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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

【新聞疑義1690】沒繳租金,慘被斷水!

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
基隆張男因為缺少資金,將房子依債主的要求,過戶給丁姓姊弟,並在合約中附加兩年後得以買回的條件,並簽訂一年租約。張姓房客住到一半突然被斷水,認為是丁姓姊弟惡意停水,對他們提出妨害自由告訴。丁姓姊弟則表示,是因為房客不繳房租,才會申請停水。基隆地檢署日前偵結,予以丁姓姊弟不起訴處分。
張男向檢察官表示,因為房子要向地下錢莊借第三胎,依照他們的要求,便把房子先過戶給丁姓姊弟,但是合約寫明,兩年後可以買回,所謂的房租,其實就是利息。
丁姓姊弟則向檢察官指稱,確實合約有註明房客可以買回房屋,但實際上是張積欠兩期房租沒有繳,所以才會申請斷水。
檢察官調查後,認定房子所有人是丁姓大姊所有,而張姓房客也確實沒有繳交房租,租賃問題屬於民事糾紛,與刑法強制罪構成要件不符,予以不起訴處分。
(自由時報2017年10月24日報導: 過戶房子換現金 屋主變房客沒繳租金慘被斷水)。

【疑義】
一、買回及回租
按出賣後,約定買回及回租,實務上,也非少見。

其中,回租,乃租賃,其法令之適用,自應回到租賃法令之適用上。

至於買回,其法令之適用,則依民法第379條:「出賣人於買賣契約保留買回之權利者,得返還其所受領之價金,而買回其標的物。前項買回之價金,另有特約者,從其特約。原價金之利息,與買受人就標的物所得之利益,視為互相抵銷。」、第380條:「買回之期限,不得超過五年,如約定之期限較長者,縮短為五年。」、第381條:「買賣費用由買受人支出者,買回人應與買回價金連同償還之。買回之費用,由買回人負擔。」、第382條:「買受人為改良標的物所支出之費用及其他有益費用,而增加價值者,買回人應償還之。但以現存之增價額為限。」、第383條:「買受人對於買回人,負交付標的物及其附屬物之義務。買受人因可歸責於自己之事由,致不能交付標的物或標的物顯有變更者,應賠償因此所生之損害。」等相關規定。

二、斷水有無符合比例原則及誠信原則?
按租賃糾紛,雖非公法性質,僅係私權爭議,惟仍有居於憲法層次之比例原則的適用。

而所謂比例原則之內涵,除目的正當性原則(註一)外,則明顯於行政程序法第7條:「行政行為,應依下列原則為之︰一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。

又民法第148條第2項也規定「行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」。

另積欠租金之催告與終止,土地法第100條及民法第440條設有強制之處理規定(註二)。

從而,本案依斷水來處理積欠租金之租賃問題,有無符合比例原則及誠信原則?值得思考。

三、妨害自由罪
按以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金,刑法第304條第1項定有明文。

又刑法第304條之強暴、脅迫,祇以所用之強脅手段足以妨害他人行使權利,或足使他人行無義務之事為已足,並非以被害人之自由完全受其壓制為必要。如果上訴人雇工挑取積沙,所使用之工具確為被告強行取走,縱令雙方並無爭吵,而其攜走工具,既足以妨害他人工作之進行,要亦不得謂非該條之強暴、脅迫行為(註三)。

另刑法第304條第1項稱「強暴」者,乃以實力不法加諸他人之謂,雖不以直接施諸於他人為必要,即間接施之於物體而影響於他人者,亦屬之(註四),然仍須被害人在場,始有受強暴之可能,倘被害人根本不在場,自不足構成強暴事由(註五)。

次按刑法第304條之強制罪,主要係懲罰行為人以「強暴、脅迫」之方法,妨害他人意思決定之自由,客觀上,強制罪的不法構成要件是以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利。所謂「強暴」,係指一切外在有形之『不法』腕力使用,亦即行為人施用暴力而強制他人,剝奪或妨礙他人的意思形成、意思決定或意思活動的自由,以迫使其行無義務之事,或妨害人行使權利者即為強暴;亦即逞強施暴,對於他人身體,以有形之實力或暴力施以直接或間接『不法』攻擊之謂;且須以對人直接或間接施強暴脅迫為限,對物施加暴力則不包括在內(註六),準此,刑法第304條第1項之強制罪,係在於保護個人之意思決定自由,行為人施強暴、脅迫之對象,必須以對「自然人」直接或間接為之為限,法人則不屬之,單純對「物」亦不包括在內,倘行為人對物施以強制力時,被害人並未在現場,自無從感受行為人對之實施強脅手段,亦無從影響其意思決定自由,即與本條所謂強暴脅迫之要件不符(註七)。

從而,本案報導如屬實,檢方所認如無誤,房子所有人是丁姓大姊所有,而張姓房客也確實沒有繳交房租,所以丁姓大姊才申請斷水,與前開所揭構成要件不符,檢方予以不起訴處分,尚不意外。

【註解】
註一:近年來受到美國三重審查基準的影響,比例原則也做出了調整:在三大派生子原則外,增加了「目的正當性原則」,意即國家所欲達到的目的須正當。創造不同的審查密度,針對不同的案件採取不同的審查密度:強烈內容:措施必須要非常合目的、侵害必須非常小。可支持性:措施與目的間之關聯須合理、侵害須合理。明顯性:措施不可明顯與目的無關聯、侵害不可明顯非最小。由此可知,比例原則的審查密度事實上並非獨立於比例原則而存在的檢驗模型,而是揭示了針對不同案件,違憲審查者將採取不同密度的審查標準而已。針對較輕微的基本權侵害採取較寬鬆的審查密度,針對較重大的基本權侵害則採取較嚴格的審查密度(維基百科http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%AF%94%E4%BE%8B%E5%8E%9F%E5%89%87)。
註二:按定期租賃,因符合民法第422條:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」或第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」所定者,或屬「租賃本就未定期間」者,而成為「不定期租賃」。
而房屋不定期租賃之收回,依最高法院37年上字第7729號判例之意旨,則應適用土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」之規定。
又積欠租金之催告與積欠租金之終止,尚屬有別;而且積欠租金之催告,土地法第100條並未規定,自應適用民法第440條第1項:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約」前段之規定(請參【新聞疑義1683】名人,一屋兩租?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237530&article_category_id=2235&article_id=147483、【新聞疑義1573】房東拒收租逼遷,怎麼辦? http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&article_category_id=2235&job_id=222167&article_id=135274、【新聞疑義1687】房客落跑留下「祖先」,怎辦?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237536&article_category_id=2235&article_id=147485等)。
註三:最高法院28年上字第3650號刑事判例參照。
註四:臺灣高等法院99年度上訴字第2843號刑事判決參照。
註五:最高法院85年度台非字第356號、86年度台非字第122號刑事判決參照。
註六:最高法院94年度台上字第6249號、85年度台非字第344號刑事判決、22年度上字第2037號刑事判例參照。
註七:臺灣高等法院99年度上易字第639號刑事判決參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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