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【新聞疑義531】台北市政府,也要當包租公了!

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

台北市政府今天宣布,大龍峒公營住宅將於10月18日開始接受申請,經過審核,預計農曆年前即可入住。並採管理扣分制,若違規轉租、分租或影響居住品質,將可終止契約。台北市長郝龍斌在市政會議後記者會表示,採用「綠建築」設計規劃的大龍峒公營住宅,即將開放申請入住,3房型住宅共80戶、1房型住宅30戶,以及5戶店鋪;其中20%住宅為「敦親睦鄰戶」,將保留給大同區當地青年。台北市政府都市發展局長丁育群表示,110戶大龍峒公營住宅將於10月18日到11月18日接受申請,經過申請者資格審核後,將統一公開抽籤。第1租期租賃期限為3年,租金為市價8折加上管理費;第2租期限期2年,租金為市價9折加上管理費。他表示,由於仍在進行內部裝修,預計12月底完工,最慢農曆年前即可入住。丁育群表示,申請者必須為20至40歲青年、設籍北市1年以上、家庭成員無自有住宅、家庭年收入在50%分位點以下(民國100年為新台幣158萬元)、3房型申請人須已婚或育有子女,人口數限3人以上,但申請人或配偶已懷孕者,只要持醫院證明,即使2人也可申請。另外,「敦親睦鄰戶」申請者,必須設籍大同區滿1年以上。郝龍斌表示,大龍峒公營住宅是為了減輕年輕人的居住壓力,一定要有「誘因」,租金將低於周遭住屋8成的價格,但實際價格仍在精算中。郝龍斌表示,目前由於戶數少,公營住宅限期居住5年,未來考慮改裝老舊回收眷舍、閒置公共建築等,盡快推出第2批公營住宅,再調整居住限期。並引入扣分制,如亂丟垃圾扣5分、未使用專用垃圾袋扣3分等,累積達30分即可強制遷出,確保居住品質(中央社100年9月27日報導:首批北市公營住宅 十月可申請)。


【疑義】

好消息,台北市政府也要當包租公了,符合「須為20至40歲青年、設籍北市1年以上、家庭成員無自有住宅、家庭年收入在50%分位點以下(2011年為新台幣158萬元)、3房型申請人須已婚或育有子女,人口數限3人以上,但申請人或配偶已懷孕者,只要持醫院證明,即使2人也可申請。另外,「敦親睦鄰戶」申請者必須設籍大同區滿1年以上」此資格的人,在「第一租期租賃期限為3年,租金為市價8折加上管理費;第二租期限期2年,租金為市價9折加上管理費」此條件可接受的情況下,想承租的話,要記得在10月18日後趕快申請哦。

問題是大龍峒公營住宅採管理扣分制,若違規轉租、分租或影響居住品質,將可終止契約;什麼是終止契約?轉租、分租,又是什麼?在申請承租之前,總是要有所瞭解。

按房屋租賃因轉租或分租而得終止契約者,「定期租賃」明定於民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」、第444條:「承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」,「不定期租賃」則明定於土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」(註一),大龍峒公營住宅出租係屬2-3年之定期租賃,所以應適用民法第443條、第444條之規定。

換言之,租賃物為房屋者,原則上承租人得將其一部分轉租於他人(就是題意所稱的分租),但有反對之約定,則不得為之,承租人仍行轉租者,出租人自得終止契約(註二)。至於全部轉租與讓與租賃權,未得出租人承諾者,出租人也得終止契約(註三),惟此項為承諾之意思表示,則不以訂立書據為必要。其由出租人或經其授權之代理人口頭承諾者,出租人即不得更依民法第443條之規定終止租約(註四)。

是大龍峒公營住宅出租,苟在書面契約書上即明定「不得分租、轉租」,則台北市政府自得於承租人違反此約定時終止租約,使此租賃關係消滅向後失效(註五);承租人擅將租賃權讓與第三人時,其情形有甚於全部轉租,亦同(註六)。

又當事人間有關契約終止之約定,基於私法自治下之契約自由原則,也非以法律規定者為限;惟當事人間契約之終止,乃應有重大之事由,始符誠信原則。是「大龍峒公營住宅出租,採管理扣分制,承租人亂丟垃圾扣5分、未使用專用垃圾袋扣3分等不良行為影響居住品質,因而扣分達30分者,即可終止契約」,初看似乎無多大問題,但個案上是否符重大之事由,仍須依個案事實而定,而非逕以「扣分達30分」就終止契約。至於終止契約後強制遷出部分,應係指以強制執行法為之而言,併予敘明。


【註解】
註一:最高法院37年上字第7729號判例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」參照。
註二:最高法院20年上字第1196號判例:「租賃物為房屋,承租人固得將其一部分轉租於他人,但如有反對之約定而仍行轉租者,出租人自得終止契約。」、20年上字第213號判例:「租賃物為房屋者,承租人固得將其一部分轉租他人,但以無反對之約定為限。」參照。
註三:最高法院20年上字第3253號判例:「民事法律所未規定者方依習慣,承租人未得出租人承諾,將租賃物全部轉租於他人者,出租人得終止契約,法律既有明文規定,當事人自無主張應依相反習慣之餘地。」、37年上字第6886號判例:「租賃關係之成立與存續,係基於當事人間之信任,故租賃權通常為不得讓與之債權,如房屋之承租人未得出租人之同意,擅將租賃權讓與第三人時,其情形有甚於全部轉租,出租人自得終止租約。」參照。
註四:最高法院32年上字第5859號判例:「承租人非經出租人承諾,固不得將承租之房屋全部轉租於他人,但此項為承諾之意思表示,則不以訂立書據為必要。其由出租人或經其授權之代理人口頭承諾者,出租人即不得更依民法第四百四十三條之規定終止租約。」參照。
註五:最高法院97年度台上字第72號民事判決:「按契約之解除,係使契約自始歸於消滅,以回復訂定契約以前之狀態。而契約之終止,則使契約自終止時起嗣後歸於消滅,其已經發生效力者,尚不生回復原狀問題,可見二者之效力並不相同。」參照。
註六:最高法院37年上字第6886號判例:「租賃關係之成立與存續,係基於當事人間之信任,故租賃權通常為不得讓與之債權,如房屋之承租人未得出租人之同意,擅將租賃權讓與第三人時,其情形有甚於全部轉租,出租人自得終止租約。」參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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