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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 楊春吉(故鄉) > 楊春吉(2017年)

【新聞疑義1667】林克穎律師賣違建?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
律師陳達成七年前幫撞死孝子送報生的英商林克穎辯護而躍上新聞,但陳昨遭指控,明知名下陽明山湖山路的平房被列為違建,卻將該屋以九百萬元賣給蘇姓台商,蘇男付款五百五十萬元後,房屋就被陽管處拆光,蘇男投訴《蘋果》怒指陳:「身為律師又知法犯法。根本是詐欺!」
蘇男表示,二○一四年間花九百萬元向陳達成買下佔地三十多坪的平房,先付了五百五十萬元,辦理地上物使用權轉移。豈料隔年五月,仲介突然告知他,該屋被貼公告通知是違建,不久後房屋即遭強制拆除,只剩樑柱跟屋頂。
蘇男向陽管處詢問才知,早在二○一三年八月陽管處就質疑陳違法改建,二○一四年四月還發公文給陳表明將強制拆除,「這一切都顯示陳達成早知房子可能被拆,卻刻意隱瞞還把房子賣給我,根本是詐欺!」
蘇男憤指,陳達成事後雖簽本票承諾還五百五十萬元,卻自此音訊全無,他只好聲請本票裁定,法院裁准後,他清查陳財產,「才發現他名下僅九台老車,我很可能會求償無門。陳達成昨不否認雙方有賣屋糾紛,但僅低調回應:「一切交由司法評斷。」。
(蘋果日報 2017年01月05日報導: 林克穎律師賣違建 買屋竟遭拆)。

【疑義】
一、違建仍得為買賣標的
(一) 違章建築與實施建築管理前之合法建築物
按依違章建築處理辦法第2條之規定,本辦法所稱之違章建築,為建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,而擅自建築之建築物。
是如非屬「建築法適用地區內」之建築物,自非違章建築處理辦法所稱之違章建築,「實施建築管理前」之建築物即屬之,其尚得以土地登記規則第79條第3項至第5項:「實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。二、門牌編釘證明。三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。四、繳納水費憑證。五、繳納電費憑證。六、未實施建築管理地區建物完工證明書。七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。八、其他足資證明之文件。前項文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣(市)政府主管建築、農業、稅務及鄉(鎮、市、區)公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。第三項之建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。」等相關規定辦理。
 (二) 違建仍得為買賣標的
又從最高法院97年03月06日97年度台上字第399號民事判決:「按違章建築之讓與,雖不能為移轉登記,但受讓人與讓與人間如無相反之約定,應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又未取得建築執照及使用執照,固屬違章建築,但對於違章建築之拆除須按照一定程序為之。查系爭房屋之原始起造人為被上訴人,上訴人係向被上訴人價購系爭房屋而交付價款,並取得事實上處分權,為原審所確定之事實。果係如此,上訴人既因買賣關係,而取得系爭房屋之事實上處分權,則被上訴人得否未經上訴人之同意,逕行拆除已交付上訴人之系爭房屋,已非無疑。」等之意旨觀之,違建仍得為買賣標的,雖不能為移轉登記,但受讓人與讓與人間如無相反之約定,應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。
(三)小結
從而,本案報導如屬實,因違建仍得為買賣標的,任何所有人均得出賣違建。
至於違建所涉法律效果及有關規定敘明如下。

二、物之瑕疵及其擔保責任
按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。
是依民法第355條之規定,買受人知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵者,出賣人不負擔保之責。
又此物之瑕疵擔保責任,非不得約定排除之(但基於誠信原則,如出賣人故事不告知其瑕疵者,該特約無效)(註一)。
從而,本案買受人如知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵(約定買賣標的物為非違建,結果文付者為違建,就有預定效用之瑕疵;約定現況交屋而現況是違建者【註二】,就無預定效用之瑕疵;另純違建,無其他情形,也尚難稱有通常效用效用之瑕疵;而所謂知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵者,例如約定買賣標的物為非違建,結果文付者為違建,但書面買賣契約或不動產現況說明書已載明係違建等),自難以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

惟本案買受人如無民法第355條所定情形,反而是本案出賣人故意不告知其瑕疵(例如約定買賣標的物為非違建,結果文付者為違建,而且出賣人故意在不動產現況說明書載明係非違建),那本案出賣人就要負擔保之責。而且本案買受人行使此物之瑕疵擔保請求權或解除其契約,也不受民法第365條第1項關於六個月期間規定之規範。

【註解】
註一:請參【新聞疑義1602】買房簽約「已檢查」,敗訴?(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=life_law&parent_path=,1,658,&job_id=223202&article_category_id=258&article_id=136125)。
註二:此部分,須以照片、攝片、圖示等表明現況為何,杜絕爭議。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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