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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

【新聞疑義1691】客變,知多少?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
成屋房子已經蓋好,民眾想要做大幅度的格局改變不容易,但若是預售屋,因為還沒開始蓋,就可以和建商談客戶變更。專家建議,決定客變的時間點愈早愈好,簽約前就要與建商確認、簽約後3個月內也要通知建商,免得錯過客變時機。
想要打造屬於自己風格的房子,買預售屋然後進行客變是不錯的選項,可以將房子的格局、配備改成自己喜歡的樣子,塑造與眾不同的住家,也比買新成屋、打掉既有隔間更節省成本。不過要進行客變,首先要注意的就是提出客變的時間點。
房子從地基打起、往上蓋,買低樓層的民眾若想做客變,得要及早提出,建商一般在施作到客戶所在樓層前3個月,就會發出客變通知書,詢問民眾是否要進行客變,但上揚國際實業總經理徐全興表示,民眾最好簽約後的3個月內就向建商提出客變的要求,讓建商提前知道。
再者,不見得每個建案都可以做客變,徐全興表示,消費者最好在買房前就先決定是否要客變,並確認建案可客變再簽約買房,以免購屋後發現不能客變,要取消合約又會衍生許多麻煩。另外如管道間沒辦法因客變而移動,因此若客變內容牽涉到管道,就必須墊高地板,讓管線從地下改變位置。
而當客戶選擇客變後,退掉的建材配備,建商會將材料費退給客戶,這時就牽涉到另1個重點:新建材的選擇。徐全興指出,若民眾自選建材配備並施工,建商並不負保固的責任,只保固建商施作的部分,因此消費者可以請建商提供其他建材配備以供選擇,雖然沒辦法大量採購、壓低價格,但至少仍有建商保固。
高登禾洋室內裝修總監陳昭諺則指出,民眾要進行客變之前,應先考量自身需求,例如坪數、房間數等,和設計師、建商一同討論是否可行,房子完成後才會是自己想要的樣子。雖然目前少有客變糾紛,但民眾還是應保留平面圖、施工圖等圖面,未來若發生糾紛可作為憑據。
  (蘋果日報2017年09月30日報導: 預售屋客變 簽約3個月內通知建商)。

【疑義】
一、客變(第二次變更)之行政責任
按如係預售屋,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,固有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之不得記載事項第2條:「出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。」之適用。

惟客變,乃是出賣人於取得使用執照後,基於買受人(定作人、受贈人)之需求及出賣人(承攬人、贈與人)與買受人(定作人、受贈人)間之約定,就原買賣建物所為之第二次變更。

此第二次變更,通常雖係約定由出賣人(承攬人、贈與人)負責施工,其費用或約定由出賣人(承攬人、贈與人)負擔;惟其違規變更所生之行政責任,出賣人(承攬人、贈與人)均會要求買受人(定作人、受贈人)切結,由其自行負責。

即(一)如屬建築物室內裝修管理辦法(註一)第3條:「本辦法所稱室內裝修,指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為:一、固著於建築物構造體之天花板裝修。二、內部牆面裝修。三、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。四、分間牆變更。」所稱室內裝修,而且係建築物室內裝修管理辦法第2條:「供公眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物,其室內裝修應依本辦法之規定辦理。」所定建築物,其室內裝修,應依建築物室內裝修管理辦法第22條以下之規定,申請室內裝修審核,審核合格並領得直轄市、縣(市)主管建築機關發給之許可文件後,始得施工。違反者,則有相對應之行政責任(註二)。

(二)依建築法第73條第2項之規定,除「建築物在一定規模以下之使用變更,不在此限」外,建築物應依核定之使用類組使用,其有變更使用類組或有第9條:「本法所稱建造,係指左列行為:一、新建:為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。二、增建:於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者,應視為新建。三、改建:將建築物之一部份拆除,於原建築基地範圍內改造,而不增高或擴大面積者。四、修建:建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。」建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者,應申請變更使用執照。
違反前開規定,未經核准變更使用擅自使用建築物者,依建築法第91條第1項第1款之規定,處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用。必要時,並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除。

二、客變(第二次變更)之應通知期限
另客變(第二次變更)之應通知期限,從出賣人(承攬人、贈與人)與買受人(定作人、受贈人)間之約定;簽約後3個月內就向出賣人(承攬人、贈與人)提出客變的要求,讓出賣人(承攬人、贈與人)提前知道,提早因應,自是更佳。

當然,(一)不見得每個建案都可客變,最好在買房前就先決定是否要客變,並確認建案可客變再簽約買房,以免購屋後發現不能客變,要取消合約又會衍生許多麻煩。(二)買受人(定作人、受贈人)要進行客變之前,應先考量自身需求,例如坪數、房間數等,和設計師、出賣人(承攬人、贈與人)一同討論是否可行,房子完成後才會是自己想要的樣子。(三)買受人(定作人、受贈人)仍應保留平面圖、施工圖等圖面,未來若發生糾紛可作為憑據。

三、客變(第二次變更)之保固責任及買賣物(工作物、贈與物)之瑕疵擔保責任

至於客變(第二次變更) 之保固責任,從出賣人(承攬人、贈與人)與買受人(定作人、受贈人)間之約定(註三)。

買賣物(工作物、贈與物)之瑕疵擔保責任,先從出賣人(承攬人、贈與人)與買受人(定作人、受贈人)間之約定,如該約定因違反公序良俗等因而無效或當事人間未就此有所約定,依民法第1條:「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理。」之規定為之(註四)。

【註解】
註一:http://glrs.moi.gov.tw/LawContentDetails.aspx?id=FL003882
註二:建築法係規定在第77-2條:「建築物室內裝修應遵守左列規定:一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可,非供公眾使用建築物,經內政部認有必要時,亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。四、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。室內裝修從業者應經內政部登記許可,並依其業務範圍及責任執行業務。前三項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、業務範圍及責任,由內政部定之。」。
違反建築法第77-2條之行政責任,則規定在建築法係規定在第95-1條:「違反第七十七條之二第一項或第二項規定者,處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦,逾期仍未改善或補辦者得連續處罰;必要時強制拆除其室內裝修違規部分。 室內裝修從業者違反第七十七條之二第三項規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並得勒令其停止業務,必要時並撤銷其登記;其為公司組織者,通知該管主管機關撤銷其登記。經依前項規定勒令停止業務,不遵從而繼續執業者,處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金,其為公司組織者,處罰其負責人及行為人。」。
註三:個案保固責任之法律性質,雖依個案性質、契約內容及客觀事實等定之。惟從最高法院98年度台上字第1214號民事判決:「上訴人與被上訴人訂立「購置履帶式推土機」契約,被上訴人依約交付系爭推土機一台予上訴人,經驗收無訛,亦隨附出具保固書及繳交保固保證金,保固書記載:本公司保證自驗收合格日起 1 年內,在正常操作使用情形下對推土機本身之結構、零組件負責保固 1 年,在保固期間如有故障,本公司負責免費修復或更換新品。上訴人主張,系爭推土機係結構具有瑕疵所致,被上訴人無法修復瑕疵,乃給付不能。並已依民法第 226 條第 1 項、第 256 條等規定?解除契約之意思表示,買賣契約既已解除,爰依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還所受領之價金。惟?,依公開招標及契約書之內容,足認兩造間係買賣法律關係,各自所負之主給付義務?:被上訴人交付履帶式推土機一台,上訴人交付買賣價金 595 萬元。被上訴人並已履行交付系爭推土機相關規格、出廠證明等文件之從給付義務。又依保固書記載,足認被上訴人出具保固書,承諾所負之無償修復系爭推土機在正常操作下有關結構、零組件之瑕疵責任,性質上應屬於:?使上訴人之給付利益獲得最大滿足或維護上訴人對系爭推土機使用利益之附隨義務。亦即被上訴人應負之保固書責任係在擴大及強化被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任,並延長被上訴人在保固期間內亦有維護系爭推土機具備通常效用之責任。其法律上性質仍屬物之瑕疵擔保責任。而上開保固書責任究其法律性質仍屬物之瑕疵擔保責任,則應回歸民法中債編總則第 365 條規定,即上訴人就被上訴人未盡其物之瑕疵擔保責任得主張解除契約、請求減少價金。惟解除權或請求權須於上訴人發見並通知被上訴人負擔保責任之 6 個月間行使。上訴人遲至 97 年 1 月 18 日始以準備書狀?解除契約之意思表示,顯逾民法第 365 條規定之 6 個月期間,則上訴人所?解除契約之意思表示,應不合法。雖在兩造約定之保固期間內,被上訴人就系爭推土機有結構上瑕疵迄今無法補正之情事,被上訴人除應負前述物之瑕疵擔保責任外,在被上訴人有可歸責事由時另應負不完全給付之責任,即上訴人?得類推適用民法第 226 條第 2 項規定,就該瑕疵所生損害請求賠償。因上訴人並未主張被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任,上訴人輪無從僅以被上訴人未盡附隨義務(保固書責任)據以解除契約。從而上訴人主張其已解除系爭契約,依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還已受領之價金?無理由。」之意旨看來,應負之保固書責任,其法律上性質雖仍屬物之瑕疵擔保責任,惟係在「擴大及強化」出賣人應負之物之瑕疵擔保責任,並「延長」出賣人在保固期間內亦負意定之義務,也應注意。
註四: 如為贈與,依民法第411條:「贈與之物或權利如有瑕疵,贈與人不負擔保責任。但贈與人故意不告知其瑕疵或保證其無瑕疵者,對於受贈人因瑕疵所生之損害,負賠償之義務。」等規定;如為承攪,依民法第492條:「承攬人完成工作,應使其具備約定之品質及無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵。」、第493條:「工作有瑕疵者,定作人得定相當期限,請求承攬人修補之。承攬人不於前項期限內修補者,定作人得自行修補,並得向承攬人請求償還修補必要之費用。如修補所需費用過鉅者,承攬人得拒絕修補,前項規定,不適用之。」等規定。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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