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【新聞疑義1694】17天完成公設點交,匪夷所思?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
有民眾向《地產王》投訴指出,位於高雄市前鎮區的新成屋大樓,建商與管委會竟然只花了17天就完成公設點交,但如消防設備檢測當日,根本沒有消防專業人員會同,質疑建商便宜行事。專家表示,許多公設保固期僅1年,從點交後開始起算,住戶須留意未來修繕權益是否受損。
根據《公寓大廈管理條例》第57條規定,公設點交的基本流程,須由建商會同社區管委會人員,仔細檢查所有的設備設施,數量正確且可正常使用後,才會由管委會用印確認無誤,並將管理基金提撥到社區專戶當中,才算是走完全部程序。
由於公設點交牽涉到住戶的權益,因此許多社區管委會非常吹毛求疵,務必等到所有設備皆可正常使用無誤後,管委會才願意用印,常常要花費半年、甚至1年的時間才完成點交。高雄市工務局建管處副處長江俊昌表示,公設點交沒有規定需要多久時間完成,但17天就完成點交確實有點「匪夷所思」。
有建商私底下表示,「公設點交」這件事,實際上只是跟管委會確認清冊上所記載的物品是否存在,數量是否正確而已,至於堪用與否等到點交完成後,會再列為缺失進行改善。
但這樣的說法,實際上就是建商想快速完成點交的手法之一。因為許多公設的保固期是從點交後起算,倘若保固期僅1年,建商點交後花了半年時間修繕,等到實際啟用、保固期是否僅存半年?如此一來保固期的起始點就會成為建商及住戶間的爭議。昭明法律事務所律師何曜男表示,這些部分屬於建商與住戶的私約,要看契約如何訂定,若住戶對此有疑義,則須透過法律訴訟的方式解決。
另外,建商會透過主導管委會的方式,達到快速點交的目的。由於大樓社區動輒上百戶,新住戶彼此互不認識,若是建商親近的有心人士,要被推舉進入第1屆管委會並不難,甚至把持整個管委會,就可以在點交時為建商護航,民眾在推舉管理委員時,應該深入了解委員的背景,以免管委會被建商牽著鼻子走,淪為建商的附庸。 
(蘋果日報2017年10月14日報導: 管委會清點公設 只算數量 小心後患)。

【疑義】
一、共用部分或約定共用部分之物之瑕疵擔保請求權及解除契約
(一)共用部分或約定共用部分亦得解除契約或請求減少其價金
按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金((但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,註一)。

又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

至於共用部分或約定共用部分(註二),有民法第354條第1項所定瑕疵或欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,如該共有部分、共用部分或約定共用部分屬「買賣標的物」,而且無民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵及符合民法第356條所定者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。蓋民法第354條係規定「物」,並未區分「專有部分、共用部分與約定共用部分」之故也。

(二) 公寓大廈中共用部分與公寓大廈中專有部分之交付時點,不同,其行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約之時點,也因而有所不同

按從民法第354條及第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」之規定觀之,前開物之瑕疵擔保請求權或解除契約,除契約另有訂定外,係自交付時起始得行使(註三),而且該瑕疵,僅限於交付前已存在之瑕疵,交付後始發生之瑕疵,除契約另有訂定外,由買受人承受負擔。

又如係為公寓大廈管理條例公布實施後(84年7月1日)所稱公寓大廈,其共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之移交,依公寓大廈管理條例第57條之規定,起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說(即應移交項目及資料),於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內(即應會同移交之期限)會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人(即須會同之單位或人員)現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測(即會同檢測時須現埸檢測之項目或範圍),確認其功能正常無誤後,移交之(即會同檢測後確認其功能正常無誤後,始得移交)。
至於會同檢測後,前開公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測,或其功能有明顯缺陷者,管理委員會或管理負責人則得報請主管機關處理,其歸責起造人者,主管機關命起造人負責修復改善,並於一個月內,起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續(即會同檢測後,不能通過檢測或其功能有明顯缺陷之處理)(註四)。

是公寓大廈中共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之交付時點,與公寓大廈中專有部分之交付時點,實際上就有了差異(前者為依公寓大廈管理條例第57條之規定完成移交時,後者為專有部分完成交付時);兩者如均得行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約,其行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約之時點,也因交付時點之不同,而有所不同。


二、共用部分或約定共用部分之保固責任
(一) 保固責任之法律性質
按坊間預售屋買賣中,有所謂的保固責任。

此個案保固責任之法律性質,雖依個案性質、契約內容及客觀事實等定之。

惟從最高法院98年度台上字第1214號民事判決:「上訴人與被上訴人訂立「購置履帶式推土機」契約,被上訴人依約交付系爭推土機一台予上訴人,經驗收無訛,亦隨附出具保固書及繳交保固保證金,保固書記載:本公司保證自驗收合格日起 1 年內,在正常操作使用情形下對推土機本身之結構、零組件負責保固 1 年,在保固期間如有故障,本公司負責免費修復或更換新品。上訴人主張,系爭推土機係結構具有瑕疵所致,被上訴人無法修復瑕疵,乃給付不能。並已依民法第 226 條第 1 項、第 256 條等規定?解除契約之意思表示,買賣契約既已解除,爰依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還所受領之價金。惟?,依公開招標及契約書之內容,足認兩造間係買賣法律關係,各自所負之主給付義務?:被上訴人交付履帶式推土機一台,上訴人交付買賣價金 595 萬元。被上訴人並已履行交付系爭推土機相關規格、出廠證明等文件之從給付義務。又依保固書記載,足認被上訴人出具保固書,承諾所負之無償修復系爭推土機在正常操作下有關結構、零組件之瑕疵責任,性質上應屬於:?使上訴人之給付利益獲得最大滿足或維護上訴人對系爭推土機使用利益之附隨義務。亦即被上訴人應負之保固書責任係在擴大及強化被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任,並延長被上訴人在保固期間內亦有維護系爭推土機具備通常效用之責任。其法律上性質仍屬物之瑕疵擔保責任。而上開保固書責任究其法律性質仍屬物之瑕疵擔保責任,則應回歸民法中債編總則第 365 條規定,即上訴人就被上訴人未盡其物之瑕疵擔保責任得主張解除契約、請求減少價金。惟解除權或請求權須於上訴人發見並通知被上訴人負擔保責任之 6 個月間行使。上訴人遲至 97 年 1 月 18 日始以準備書狀?解除契約之意思表示,顯逾民法第 365 條規定之 6 個月期間,則上訴人所?解除契約之意思表示,應不合法。雖在兩造約定之保固期間內,被上訴人就系爭推土機有結構上瑕疵迄今無法補正之情事,被上訴人除應負前述物之瑕疵擔保責任外,在被上訴人有可歸責事由時另應負不完全給付之責任,即上訴人?得類推適用民法第 226 條第 2 項規定,就該瑕疵所生損害請求賠償。因上訴人並未主張被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任,上訴人輪無從僅以被上訴人未盡附隨義務(保固書責任)據以解除契約。從而上訴人主張其已解除系爭契約,依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還已受領之價金?無理由。」之意旨看來,應負之保固書責任,其法律上性質雖仍屬物之瑕疵擔保責任,惟係在「擴大及強化」出賣人應負之物之瑕疵擔保責任,並「延長」出賣人在保固期間內亦負意定之義務,也應注意。

(二)保固期間及其始日
又如是預售屋,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,則有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第17條:「(一)本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作...等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚...等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。(二)前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。」之適用。即
1.買賣當事人間如無優於前開應記載事項第17條之保固規定時(註五),保固期間,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,如為結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作……等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚……等)負責保固一年。
2.買賣當事人間如無優於前開應記載事項第17條之保固規定時,保固期間之始日,為本契約房屋自買方完成交屋日起(即公寓大廈中共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之保固期間,自依公寓大廈管理條例第57條之規定完成移交時,開始起算;公寓大廈中專有部分之保固期間,自專有部分完成交付時,開始起算),或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起。
3.出賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。
4.保固期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。

三、共用部分或約定共用部分之保固責任與物之瑕疵擔保請求權與解除契約

按共用部分或約定共用部分之保固責任,用部分或約定共用部分之物之瑕疵擔保請求權與解除契約之行使,兩者法律性質,或均屬物之瑕疵擔保責任,惟兩者在得行使之構成要件、法律效果等上,仍有差異。

故買受人在買賣債權契約均有約定兩者之情形下,應依個案當時情狀,靈活運用之。

【註解】
註一:所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言,最高法院九十六年度台上字第二四九八號民事判決:「按買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人即不得解除契約,此觀民法第三百五十九條之規定自明;所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言。」、九十三年度台上字第八0號民事判決:「惟所謂「顯失公平」,應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益,加以衡量,非得僅以其使用現況影響輕微,遽認買受人之損害較小,進而謂買受人解除契約有失公平。原審未詳加調查審認系爭房地物之瑕疵及權利瑕疵,上訴人受有若何損害?其解除契約於兩造之損害比例為何?徒以被上訴人築牆內縮結果,僅地下層室內面積停車空間稍小,即謂此項瑕疵輕微,上訴人買受系爭房屋之居住目的無不能達到情事,認解除契約有失平衡,而為上訴人敗訴之判決,亦屬可議。」、八十九年度台上字第二九二五號民事判決:「末按民法第三百五十九條固規定,買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。惟該條所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害,有失平衡而言。原審未就上訴人主張之系爭房屋之其他瑕疵逐一予以調查審認,及斟酌其瑕疵對於上訴人所生之損害與解除契約對於被上訴人所生之損害,是否有失平衡﹖即認上訴人解除契約係顯失公平,亦嫌速斷。」等可資參照。【新聞疑義1668】公設重大修繕,得否請求減少價金?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237164&article_category_id=2235&article_id=147231
註二:所謂共用部分,乃指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者;約定共用部分,則指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者(公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款參照)。
註三:至買受人已否取得物之所有權,在所不問(最高法院47 年台上字第 1655 號民事判例參照)。又所謂交付,並非以現實交付為限(最高法院44 年台上字第 828 號民事判例參照)。
註四:從公寓大廈管理條例第57條之規定觀之,公設點交確沒有規定需要多久時間完成。另有建商私底下表示,「公設點交」這件事,實際上只是跟管委會確認清冊上所記載的物品是否存在,數量是否正確而已,至於堪用與否等到點交完成後,會再列為缺失進行改善,與公寓大廈管理條例第57條之規定不符,自是不妥。
註五:依消費者保護法第17條第1項及第3項之規定,中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。違反前開公告之定型化契約,其定型化契約條款無效;該定型化契約之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」規定定之。
惟個案定型化契約條款優於前開應記載事項者,尚非不許。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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