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【新聞疑義723】不動產說明書,將詳列嫌惡設施?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

藝人周杰倫母親購買豪宅後卻發現窗外面對亂葬崗,怒控建商事前未告知,類似買房糾紛愈來愈多,房仲公會全聯會決定修改不動產說明書規範,要求業者賣房前必須詳列建物50公尺內包括墓園、變電所與瓦斯行等嫌惡設施,甚至如前總統陳水扁住家等有爭議性的名人住所,都必須寫進交易合約中,新規定預計下月報內政部後即開始實施。政府規定房仲業者接受賣房委託後,須製作不動產說明書揭露房地產各項資訊,以確保消費者權益,此說明書也是日後買方發現房屋瑕疵,據以請求賣方負起責任的依據。永慶房屋法務經理吳○學表示,說明書應記載事項卻沒記載,依法可罰業者6到30萬元。不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李○榮表示,去年9月,監察院以房仲業買賣房屋,最高收取6%的服務費實在太高為由糾正內政部,為爭取維持服務費上限,業者提出改善房屋交易品質方案。此次不動產說明書修正項目,包括須詳述土地與成屋的權利種類及使用管理狀況,如有無查封、假扣押,出租或占用,及社區管理委員會有無運作、住戶有無欠繳管理費。在建物的瑕疵資訊揭露上,除原本的是否為海砂屋、輻射屋、危險建築,有無漏滲水、違建、禁限建、發生過火災等災害外,全聯會還增列屋主持有期間是否發生過兇殺案或自殺案;建物半徑50公尺內,是否有加油站、變電所、高壓電塔、瓦斯行、殯儀館、葬儀社、垃圾場、焚化廠、墓園等嫌惡設施。李○榮說,除一般認知的嫌惡設施,公會還打算把民眾不喜歡、忌諱的項目都儘量列入,例如有爭議性的名人住所,像前總統陳水扁的住家,或可能帶來髒亂或噪音的KTV、餐廳及色情行業。內政部地政司表示,區位條件會影響房產價格,本應詳述,假使業者願意加強,政府樂觀其成,但地政司也強調,服務品質本來就要提升,與調降服務費上限是兩碼子事,應分開處理。房仲公會要求業者詳列建物附近的嫌惡設施,學者與業者多認為,這將有助減少房屋交易糾紛。學者建議,嫌惡設施的認定應以廣泛認同為主,會影響身心健康的嫌惡設施一定要詳述,其他則充分告知(中央廣播電台101年3月25日報導:賣屋須列嫌惡設施 報部後實施)。


【疑義】

按契約為諾成契約者,一經當事人就主要之點(註一)互相同意,契約即為成立;契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則(註二)、公序良俗(註三)、強行規定(註四)等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註五)」或「有情事變更情事(註六)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨(註七)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註八),向債務人請求之。

所以,當事人間的約定,實涉當事人間之權利及義務,當事人間大多數糾紛也起於「當事人間約定,未能以書面具體明確化」,如當事人間約定,能以書面並具體明確化,自較能杜絕糾紛。而「不動產說明書」實為現成屋買賣債權契約之一個重要附件,其往往也是「不動產糾紛重要爭執之點」,如能以書面並具體明確化,自較能杜絕糾紛,當然更好。從而,房仲公會全聯會決定修改不動產說明書規範,要求業者賣房前必須詳列建物50公尺內包括墓園、變電所與瓦斯行等嫌惡設施,甚至如前總統陳水扁住家等有爭議性的名人住所,都必須寫進交易合約中,新規定預計下月報內政部後即開始實施,本文自予以贊同。

惟人稱之嫌惡設施,見仁見智;而且所稱「建物50公尺內」,也有「50公尺之起點、終點及量測上的爭議」;為使不動產說明書之詳列,更具體明確化,更杜絕糾紛,本文爰建議(一)不動產說明書詳列的「嫌惡設施」,不以「嫌惡設施」稱之,而以「特殊設施或其他值得注意的設施」稱之。(二)建物50公尺內之「特殊設施或其他值得注意的設施」,以買賣標的主要出入口前緣之中點為50公尺之量測起點,「特殊設施或其他值得注意的設施」之主體、附屬建物、所有固定設備以及其座落之土地均屬之,以不細分或割裂為宜,如要細分或割裂,也應具體明確之。(三)建物50公尺內之「特殊設施或其他值得注意的設施」,固由出賣人(賣方)自行說明,並經仲介善盡查證義務確保之,惟如能由合法測量公司施測並提供「建物50公尺內特殊設施或其他值得注意的設施之現況測量圖,並在現況測量圖上標註起點至特殊設施或其他值得注意的設施某點之平面距離」則更能杜絕糾紛,其費用則建議由「出賣人負擔」或另行約定之。


【註解】
註一:例如當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立,民法第345條第2項:「當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」、最高法院20年上字第2202號判例:「買賣契約為諾成契約,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立。」、最高法院97年度台上字第2082號民事判決:「按買賣契約之成立,以當事人就標的物及其價金互相同意為要件。本件上訴人係向被上訴人買受系爭房屋,並未向其買受土地,而系爭房屋買賣契約及附件系爭預估表,已分就價金三百三十三萬元及房屋各部名稱及面積詳為約定,其中包括「雨遮」及「增建」等情,為原審合法認定之事實,則兩造間之系爭房屋買賣契約已然成立。而該契約並未約定買受房屋之面積,須以得合法登記為要件,則原審審酌卷內資料,並參酌「住戶共同增建分管協議書」之記載,認定被上訴人抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理所有權登記一節為可取,該雨遮及增建部分面積,應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍,並說明計算房屋面積短少之賠償金額時,不須計入非同一契約主體之土地部分價金等語,核與上訴人未曾主張意思表示錯誤及確已取得該名為雨遮、增建之室內使用面積之實情相符,即無可議。」等參照。
註二:民法第148條:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例:「查權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註三:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例:「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定,以收取權利金方式頂讓與第三人,但究與國家社會一般利益無關,亦與一般道德觀念無涉,尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。
註五:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註七:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註八:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金 等相關規定而言。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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