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【新聞疑義1724】住戶未繳管理費,管委會消磁不讓搭電梯?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


(筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)

【新聞】
許多電梯大樓內會為了住戶安全設置刷卡機防止陌生人進入,那如果房客缺繳管理費,管委會能不能取消房客的使用電梯的權力呢?
根據東森新聞報導,有位民眾因長期出差導致缺繳2期管理費,社區管委會決議將他的卡消磁,讓他沒有辦法啟動電梯,他向總幹事大罵這是限制個人行動自由的行為。根據東森新聞採訪崔媽媽基金會法律義工柏仙妮律師表示,管理費是不得認定為與使用公共設施之間有明確的對價關係,更不是只用來支付電梯的管理維護費用,如果房客缺繳管理費應該依循法律途徑解決。
其實,電梯的法定名稱為「昇降梯」,若超過10層樓則為「緊急用昇降機」。而電梯是否能裝設刷卡機呢?法律其實並沒有強制規定,但根據內政部第8711339號函表示,設置緊急用昇降梯的建築只要發生火災,需要使用緊急用昇降梯才能讓消防員迅速搶救,如果設置刷卡機,將影響緊急救難時效以及增加逃生之阻礙。為避免影響建築物之救災及逃生功能,緊急用昇降機不宜設置刷卡機。
 (|好房網News 2017年11月13日報導:住戶不繳管理費 管委會能不讓搭電梯嗎?)

【疑義】
一、積欠管理費之處理
按依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定,區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離;該住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

是積欠管理費之處理,可依下列方式依序為之。
(一) 積欠管理費之催告與積欠管理費資訊之公告
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用(管理費,屬區分所有權人應分擔之費用),管理負責人或管理委員會得定相當期間催告或公告。
只是此種催告或公告,要在符合比例原則下,審酌催告成本、催告有效性及保護個資等因素為之。

(二) 訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

(三) 訴請法院強制其遷離
住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。

(四) 聲請法院拍賣之
該住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

(二) 積欠管理費之處理,可依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定為之,尚不得以積欠管理費之由,妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用

按公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則(註一),不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用(註二)。

從而,積欠管理費之處理,可依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定,以前開方式依序為之,尚不得以積欠管理費之由,妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用,以免違反比例原則中的目的正當性原則、損害最小原則(即有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者)及狹義比例原則(即採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡)。

【註解】
註一:按所謂「比例原則」,除「目的正當性原則」外,其內容,主要明定於行政程序法第7條:「行政行為,應依下列原則為之:一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。至於所謂平等原則,其精義為「等者,等之;不等之,不等之」,即「性質相同者,應相同之處理; 性質不同者,應為不同之處理」。 換言之,平等原則是要求「性質不同者,要有合理的差別待遇」。至於有無違反「平等原則」?則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由,與目的之達成有無合理關聯」而定(大法官會議釋字第635號、第624號、第618號、第614號解釋等參照)。
註二:最高法院100年度台上字第1293號民事判決:「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,駁回上訴人在第一審之訴,無非以:依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定,公寓大廈之電梯應屬於共用部分,不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯,惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之;住戶應遵守規約規定事項,同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人,得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之,惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定:「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制,授權管理委員會另訂使用細則」,是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制,『授權管理委員會管理之』(『』編者所加)。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此,公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」可資參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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