設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 更新日期:2017-12-14 文章總數:183961 瀏覽:334132483(自2000.10.1起)
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【新聞疑義1687】房客落跑留下「祖先」,怎辦?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
 房東最怕把房子租給惡房客,租金收不到不打緊,房客還留下「祖先牌位」,看了就讓人發毛!
1名房東投書蘋果日報抱怨房客,沒付清房租、水電費,就失蹤落跑,更驚嚇的是,留下祖先牌位,且戶籍設在租屋處,房東曾傳簡訊要求搬走牌位,家具抵押房租水電費,並遷走戶籍,但房客搞失蹤、置之不理。報導援引律師黃仕翰看法表示,根據《民法》及《土地法》的規定,房客積欠房租扣除押金後,仍超過2個月的房租時,房東可定一段期限催討,並主張終止租約。
至於祖先牌位未移走,該如何處理?黃仕翰說,房東應寄存證信函給房客,要求他取回牌位,若未取回或未回應,房東可暫時置於倉庫保管,並向房客請求保管費用。另外,房東可到戶政事務所申請強制遷出房客戶籍,受理後,請警察前往查核戶口,確認房客確無居住,戶政機關便會遷出房客戶籍。
(中時電子報2017年05月17日報導: 毛毛der!房客欠租落跑留下「祖先」 房東怎辦?)。

【疑義】
一、祖先遺像、牌位及其他祭祀、禮拜所用之物,不得留置取償
按民法第445條:「不動產之出租人,就租賃契約所生之債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權。但禁止扣押之物,不在此限。前項情形,僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內,得就留置物取償。」以下之規定,固有「不動產之出租人,就租賃契約所生之債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權」之規定。

惟祖先遺像、牌位及其他祭祀、禮拜所用之物,依強制執行法第53條第1項:「左列之物不得查封:一、債務人及其共同生活之親屬所必需之衣服、寢具及其他物品。二、債務人及其共同生活之親屬職業上或教育上所必需之器具、物品。三、債務人所受或繼承之勳章及其他表彰榮譽之物品。四、遺像、牌位、墓碑及其他祭祀、禮拜所用之物。五、未與土地分離之天然孳息不能於一個月內收穫者。六、尚未發表之發明或著作。七、附於建築物或其他工作物,而為防止災害或確保安全,依法令規定應設備之機械或器具、避難器具及其他物品。」第4款之規定、係屬不得查封之物,不動產之出租人自不得留置之(註一)。

二、祖先牌位視同廢棄物?
又坊間租賃契約,大都設有「承租人遷出時,如有遺留物品者,任由出租人處理,其處理所需費用,由押金先行扣抵,如有不足由承租人補足,承租人不得異議。租賃期滿或契約終止後,承租人未返還租賃物,如有未搬離之物件,視同廢棄物處理,清理費用由承租人負擔。」,此遺留物處理之規定。

惟祖先遺像、牌位及其他祭祀、禮拜所用之物,依前開約定,雖得視同廢棄物處理,但在民俗習慣上,恐有不妥。

故仍建議如有此情形及當事人間有前開約定,先限承租人於相當期間內取走,其未於相當期間內取走者,再由出租人先行保管或洽禮儀師等以符合我國之民俗習慣處理之;其處理所需費用,由押金先行扣抵,如有不足再由承租人補足。

三、房客戶籍之暫遷
另全戶遷離戶籍地,未於法定期間申請遷出登記,經查無現住址,無法催告者,經房屋所有權人或地方自治機關申請,戶政事務所得逕為登記(將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所),並通報警察機關依查尋人口處理(註二)。

且如該承租人非單獨立戶,而係遷入他人戶內之人口,可查知其現住地址者,得由戶長向戶政事務所申請催告其辦理遷徙登記,逾期不辦理時,戶政事務所得逕為登記。惟如無法查知現住地者,則戶政事務所無從催告,亦無法辦理其戶籍遷出(註三)。

換言之,全戶遷離戶籍地或得處理,但如該承租人非單獨立戶,而係遷入他人戶內之人口,如無法查知現住地者,則戶政事務所無從催告,亦無法辦理其戶籍遷出。

其尚有不能處理之空間。此時,當事人間應就此無法處理之處有所約定,以杜絕糾紛。例如由承租人另立新戶,而非遷入他人戶內,並約定承租人於租賃關係終了後,同意由房屋所有權人向戶政事務所申請逕將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所(該代理書或授權書,須由承租人在簽訂書面契約書時一併為之)(註四)。

四、積欠租金之催告與?止
按定期租賃,因符合民法第422條:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」或第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」所定者,或屬「租賃本就未定期間」者,而成為「不定期租賃」。

而房屋不定期租賃之收回,依最高法院37年上字第7729號判例之意旨,則應適用土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」之規定。

又積欠租金之催告與積欠租金之終止,尚屬有別;而且積欠租金之催告,土地法第100條並未規定,自應適用民法第440條第1項:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約」前段之規定。

換言之,本案報導如屬實,出租人所言如為真,如係定期租賃,出租人自得依約及民法第440條之規定,為積欠租金之催告與積欠租金之終止。

【註解】
註一:又除強制執行法第53條第1項所定者外,土地法第118條:「出租人對於承租人耕作上必需之農具牲畜肥料及農產物,不得行使民法第四百四十五條規定之留置權。」亦須注意。
另那些可留置取償?實務上,在臺灣高等法院97年度上易字第104號民事判決或可參照。
註二:臺南市白河戶政事務所戶籍登記申請須知http://baihe-agr.tainan.gov.tw/04service3-11.htm
註三:內政部戶政司:「承租人已搬走但戶籍未遷出,可否將其戶籍遷出?一、按行政法院56年判字第60號判例:「遷徙係事實行為,遷徙登記自應依事實認定之。」次按戶籍法第16條第1項前段規定:「遷出原鄉(鎮、市、區)3個月以上,應為遷出登記。但因服兵役、國內就學或入矯正機關收容者,得不為遷出登記。」同法第17條第1項前段規定:「由他鄉(鎮、市、區)遷入3個月以上,應為遷入登記。」同法第18條規定:「同一鄉(鎮、市、區)內變更住址3個月以上,應為住址變更登記。」又同法第50條第1項規定:「全戶遷離戶籍地,未於法定期間申請遷徙登記,無法催告,經房屋所有權人、管理機關、地方自治機關申請或無人申請時,戶政事務所得將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所。」如承租人已全戶遷離戶籍地,去向不明,無法催告,房屋所有權人可依上揭規定向戶籍地戶政事務所申請將其戶籍暫遷至戶政事務所地址。二、如該承租人非單獨立戶,而係遷入他人戶內之人口,可查知其現住地址者,得由戶長向戶政事務所申請催告其辦理遷徙登記,逾期不辦理時,戶政事務所得逕為登記。惟如無法查知現住地者,則戶政事務所無從催告,亦無法辦理其戶籍遷出。三、按戶籍法第79條規定:「無正當理由,違反第48條第1項規定,未於法定期間為戶籍登記之申請者,處新臺幣300元以上 900元以下罰鍰;經催告而仍不為申請者,處新臺幣900元罰鍰。」承租人如未依上開規定辦理遷徙登記,戶政事務所得依戶籍法第79條規定處以罰鍰。(http://www.moi.gov.tw/chi/chi_faq/faq_detail.aspx?t=2&n=426&p=&f=)」。
註四:如承租人與出租人均是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90EDBE5FE7&s=CADFDD9AD2D5085F )之不得記載事項第4條:「不得約定承租人不得遷入戶籍」之適用。
問題是一般的租賃,常是非企業經營者或非定型化契約,並無適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之餘地。
惟行政院會通過「租賃住宅市場發展條例」草案(http://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=D59AE976E132130Dhttps://www.moi.gov.tw/files/news_file/%E9%99%84%E4%BB%B6%20%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%B8%82%E5%A0%B4%E7%99%BC%E5%B1%95%E6%A2%9D%E4%BE%8B%E8%8D%89%E6%A1%88%E7%B8%BD%E8%AA%AA%E6%98%8E.pdf)第5條:「非屬消費者保護法第二條第三款規定消費關係之住宅租賃契約之內容,中央主管機關應訂定其應約定及不得約定事項。……第一項住宅租賃契約,違反中央主管機關訂定之應約定及不得約定事項者,該契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。」(立法理由如下:一、依消費者保護法第二條第三款規定,消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件,亦即支付租金之承租人所租賃之住宅,應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約,本得依該法第十七條第一項規定,由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約,如出租人非為企業經營者,或承租人為企業經營者(非為消費者),則非必然有消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃市場,保障租賃雙方當事人權益,及發展租賃住宅服務業,允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。租賃契約,明定其應約定及不得約定
事項,爰訂定第一項規定。……),設有「得適用非屬消費者保護法第2條第3款規定消費關係之租賃住宅契約應約定及不得約定事項」,恐也會有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之不得記載事項第4條:「不得約定承租人不得遷入戶籍」之相同規定。
爰仍建議出租人須及早因應。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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