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民進黨總統初選民調出爐
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民進黨總統初選民調的科學性
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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【新聞疑義1582】小心!租屋詐騙

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

有民眾透過租屋網站找房,卻遇到詐騙。民眾在租屋網上找到心目中的理想房子,租金又合理,急於搶租,未看房也未簽約,就把一個月租金、押金及手續費匯入房東指定的國外帳戶後,房東繼而失聯,才驚覺遇上詐騙,報警處理,但已損失三萬六千元。專家建議,房屋租賃最忌諱房客沒看屋就簽約匯款,租屋務必親自見過房東、仔細檢查屋況,並詳閱合約後,才能簽約付款。一名從台南到台北工作的租屋客表示,原本租的套房已住多年,想換租有廚房的房子,這半年來他常瀏覽各大租屋網找房,在去年十二月初在租屋網發現一間格局一房一廳,有廚房、家具齊全,每月租金一萬七千元,照片中屋況良好,符合需求,他依網站上房東所留的電話都打不通,改用電子郵件才取得聯繫。投訴人說,房東回信自稱被調到英國工作,短期不會回國,還說只要匯款首月房租,及一個月租金作為押金及兩千元手續費,他就會把鑰匙寄給台灣的物業公司,由物業公司帶看並協助簽約。「匯款後房東就再也不回電子郵件,我才發現被騙了。」他說,因聯絡過程中,對方把自身背景劇本編得很完整,他才大意把錢匯出,共損失三萬六千餘元,「事後回想起來,我當時的作法真的很不合常理」,現已報警,希望不要再有人受騙上當。內政部警政署刑事警察局預防科指出,「165反詐騙諮詢專線」確實有接獲數起民眾檢舉此詐騙手法,但無法透露詳細受害人數,建議民眾務必多加留意。記者採訪三間租屋網,591房屋交易網表示,有接獲房客反映類似詐騙情形,接獲檢舉後,會下架問題物件,封鎖屋主帳戶,請工程人員加強刊登物件的帳戶驗證防堵詐騙行為。而樂屋網及好房網均表示,未接獲類似案例。崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示,房屋租賃最忌諱房客沒看屋就簽約匯款。曹筱筠提醒,租屋前務必先看房,也可向附近鄰居打探有無發生過租賃糾紛,並詳讀合約內容,同意再簽名,不要輕易被引誘,且租屋網屬平台,未收取房客費用,因此無責任,「連泡麵都可能發生圖片與內容物不符,更何況是房子。」 (蘋果日報105年2月2日報導:租屋急匯款 房東收錢失聯 上網找房未簽約 房客遭詐3萬6)。


【疑義】

一、租賃為諾成契約,一造約明以某物租與相對人使用,其相對人約明支付租金,即生效力,不以訂定字據為必要,不以押金之交付為成立要件。而且租賃,就出租人無所有權之物,亦得成立

按租賃為諾成契約,一造約明以某物租與相對人使用,其相對人約明支付租金,即生效力(註一),不以訂定字據為必要,不以押金之交付為成立要件(註二)。而且租賃,就出租人無所有權之物,亦得成立(註三)。而且契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就」或「有情事變更情事」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之),向債務人請求之(註四)。

又依民法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」之規定,出租人有提供及維持合於約定使用、收益狀態租賃物之義務。

另民法第229條第1項、第254條、第259條、第179條也分別規定「給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任。」「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。」「契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:一、由他方所受領之給付物,應返還之。二、受領之給付為金錢者,應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者,應照受領時之價額,以金之。四、受領之給付物生有孳息者,應返還之。五、就返還之物,已支出必要或有益之費用,得於他方受返還時所得利益之限度內,請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由,致不能返還者,應償還其額價。」「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」。

臺灣高等法院103年度上字第1285號民事判決也云「次按押租金之性質,乃擔保租金之給付,如承租人有欠租情事,可由出租人主張抵付租金(最高法院65年台上字第2714號判例意旨參照);押租金在擔保承租人租金之給付,於租賃關係消滅後,且承租人且無欠租之情事,始能請求出租人返還押租金(參見最高法院83年台上字第2108號判例意旨),是押租金僅於租賃契約關係終止,承租人無積欠租金或負有其他損賠償義務,或雖負有欠租、損害賠償義務,而以押租金抵付後仍有餘額,承租人請求返還之條件始行成就,而得請求出租人返還押租金。查周0樺先後於101年12月4日、102年1月23日對林0國所為解除契約之意思表示,均為於法不合,系爭租約迄102年8月1日合意終止,系爭租約於合意終止前自屬有效存在,依據系爭租約約定,至102年8月31日前,周0樺負有按月給付租金3萬元之義務而未為給付,且周0樺負有回復原狀義務,如前所述,依上開說明,林0國以之抵充周0樺未付租金後,周0樺已無可請求返還之押租金,周0樺主張依民法第179條、第259條第1項第1款規定請求,為無理由。」。

從而,本案報導如屬實,縱使本案未訂定字據,因本案當事人間已對「租賃物」及「租金」有所合意而成立,而且該租賃契約也未因違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而全部或一部無效,加上,條件如已成就(契約如已生效、給付期日如已屆期),亦未有情事變更,及依約、適法解除契約情事,本案承租人自得依民法第423條、第229條第1項、第254條、第259條、第179條之規定及前開臺灣高等法院103年度上字第1285號民事判決之意旨,定相當期間,向本案出租人,請求提供合於約定使用狀態之租賃物;本案出租人未於期限內履行者,本案承租人則得解除該租賃契約,向本案出租人請求返還「其已受領之押租金及租金」。

惟本案出租人已失聯,以至於本案承租人只能報案,試以刑法第339條第1項:「意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」之規定論處之。

二、網路平台無責任?

又租屋網路平台業者對房客有無義務?並非逕以有無收取房客費用為論斷(例如使用借貸,係以無償為要件),而應依「其間有無存在契約關係」、「契約之性質」、「當事人間之約定內容」及「法律或法規命令有無規定」而定,應予注意。


【註解】
註一:最高法院19年上字第343號判例、民法第421條第1項:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」參照。
註二:最高法院33年上字第637號判例:「使用租賃為諾成契約,當事人約定一方以物租與他方使用,他方支付租金,即生效力,不以押金之交付為成立要件。」參照。
註三:最高法院33年上字第84號判例、50 年台上字第 284 號判例:「租賃非如消費借貸,係移轉物之所有權於相對人之契約,不過使承租人就其物而為使用收益。故出租人對其物有所有權或其他權利與否,全非租賃之成立要件。至於耕地承領人於承領後將承領耕地出租,亦僅構成由政府收回耕地沒入地價之原因,並非使當事人間之租約當然無效。」、48 年台上字第1258號判例:「租賃,乃特定當事人間所締之契約,出租人既不以所有人為限,則在租賃關係存續中,關於租賃上權利之行使,例如欠租之催告,終止之表示等項,概應由締結契約之名義人行之。始能生效。」、64年台上字第424號判例:「租賃契約,係以當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金而成立,並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」參照。
註四:【新聞疑義1580】網購16件,店家只來1件?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=222469&article_category_id=2235&article_id=135519 。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
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