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【新聞疑義1293】買地踩地雷,地籍謄本看不出

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

建商廣告誘人,吸引不少買家來苗栗圓夢,但誤踩「地雷」買到違規開發無法蓋農舍的案例也不少,縣府去年查獲的違規案就多達卅四處,面積近廿四公頃,且還有未爆彈。 一名台北人最近到苗栗縣政府水利城鄉處抱怨,休閒農地廣告滿天飛,他花幾百萬元買了休閒地,地勢很平坦,但申建農舍為何還得提簡易水土保持計畫,否則就不能蓋。 縣府指出,八十九年一月廿八日以後購買零點二五公頃以上農地,雖持有超過兩年,仍無法申辦農舍建照,主要是整片山坡地開發時未提水土保持計畫,被查報違規,即使後來分割賣出,土地仍屬違規狀況。苗栗縣政府指出,去年查獲的山坡地違規開發案,幾乎都是此類。「地籍謄本根本看不出土地是否違規!」承辦人員認為,這是買家踩到地雷的一大原因(聯合報 102年12月9日報導:買地踩地雷 地籍謄本看不出) 。


【疑義】

 

按買農地興建農舍,【新聞疑義1285】農地農用,不課奢侈稅?(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=201654&article_category_id=2235&article_id=119017)一文中,除提及「買賣農地興建農舍要注意的成本及風險」外,尚在「申請興建農舍之申請人資格四、其他限制」中,也特別提到「(五)個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件,應依都市計畫法第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理(農業用地興建農舍辦法第10條參照)。以集村方式興建農舍者,請參農業用地興建農舍辦法第11條之規定,其他亦同(http://law.moj.gov.tw/Law/LawSearchResult.aspx?p=A&k1=%e8%be%b2%e8%88%8d&t=E1F1A2&TPage=1)。」。

換言之,個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件,除「應依都市計畫法第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法規定辦理」外,如是山坡地保育利用條例第3條:「本條例所稱山坡地,係指國有林事業區、試驗用林地及保安林地以外,經中央或直轄市主管機關參照自然形勢、行政區域或保育、利用之需要,就合於左列情形之一者劃定範圍,報請行政院核定公告之公、私有土地:一、標高在一百公尺以上者。二、標高未滿一百公尺,而其平均坡度在百分之五以上者。」、第5條:「本條例所稱山坡地保育、利用,係指依自然特徵、應用工程、農藝或植生方法,以防治沖蝕、崩坍、地滑、土、石流失等災害,保護自然生態景觀,涵養水源等水土保持處理與維護,並為經濟有效之利用。」所稱「山坡地」保育或利用,就要受山坡地保育利用條例等相關規定之拘束。

若是農、林、漁、牧地之開發利用,依水土保持法第8條之規定,應經調查規劃,依水土保持技術規範實施水土保持之處理與維護(水土保持之處理與維護:係指應用工程、農藝或植生方法,以保育水土資源、維護自然生態景觀及防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流等災害之措施)。

又如是在山坡地或森林區內,從事農、林、漁、牧地之開發利用所需之修築農路或整坡作業或開發建築用地,依水土保持法第8條之規定,水土保持義務人應先擬具水土保持計畫,送請主管機關核定,如屬依法應進行環境影響評估者,並應檢附環境影響評估審查結果一併送核。

是買農地打算興建農舍,當然不能只看地籍圖、謄本,對於農業用地興建農舍辦法、都市計畫法第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法、水土保持法及山坡地保育利用條例等相關規定,也應查考。

 

 

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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