設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 更新日期:2017-12-18 文章總數:184085 瀏覽:334605347(自2000.10.1起)
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司法院釋字第757號解釋摘要
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【新聞疑義1792】前屋主沒付完管理費,找誰討?
【新聞疑義1793】台灣和平中立公投?
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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

【新聞疑義1663】房仲軟禁強迫簽約賣房!?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
 一名游姓女子控訴,兩年前他委託房仲賣房子,但要簽訂金契約的時候,游小姐來到一個小房間,買家沒出現,契約也沒簽名,讓游小姐感覺怪怪的,拒絕簽約。沒想到房仲不讓他離開,還把他包圍,強迫簽約,事後要求他支付70多萬的仲介費,房仲甚至派人到他家按電鈴騷擾,一狀告上法院。不過一審法官認為,契約書上有許多瑕疵,判決房仲敗訴,全案還可上訴。
回想起前年的房屋買賣,游小姐心有餘悸,因為他說,遭到房仲軟禁逼賣房,讓他嚇出一身冷汗。
2015年11月4日,他透過黃姓房仲,將房子以1935萬,和一名張姓買家談妥成交,並同意支付77萬4仟元的仲介費。但雙方相約簽訂金契約書時,買家卻沒有現身,反到是游小姐被7、8名房仲包圍,逼迫簽約,過程中他身體不適要求回家,還被拒絕,讓他哭訴形同被軟禁。游小姐表示,當時的訂金契約,不但沒有買方簽名、沒給文件副本,也沒收到訂金現金或支票,他就拒簽,事後黃姓房仲竟派人到他家站崗、按電鈴,還認為游小姐沒有依約定付仲介費,告上法院。
不過法官認為,訂單契約上雖然有兩人簽名,但金額地方明顯有修改痕跡,雙方卻沒簽名覆認,房仲也無法拿出買家支付訂金的證據,難以認定買賣契約已成立,當然就不必付仲介費,判房仲敗訴,全案進入二審。
而房仲業者僅透過簡單聲明稿回應,游小姐所言與事實有很大出入,企圖干擾司法訴訟進行,詆毀公司聲譽,以全權委任律師採取法律行動。雙方隔空交火,形成羅生門,看來也只能等待司法還原真相。
 (民視新聞2017年9月25日報導: 房仲軟禁強迫簽約賣房 竟還派人按電鈴騷擾?)。

【疑義】
一、買賣債權契約為諾成契約
按民法第345條規定「稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」。
最高法院20年上字第2202號、18年上字第316號、20年上字第 21號判例也分謂「買賣契約為諾成契約,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立。」「買賣契約並不以訂明交貨期限,及訂立定式字據為要件。」「當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立,縱當事人之一方遲延給付,亦應予以相當期限催告其履行,於期限內不履行時,始得解除其契約。」。
是買賣債權契約為諾成契約,不以訂明交貨期限,及訂立定式字據為要件,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立。
又民法第248條也規定「訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。」,是訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。

二、因被脅迫而為意思表示者,表意人得於民法第93條所定期間內,撤銷其意思表示
按民法第92條、第93條分別規定「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人。」「前條之撤銷,應於發見詐欺或脅迫終止後,一年內為之。但自意思表示後
,經過十年,不得撤銷。」。
最高法院58 年台上字第 1938 號、60 年台上字第 584 號判例也分云「因被脅迫而為之意思表示,依民法第九十二條及第九十三條之規定,表意人非不得於一年內撤銷之。而此項撤銷權,祇須當事人以意思表示為之,並不須任何方式,上訴人既於第二審上訴理由狀中表示撤銷之意思,倘被上訴人果有脅迫上訴人立借據情事,即不能謂上訴人尚未行使撤銷權。」「民法第七十二條所謂法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身有背於公序良俗之情形而言,至構成法律行為要素之意思表示,倘因被脅迫所為時,依照民法第九十二條規定,僅得由表意人撤銷其意思表示,並非當然無效。」。
是因被脅迫而為意思表示者,表意人得於民法第93條所定期間內,撤銷其意思表示。

三、訂約之媒介居間,居間人之報酬,於雙方當事人因居間而成立契約時,應許其請
按民法第565條規定「稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。」。
最高法院52 年台上字第 2675 號判例也云「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形,一為報告訂約機會之報告居間,一為訂約之媒介居間。所謂報告居間,不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要,僅以為他方報告訂約之機會為已足,而居間人之報酬,於雙方當事人因居間而成立契約時,應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間,而僅為報告即已有效果時,亦應許居間人得請求報酬之支付。」。
是訂約之媒介居間,居間人之報酬,於雙方當事人因居間而成立契約時,應許其請。

四、本案分析
從而,本案報導如屬實,法院所認如無誤,因訂單契約上雖然有兩人簽名,但金額地方明顯有修改痕跡,雙方卻沒簽名覆認,即雙方當事人間就「買賣價金」並未合意,加上,本案房仲也無法拿出買家支付定金的證據,自難以認定此買賣債權契約已成立或推定成立,據以請求報酬(即仲介費)。
另,本案賣方(游小姐)如真的是被脅迫而簽了此貫賣債權契約,那就此部分,縱使此買賣債權契約已成立或推定成立,本案賣方(游小姐)也只能於民法第93條所定期間內,撤銷其意思表示,不得據此主張此買賣債權契約當然無效,併予敘明。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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