設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 更新日期:2017-11-17 文章總數:183135 瀏覽:331753091(自2000.10.1起)
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【新聞疑義1665】小心!買屋要幫建商繳土增稅?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
民眾買預售屋要當心!《蘋果》接獲讀者投訴,2013年購買「宏盛新世界」第1期預售屋,交屋時竟被要求負擔興建期間的土增稅,翻閱合約書才發現,這項轉嫁條文竟藏在未經磋商的「個別磋商條款」最後一條,憤而聯合其他住戶提告。新北市府消保官對宏盛做法也搖頭,新北市法制局表示,不排除裁罰宏盛建設。
讀者向《蘋果》指出,2013年購入淡水「宏盛新世界」,當時購屋簽約流程倉促,而約定土增稅納稅義務移轉的條文,藏在建商準備好的「手寫複印版」個別磋商條款的最後一條,當時根本沒磋商,也不知情,算一算至少要幫建商繳4萬元土增稅,平白當冤大頭。
對此,宏盛建設回應,消費者所提疑慮在合約內清楚載明,銷售時已向消費者清楚交代,並強調:「契約是在雙方合意才能簽定。」至於住戶提告,宏盛則表示,尊重司法判決。
不過新北市政府法制局主任消保官王治宇指出,根據多位消費者反映,宏盛建設人員於簽約前拿出大量影印手寫字跡的「個別磋商條款」,跟消費者說:「你不簽的話還有很多人排隊等著買。」且每人使用的影印文件內容都一樣,既不個別、又沒有實際磋商的過程,實質上就是違反規定、未給審閱期間且對消費者顯然不利的定型化契約條款,應屬無效。
王治宇也說,經律師、地政士及行政院消保處代表開會研商本案,一致認為業者所用之影印文件並非個別磋商條款,且土地增值稅由賣方負擔是業界常規,經估算,宏盛將土增稅繳納義務轉交至買方,至少可得利千萬元,不排除以必要措施對宏盛這份「個別磋商條款」開罰,遏阻歪風。
地政士公會名譽理事長王進祥說,預售屋土增稅若由買方負責並不公平,土增稅對建商具警惕效果,也就是若建商蓋愈久,稅金也愈多,一旦轉嫁由買方負責,「那等於是建商蓋愈久消費者死愈慘!」
民眾鄭先生認為,建商蓋房子期間又沒辦法住那塊地,若簽約時要我付土增稅絕對不願意。另有民眾認為,買賣合約內容複雜,如果沒充分時間詳閱或請教專業人士,很容易誤簽不公平的條款,建商不應該欺負不懂專業的老百姓。
(蘋果日報 2017年03月16日報導: 買屋要幫建商繳土增稅)。

【疑義】
按買賣債權契約為諾成契約,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立(註一);契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則(註二)、公序良俗(註三)、強行規定(註四)等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註五)」或「有情事變更情事(註六)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨(註七)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註八),向債務人請求之。
惟消費者保護法所稱定型化契約條款,係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款(定型化契約條款不限於書面,其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者,亦屬之):個別磋商條款,則係指契約當事人個別磋商而合意之契約條款(註九)。
是本案買受人所言如屬真,所謂的「個別磋商條款」,實屬消費者保護法所稱定型化契約條款,而且本案出賣人亦是消費者保護法所稱企業經營者(註十),其間也有消費關係,自應受基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(http://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=F38962AA719A483A)」之規範。
即本案所謂的「個別磋商條款」(實為定型化契約條款),因少於五日以上之合理審閱期,本案買受人(即消費者)非不得依消費者保護法第11-1條第3項:「違反第一項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」之規定,主張該「個別磋商條款」(實為定型化契約條款)不構成本案契約之內容。

【註解】
註一:民法第354條第2項:「當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」、最高法院20年上字第2202號判例:「買賣契約為諾成契約,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立。」、最高法院97年度台上字第2082號民事判決:「按買賣契約之成立,以當事人就標的物及其價金互相同意為要件。本件上訴人係向被上訴人買受系爭房屋,並未向其買受土地,而系爭房屋買賣契約及附件系爭預估表,已分就價金三百三十三萬元及房屋各部名稱及面積詳為約定,其中包括「雨遮」及「增建」等情,為原審合法認定之事實,則兩造間之系爭房屋買賣契約已然成立。而該契約並未約定買受房屋之面積,須以得合法登記為要件,則原審審酌卷內資料,並參酌「住戶共同增建分管協議書」之記載,認定被上訴人抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理所有權登記一節為可取,該雨遮及增建部分面積,應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍,並說明計算房屋面積短少之賠償金額時,不須計入非同一契約主體之土地部分價金等語,核與上訴人未曾主張意思表示錯誤及確已取得該名為雨遮、增建之室內使用面積之實情相符,即無可議。」等參照。
註二:民法第148條:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例:「查權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註三:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例:「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定,以收取權利金方式頂讓與第三人,但究與國家社會一般利益無關,亦與一般道德觀念無涉,尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。
註五:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註七:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註八:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。
註九:消費者保護法第2條第7款、第8款參照(http://law.moj.gov.tw/Law/LawSearchResult.aspx?p=A&k1=%E5%AE%9A%E5%9E%8B%E5%8C%96&t=E1F1A2&fei=0&TPage=1)。
註十:消費者保護法第2條第2款參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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