跳單，乃指買方或賣方已與仲介間有了居間契約，但跳過仲介私自與買方或賣方簽訂買賣契約，進行交易之行為（https://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E8%B7%B3%E5%8D%95 、https://kknews.cc/house/8m5qole.html 、http://lawdata.com.tw/tw/detail.aspx?no=144615）。
此種行為，在台灣，買方或賣方仍須依約交付居間報酬予仲介(居間人)，除未被發現外，恐較難免除交付居間報酬之契約義務。
以上為台灣之情形。但如在大陸呢?
貳、大陸合同法中，居間合同之相關規定及本案分析
有關居間契約係規定在大陸合同法
其中，與本案 https://www.ctwant.com/article/166906 較有關之第427條係規定「居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人從事居間活動支出的必要費用。」，與台灣民法第568條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=568 之規定，稍有差異，則須注意。
當然，除「前揭大陸合同法相關規定」外，仍須就此部分查明大陸是否有無其他效力優先於前揭大陸合同法相關規定之特?法或特?規定。
至於本案張杰夫妻是否有違法跳單之事實，仍未明。爰須就此事實，先予釐清之。
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楊春吉 |
