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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 王彥琳

認識買賣不破租賃原則與租賃權之除去﹝下﹞

文 / 王彥琳代書
【台灣法律網】


【何謂租賃權】
所謂租賃,依據民法第四百二十一條的規定,係指當事人約定一方以物租與他方使用收益,他方支付租金的契約。租賃契約基本上是屬於不要式行為,並不以訂立書面為必要,但是為了促使當事人慎重其事民法第四百二十二條有特別規定,不動產之租賃契約其期限逾「一年」者,應以「字據」訂立之,如未以字據訂立者視為不定期限之租賃。此外,租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,亦視為以不定期限繼續契約。
一般而言,不定期租約對於出租人是非常不利的,除非出租人有土地法第一百條所列的六種情形之一,否則是不得收回房屋的:一.出租人收回自住或重新建築時。二.承租人違反不得轉租予他人的約定時。三.承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四.承租人以房屋供違反法令使用時。五.承租人違反租賃契約時。六.承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。由於收回房屋有其困難度,因此出租人應特別注意避免造成不定期租約的情形,以保障自身的權利。

【買賣不破租賃原則】
現行法院拍賣不動產不點交的個案,絕大多數皆為拍賣標的物已出租予第三人的情形,由於仍屬查封前第三人有權占有所以為不點交。至於拍定人取得拍賣不動產的所有權後,基於買賣不破租賃原則,拍定人仍不能請求承租人返還該不動產。民法上的法律行為有債權行為與物權行為,除法律另有規定外債權行為因沒有對外公示方法使第三人得知悉的狀態下,故只於特定人間發生效力。租賃行為雖為債權行為,但承租人往往為經濟上的弱者,法律為保障承租人的權益,依據民法第四百二十五條的規定,出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。
簡言之,在租賃關係存續中,即使出租人將租賃物轉讓與他人,對於租賃關係並無任何影響,除非有前述因對抵押權有影響並經執行法院除去後拍賣的情形外,受讓人不得否認租賃關係的存在,而要求承租人返還租賃物。依此,某些債務人因房子遭法院查封拍賣,故意與第三人訂立不實的租賃契約而執行法院即採取不點交的方式處理,籍以避免該不動產受到拍定的命運或是向拍定人索取高額的搬遷費,因此各種型態的「假租約」紛紛出籠,承買人在投標前應先審慎評估,詳閱查封筆錄及拍賣公告的記載,查證是否為不定期租約或是否有不合乎常情之處並籍以判斷是否為假租約,以免屆時多支出額外的費用而造成不必要的損失。﹝參註一﹞

【承買人投標前及承租到有抵押權的房子應注意事項】
由於法院拍賣的不動產不若一般不動產,拍定後能否順利的占有使用拍賣標的物亦是未定之數,除非是拍賣公告明定為點交的案件,執行法院才有解除第三人占有,協助拍定人點交的義務。而一般人懼怕法院拍賣不點交的不動產,最主要還是來自於「買賣不破租賃原則」的適用,不點交的案件執行法院是沒有點交的義務的,當然承買人所負擔的風險也較高。投標前承買人首要的工作即為詳閱拍賣公告及查封筆錄,法院拍賣與一般不動產買賣最大的不同在於,已查封之不動產債務人仍得為從來之管理或使用,且債務人多半抱持不合作的態度,所以承買人通常無法清楚得知該拍賣標的物的狀況以及實際使用情形,因此詳閱拍賣公告及查封筆錄就顯得非常重要了,舉凡拍賣最低價額、保證金、不動產的標示、點交與否都會在公告中載明。

如係原已有租賃權存在而不點交的情形亦應注意查封筆錄,了解其租賃關係的存續期間以及租金、押金數額的多寡有否異於常情的地方來判斷是否為假租約。另外承買人亦可與債權人連繫,或是到現場直接找債務人本人及詢問其左鄰右舍,有時也會得到相當重要的資訊,並預先把搬遷費、利息、訴訟費或是其他可能發生的費用列入投標成本中,以降低風險。所承租的房子,房東已向銀行貸款並設定抵押權,如果因繳不起貸款而遭法院強制執行時,有可能因租賃權存在對於抵押權有影響,抵押權人是可以聲請執行法院除去租賃權的,屆時承租人就必須返還租賃物予拍定人。

但是必須注意的是,租賃權經法院除去而必須遷讓房屋時,承租人是否可向拍定人請求退還原支付給出租人的押租金呢?民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約,係指民法第四百二十一條第一項所定當事人約定一方以物租與他方使用收益,而他方支付租金之契約而言,若因擔保承租人債務而接受押租金,則為別一契約,並不包括在內,此項押租金契約為「要物契約」,以金錢之「交付」為成立要件,押租金債權之移轉,自亦須交付金錢始生效力。出租人未將押租金交付,受讓人既未受押金債權之移轉,對於承租人自不負返還押租金之義務﹝參照最高法院六十五年台上字第一五六號判例﹞。

因此,除非拍定人有從原出租人受領或承擔該押租金,否則承租人向拍定人請求返還押租金是沒有理由的。為避免此種情形發生在訂立租賃契約時,最好言明租賃標的物在受法院查封時,承租人得暫停支付租金而以押租金抵租,以免到時產生押租金要不回來的情事。此外,實務上執行法院為了查明拍賣標的物的使用狀況,亦有命債權人查報的情形,如債權人查報不實,標的物確為承租人居住使用而債權人卻查報為債務人自住或是空屋時,承租人應即時撿附租賃契約向執行法院聲明異議,以避免不必要的困擾。

註1:民法第四百二十五條有關買賣不破租賃的規定已有修正,並於民國八十九年五月五日施行。
民法第四百二十五條:出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

---全文完---

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