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【新聞疑義1668】公設重大修繕,得否請求減少價金?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
二手屋買賣,經常因隱匿房屋資訊而造成糾紛,此時,不動產屋況說明書就非常重要。最近《蘋果》接獲一位買方投訴,指出中古屋不動產屋況說明書內並無詳盡說明社區公設有重大修繕,簽約後發現公設空間千瘡百孔,這才後悔當初沒仔細留意社區狀況。
衝動型購屋族容易忽略社區管理及公設情況,但這也是重要的居住環境。
台中豐原區陳小姐指出,近期透過房仲買1間中古屋,但不動產裡的條文與事實不符合,例如「有無公共設施重大修繕?」都勾選為否,後來下雨才發現社區地下室漏水嚴重,且外牆磁磚曾剝落、電梯還必須出錢添購更換等,認為房仲隱瞞事實。
對此,房仲王小姐則回應,已經善盡告知責任,且房屋專有部分並沒有問題,若要求解約,也要賣方同意才有辦法,目前已進入調解程序。
現行二手屋交易多由賣方直接填寫「現況說明書」並交予房仲,部分專業房仲則會進行「雙重確認」,甚至畫出瑕疵示意圖,讓資訊更加透明,避免日後爭議。台中市不動產聯盟協會理事長李嘉贏指出,房仲相對於買方具資訊優勢地位,自然負有瑕疵調查責任。
台灣房屋法務羅珮瑄分享,大多數不動產現況說明書內容都是針對建物專有部分屋況,但共用設施若有發生瑕疵、損壞,基本也應詳實寫明,主要是為了釐清日後賣方「物之瑕疵」擔保責任範圍,不過以往實務來看,公設瑕疵在買賣雙方容易產生認知落差,爭議相對多,有時也並非賣方或房仲能掌控範圍。
至於地下漏水情形嚴重、是否減損住宅效用、交易價值等情況?協策法律事務所律師葉耀中指出,依《民法》規定,交易標的得確保無瑕疵,若確屬影響房屋價值且買方並不知情的情況下,屋主應負瑕疵擔保責任,買方可要求減少價金,當然也可請求解除契約,但也要依個案來判斷比例原則問題。
此外,預防甚於事後彌補,尤其中古大樓因屋齡高,難免屋況問題多,專家建議購屋前先行查看社區公布欄、詢問鄰居住戶,再趁著晴天及雨天查看建物狀況,簽約前也避免因慫恿而衝動購屋,得先完整了解完整房屋合約,才能避免買到「地雷」。
(蘋果日報 2017年08月05日報導: 現況說明書列「公設瑕疵」 買家自保之道)。

【疑義】
按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。
又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

另民法第359條但書所稱依情形,解除契約顯失公平者,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言(註一)。

至於共有部分,有民法第354條第1項所定瑕疵或欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,如該共有部分屬買賣標的物,而且無民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵及符合民法第356條所定者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。蓋民法第354條係規定「物」,並未區分「專有部分」與「共有部分」之故也。

從而,本報導如屬實,台中豐原區陳小姐所提也為真,其近期透過房仲買1間中古屋,在不動產現況說明書裡,「有無公共設施重大修繕?」勾選為否(即雙方當事人已約定「買賣標的物中的公共設施,無重大修繕」),後來下雨才發現社區地下室漏水嚴重,且外牆磁磚曾剝落、電梯還必須出錢添購更換等(即有修繕情事),除契約另有約定,物的危險之移轉時間外,如屬交屋前(註二)重大修繕(註三),自是有預定效用之瑕疵,如無民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵及符合民法第356條所定者,台中豐原區陳小姐自得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金(惟依情形,解除契約顯失公平者,陳小姐僅得請求減少價金)。

另外,買屋糾紛賣屋陷阱之處理,雖可從事前預防、事中防止與事後救濟等三方向去思考,惟仍以事前預防為重。至於事前預防,則須從「情報蒐集」、「契約條款具體明確(含不動產現況說明書)」及「要求保證品質」等三方面著手(註四)。

【註解】
註一:最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照。
註二:民法第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」參照。
註三:雙方當事人間如已就重大修繕有所約定,從其約定;雙方當事人間就重大修繕未約定者,如有公寓大廈管理條例之適用,從該公寓大廈之規約(民法第1條:「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理。」參照)。
註四:請參海砂屋之事前預防、事中防止與事後救濟(https://www.peopo.org/news/311877)。又約定現況交屋者,須以照片、攝片、圖示等表明現況為何,杜絕爭議。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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