設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 更新日期:2017-11-21 文章總數:183246 瀏覽:332040830(自2000.10.1起)
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【新聞疑義1697】社區內4家卡拉OK,得解約嗎?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
 林姓女子花1350萬元,透過房仲在新北市中和區置產,事後卻發現社區內竟有4間卡拉OK業者,她認為賣家及房仲隱瞞訊息,害她被噪音及震動干擾,要求賠償123萬餘元;不過,新北地院法官認為,卡拉OK店店名就標示在電梯梯廳牆壁,且她原本就住在附近,判她敗訴,可上訴。
林女提訴指出,104年7月12日,她透過房仲業者,以1350萬元向楊姓男子買下房屋,事後卻發現,社區共有4間卡拉OK業者,營業時間均從晚上11時至清晨4時、上午9時至下午5時,幾乎算全日營業,音量高達60分貝。
林女還指出,賣家明知卡拉OK業者已存在長達15年,噪音及震動擾鄰多年,卻故意隱匿此重要資訊,導致她多花200萬買入,噪音影響家人睡眠,不適宜住居,屬嚴重瑕疵,而房仲對建物周邊半徑300公尺內重要環境設施,負有調查及告知義務,卻未告知,也有過失。
賣家反駁,林女曾與房仲人員前往現場看屋,業者廣告招牌就設在梯廳,且當時均為營業時間,林女也可聽到卡拉OK所產生的聲響,並非故意不告知;法官也認為,林女經過電梯梯廳,上樓察房屋時,就能從梯廳牆壁上輕易看見卡拉OK業者的店名,林女又住在附近,不超過300公尺,不可能不知此事,判決敗訴。
(自由時報2017年10月22日報導: 買房後卻發現社區內竟有4家卡拉OK太吵 買家怒告敗訴)。

【疑義】
按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金(但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,註一)。

換言之,買賣標的物縱有通常效用之瑕疵或預定效用之瑕疵,買受人如有民法第355條:「(第1項)買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。(第2項)買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責。

從而,本案報導如屬實,法院所認也無誤,題意所稱噪音及震動干擾,其影響或已構成通常效用之瑕疵,惟因買受人(林女)經過電梯梯廳,上樓察房屋時,就能從梯廳牆壁上輕易看見卡拉OK業者的店名,林女又住在附近,不超過300公尺,不可能不知此事(即買受人因重大過失,而不知其瑕疵),本案出賣人如未保證其無瑕疵(此部分題意未明),也未故意不告知其瑕疵(此部分題意未明,報導中僅言,賣家反駁,林女曾與房仲人員前往現場看屋,業者廣告招牌就設在梯廳,且當時均為營業時間,林女也可聽到卡拉OK所產生的聲響,並非故意不告知),法院判買受人敗訴,不意外。

如此情形,本文建議「應在事前預防中的情報蒐集上,多下功能(註二)」,即「看屋,不要只看物件,該物件週遭附近環境仍須實地勘察,尤須注意附近特殊設施及其他值得注意的設施,及其對該物件之影響(註三)」,而非等事後再來思考救濟手段。

【註解】
註一:所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言,最高法院九十六年度台上字第二四九八號民事判決:「按買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人即不得解除契約,此觀民法第三百五十九條之規定自明;所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言。」、九十三年度台上字第八0號民事判決:「惟所謂「顯失公平」,應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益,加以衡量,非得僅以其使用現況影響輕微,遽認買受人之損害較小,進而謂買受人解除契約有失公平。原審未詳加調查審認系爭房地物之瑕疵及權利瑕疵,上訴人受有若何損害?其解除契約於兩造之損害比例為何?徒以被上訴人築牆內縮結果,僅地下層室內面積停車空間稍小,即謂此項瑕疵輕微,上訴人買受系爭房屋之居住目的無不能達到情事,認解除契約有失平衡,而為上訴人敗訴之判決,亦屬可議。」、八十九年度台上字第二九二五號民事判決:「末按民法第三百五十九條固規定,買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。惟該條所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害,有失平衡而言。原審未就上訴人主張之系爭房屋之其他瑕疵逐一予以調查審認,及斟酌其瑕疵對於上訴人所生之損害與解除契約對於被上訴人所生之損害,是否有失平衡﹖即認上訴人解除契約係顯失公平,亦嫌速斷。」等可資參照。【新聞疑義1668】公設重大修繕,得否請求減少價金?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237164&article_category_id=2235&article_id=147231
註二:買屋糾紛賣屋陷阱之處理,雖可從事前預防、事中防止與事後救濟等三方向去思考,惟仍以事前預防為重。至於事前預防,則須從「情報蒐集」、「契約條款具體明確(含不動產現況說明書)」及「要求保證品質」等三方面著手(請參海砂屋之事前預防、事中防止與事後救濟(https://www.peopo.org/news/311877、【新聞疑義1686】漏水屋之事前預防、事中防止及事後救濟http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237509&article_category_id=2235&article_id=147469等)。
註三:按契約為諾成契約者,一經當事人就主要之點互相同意,契約即為成立;契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就」或「有情事變更情事」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之),向債務人請求之。
所以,當事人間的約定,實涉當事人間之權利及義務,當事人間大多數糾紛也起於「當事人間約定,未能以書面具體明確化」,如當事人間約定,能以書面並具體明確化,自較能杜絕糾紛。而「不動產說明書」實為現成屋買賣債權契約之一個重要附件,其往往也是「不動產糾紛重要爭執之點」,如能以書面並具體明確化,自較能杜絕糾紛,當然更好。
從而,房仲公會全聯會決定修改不動產說明書規範,要求業者賣房前必須詳列建物50公尺內包括墓園、變電所與瓦斯行等嫌惡設施,甚至如前總統陳水扁住家等有爭議性的名人住所,都必須寫進交易合約中,新規定預計下月報內政部後即開始實施,本文自予以贊同。
惟人稱之嫌惡設施,見仁見智;而且所稱「建物50公尺內」,也有「50公尺之起點、終點及量測上的爭議」;為使不動產說明書之詳列,更具體明確化,更杜絕糾紛,本文爰建議(一)不動產說明書詳列的「嫌惡設施」,不以「嫌惡設施」稱之,而以「特殊設施或其他值得注意的設施」稱之。(二)建物50公尺內之「特殊設施或其他值得注意的設施」,以買賣標的主要出入口前緣之中點為50公尺之量測起點,「特殊設施或其他值得注意的設施」之主體、附屬建物、所有固定設備以及其座落之土地均屬之,以不細分或割裂為宜,如要細分或割裂,也應具體明確之。(三)建物50公尺內之「特殊設施或其他值得注意的設施」,固由出賣人(賣方)自行說明,並經仲介善盡查證義務確保之,惟如能由合法測量公司施測並提供「建物50公尺內特殊設施或其他值得注意的設施之現況測量圖,並在現況測量圖上標註起點至特殊設施或其他值得注意的設施某點之平面距離」則更能杜絕糾紛,其費用則建議由「出賣人負擔」或另行約定之(【新聞疑義723】不動產說明書,將詳列嫌惡設施?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,2404,&job_id=183152&article_category_id=1954&article_id=105430)。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
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