設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 更新日期:2017-11-17 文章總數:183135 瀏覽:331751448(自2000.10.1起)
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【新聞疑義1719】家前有電線桿,怎麼辦?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
電線桿在家門前,沒移走就是不開心。有民眾買下附近有一座電線桿的預售屋建案,不過建商承諾會將電線桿移走,沒想到交屋後電線桿居然還在門口。
黃小姐3年前在台南買下一間預售屋,當時門口有一座電線桿,東森新聞報導,黃小姐在過程中,都有不斷詢問建商何時要將電線桿遷走,但直到今年7月交屋後,台電都沒有來做遷移,且建商第1次遷移電線桿時並未經過她的同意,現在要移第2次,還越來越靠近自家。
黃小姐無奈地說,家具都買好了,現在還要擔心健康的問題,電線桿電磁波就在家門前,且從風水來看更是一個懸針煞,磁場會阻擾陽氣進入。建商則回應,要黃小姐暫時再忍耐一下,雖然不敢保證電線桿之後可以移到別處,但有給黃小姐2萬元的補退費,對於黃小姐指控,自認名譽受損,還打算提告。
為避免諸如上述的買賣糾紛,房產達人田大權在好房網直播時就指出,民眾買房子時一定會看價格,越省當然越好,每個人可負擔的價格也不同,沒有一定標準,但除了價格外,挑選房子時也該衡量房子本身的條件、品質,如:建築用料、環境、設備,周圍是否有嫌惡設施等都應該納入選擇的考量。
(好房網News  2017年11月10日報導: gg了…預售交屋竟然來了「不速之客」)

【疑義】
一、本案之事後救濟
(一)本案有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之適用

按本案即為預售屋買賣,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(http://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=F38962AA719A483A )」 之適用。

即企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項」及不得記載「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之不得記載事項」。

惟觀預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之內容,並無「門前有無電線桿」相關之應記載記載及不得記載事項,是本案尚難,依消費者保護法第17條第3項等規定主張之。

(二)但如買受人與出賣人間有「門前電線桿須於交屋前遷走」之約定

但如買受人與出賣人間有「門前電線桿須於交屋前遷走」之約定(註一),惟交屋後門前電線桿仍未遷走,自屬欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者或有其他債務不履行情事,本案買受人自得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金(依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,註二)或依債務不履行之相關約定及規定為之。

二、此種案例之事前預防
惟前開所言,係屬事後救濟之部分。至於此種案例之事前預防,則須從「情報蒐集」、「契約具體明確(含現況說明書)」及「要求保證品質」等三方面著手(註三)。

即(一)買受人前往看預售屋時,記得與朋友一起去,便於有「人證」,並千萬不要完全相信代銷,對於其說法及說明,要以客觀事實及相關法令為依據,釐清之。
(二)如有「門前電線桿須於交屋前遷走」之約定,一定須在買賣債權書面契約內具體明確之,以利事後救濟,並杜絕爭議。
(三)應在事前預防中的情報蒐集上,多下功夫,即「看屋,不要只看物件,該物件週遭附近環境仍須實地勘察,尤須注意附近特殊設施及其他值得注意的設施,及其對該物件及未來居住者之影響(註四)」,而非等事後再來思考救濟手段。

【註解】
註一:初看「黃小姐在過程中,都有不斷詢問建商何時要將電線桿遷走,但直到今年7月交屋後,台電都沒有來做遷移,且建商第1次遷移電線桿時並未經過她的同意,現在要移第2次,還越來越靠近自家。黃小姐無奈地說,家具都買好了,現在還要擔心健康的問題,電線桿電磁波就在家門前,且從風水來看更是一個懸針煞,磁場會阻擾陽氣進入。建商則回應,要黃小姐暫時再忍耐一下,雖然不敢保證電線桿之後可以移到別處,但有給黃小姐2萬元的補退費。」之內容,似有約定。
註二:民法第359條但書所稱依情形,解除契約顯失公平者,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言(最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照)。
註三: 此部分,請參【新聞疑義1697】社區內4家卡拉OK,得解約嗎? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237784&article_category_id=2235&article_id=147680、【新聞疑義1710】買到「套繪管制」,農地不能蓋農舍? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237889&article_category_id=2235&article_id=147748、【新聞疑義1668】公設重大修繕,得否請求減少價金?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237164&article_category_id=2235&article_id=147231、【新聞疑義1665】小心!買屋要幫建商繳土增稅? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237152&article_category_id=2235&article_id=147222、【新聞疑義1604】買到爐渣屋,怎麼辦?
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註四:按契約為諾成契約者,一經當事人就主要之點互相同意,契約即為成立;契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就」或「有情事變更情事」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之),向債務人請求之。
所以,當事人間的約定,實涉當事人間之權利及義務,當事人間大多數糾紛也起於「當事人間約定,未能以書面具體明確化」,如當事人間約定,能以書面並具體明確化,自較能杜絕糾紛。而「不動產說明書」實為現成屋買賣債權契約之一個重要附件,其往往也是「不動產糾紛重要爭執之點」,如能以書面並具體明確化,自較能杜絕糾紛,當然更好。
從而,房仲公會全聯會決定修改不動產說明書規範,要求業者賣房前必須詳列建物50公尺內包括墓園、變電所與瓦斯行等嫌惡設施,甚至如前總統陳水扁住家等有爭議性的名人住所,都必須寫進交易合約中,新規定預計下月報內政部後即開始實施,本文自予以贊同。
惟人稱之嫌惡設施,見仁見智;而且所稱「建物50公尺內」,也有「50公尺之起點、終點及量測上的爭議」;為使不動產說明書之詳列,更具體明確化,更杜絕糾紛,本文爰建議(一)不動產說明書詳列的「嫌惡設施」,不以「嫌惡設施」稱之,而以「特殊設施或其他值得注意的設施」稱之。(二)建物50公尺內之「特殊設施或其他值得注意的設施」,以買賣標的主要出入口前緣之中點為50公尺之量測起點,「特殊設施或其他值得注意的設施」之主體、附屬建物、所有固定設備以及其座落之土地均屬之,以不細分或割裂為宜,如要細分或割裂,也應具體明確之。(三)建物50公尺內之「特殊設施或其他值得注意的設施」,固由出賣人(賣方)自行說明,並經仲介善盡查證義務確保之,惟如能由合法測量公司施測並提供「建物50公尺內特殊設施或其他值得注意的設施之現況測量圖,並在現況測量圖上標註起點至特殊設施或其他值得注意的設施某點之平面距離」則更能杜絕糾紛,其費用則建議由「出賣人負擔」或另行約定之(【新聞疑義723】不動產說明書,將詳列嫌惡設施?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,2404,&job_id=183152&article_category_id=1954&article_id=105430)。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
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7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
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11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
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