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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

【新聞疑義1702】擅闖房客房,小心!刑責伺候

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
房東莊先生來信詢問《蘋果》:近期老是聯絡不到年邁的房客,擔心在租屋處發生事情,假如未告知租客就破門而入是否違法?
 崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲表示,租約還未終止的情況,房東是沒有權力進到屋內,我們會提醒房東,除非有足夠的跡象,或證明房客可能在房內出事,否則租期未到,房東不能隨意進出屋內,即便有跡象能證明,建議還是要找第三人陪同進屋,當作人證比較洽當。
(蘋果日報 2017年11月01日報導: 【買房問蘋果】租屋期房東擅闖屋內 建議第三人陪同)。

【疑義】
按從民法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」、第421條:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」、刑法第306條第1項:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」之規定及最高法院22年上字第891號判例:「刑法第三百二十條第一項所謂無故侵入他人住宅,指無正當理由擅入他人住宅而言。如出於有權搜查之職務上行為,自不能謂為無故侵入。」之意旨觀之,承租人在租賃關係存續中,有使用收益租賃物之權利,縱使是出租人,也不得無正當理由擅入承租人之住宅,以免被以刑法第306條第1項所定無故侵入住宅罪論處之。

而前開所謂正當理由,「出租人在租賃關係終止前,於合理時間、次數之情形下,並在承租人同意下,帶人看屋」或「出租人依民法第430條之規定所為之修繕行為」,或屬之,惟如出租人經承租人要他離開後,仍拒絕離去,自難謂係正當理由。

此時出租人應先離去,再依民法第440條:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。…」、第445條:「不動產之出租人,就租賃契約所生之債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權。但禁止扣押之物,不在此限。前項情形,僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內,得就留置物取償。」等相關規定(如為定期租賃),催繳積欠之租金、終止租賃契約(催繳積欠之租金及終止租賃契約,最好用存證信函,以利舉證)、進入屋內及就留置物取償(進入屋內及就留置物取償,記得要有證人、攝影及拍照,以杜絕糾紛)為是(註一)(註二)。

又出租人與承租人間如有「有關留置清償相關事項,依民法相關規定辦理;承租人同意,出租人得進入屋內,進行留置清償。」此約定(註三),自是更能杜絕糾紛,減少有無前開正當理由之疑慮。

【註解】
註一:【新聞疑義1181】闖房客屋拒離去,房東起訴!http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=198135&article_category_id=2235&article_id=116368。本文為102年間之文章,併予敘明。
註二:其他案例,請參【新聞疑義1611】我不是惡房東http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&job_id=225640&article_category_id=2235&article_id=138128、【新聞疑義1423】討房租,偷開房客門,也不行http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&job_id=208942&article_category_id=2158&article_id=124861
註三:此條款,位於筆者所擬具之房屋租賃契約書(簡式-法學講師楊春吉提供,未經同意請勿直接使用:其沿革:1.104.08.04製作2.104.08.05增訂第十四條之一惜命條款、第十四條之二非凶宅保證條款,並修正第六條第三款、第十七條至第十九條3.104.08.10修正第六條第三款並增訂第六條第四款4.104.08.11修正第五條第一項、第六條第四款並增訂第十五條第四項)第16條第3項。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
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16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
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20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
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