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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 胡綺萱

【新房地產法律問題26】停車位被占用,我該如何自救?

文 / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱
【台灣法律網】


【問題】

我們大樓有一住戶只持有一個車位,但卻同時間停放2台車於大樓停車場的停車位內,每次都是停我的格子,因為我的格子就在他們格子的旁邊,因為其它的停車位都算是有上鎖的狀況(因為是機械式的必需升上去,我的位子是3格上下的所以沒鎖),當初我買房子的時後我被安排的車位是有固定的,請問我能自費在我的車位上裝鎖?因為我也是繳相同的管理費啊,但其它的車位有鎖但我的則沒有,民國99年&100年我都有跟主委反應過,但調解後他們還是一直有在佔用我的位子啊!我該告他嗎?


【解析】

按民法第767條第1項前段係規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。…」,並未區分「單獨所有」「分別所有」或「公同共有」,是只要是所有物被無權占有或侵奪,縱使是共有人之一(例如停車位所有人等),亦得依民法第821 條前段:「各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。」、民法第767條第1項前段規定,請求返還被無權占有或侵奪之所有物(註一),並依民法第179條:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」以下規定,請求返還該不當利得。

惟民法第821 條但書也規定「但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。」,最高法院61年台上字第1695號判例也揭示「依不當得利之法則請求返還不當得利,以無法律上之原因而受利益,致他人受有損害為其要件,故其得請求返還之範圍,應以對方所受之利益為度,非以請求人所受損害若干為準,無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念,是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益,僅相當於法定最高限額租金之數額,尚屬可採。」,是(一) 各共有人對於第三人,雖得就共有物之全部為本於所有權之請求,但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之(既訴之聲明,應為返還予全體共有人等)。(二) 請求返還之金額,應先依無權占有或侵奪之人之實際利得為斷(註二),次才是請求相當於租金之利益。

又訟,惡也。為何?訴訟,一般要三審三級才確定,而且因訴訟中起訴狀、答辯狀等狀紙的撰寫、準備庭的爭點釐清、言辭辯論的攻防以及實體法的適用等,亦非未經訓練之一般人所能處理,只好委由律師去處理,其所費時間及金錢,自是長期巨大,實非一般人所能負荷;加上,當事人精神上也常隨敗訴的憂心以及庭中「不堪」的話語,而沈痾於長期焦慮不安的情緒中,極度妨礙當事人未來生涯之規劃以及現今生活的原有秩序,自是惡也。所以,為免自己的生活秩序以及生涯規劃,因訴訟毀了一輩子或大半輩子,在兼顧自已的權益及尊嚴下,以協調、調解、和解等ADR(替代爭議解決方案)方式,處理糾紛解決爭議,避免訴訟,才是最好的方法。

另外,民法第148條規定「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」,公寓大廈管理條例也規定「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。」(註四)。

從而,本案提問人,能否自費在其車位上裝鎖?應思考其行為,是否在法令之限制範圍內?是否有權利濫用或違反誠實信用之情形?
如無法自費在其車位上裝鎖,則建議再依公寓大廈管理條例第59-1條、直轄市縣(市)公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則(http://law.moj.gov.tw/Law/LawSearchResult.aspx?p=A&k1=%e5%85%ac%e5%af%93%e5%a4%a7%e5%bb%88&t=E1F1A1&TPage=1)之規定,向公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處,或依鄉鎮市調解條例(http://law.moj.gov.tw/Law/LawSearchResult.aspx?p=A&k1=%e8%aa%bf%e8%a7%a3&t=E1F1A1&TPage=1
) 聲請調解,俟其處理結果,再決定是否提起訴訟。


【註解】
註一:臺灣高等法院101年度重上更(一)字第34號民事判決:「所有人對於無權占有者,得請求返還之;對於妨害其所有權者,得請求除去之;又各共有人對於第三人,得就共有物之全部,為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之,民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。次按各共有人按其應有部分,對於共有物之全部雖有使用收益之權,惟共有人對共有物之特定部分使用收益,仍須徵得他共有人全體之同意,非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利;如共有人不顧他共有人之利益,而就共有物之全部或一部任意使用收益,即屬侵害他共有人之權利。」等參照。
註二:最高法院97年度台上字第1776號民事判決:「按民事訴訟法第二百二十二條第二項規定,當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者,法院應審酌一切情況,依所得心證定其數額,此項規定並未將請求人就損害額之證明責任免除,僅於損害額證明重大困難時,法院基於全辯論意旨及調查證據結果,仍不能獲得損害賠償額確信時,為使權利容易實現,減輕其損害額證明之舉證責任而已。查原審認定被上訴人無權占有系爭停車位,不問其有無出租,均應返還相當於租金之不當利益;且被上訴人出租系爭停車位予社區內之住戶時每月租金為二千元,如出租予社區外之住戶則每月租金為三千元等情,果爾,被上訴人實際利得若干?自應就出租予社區外住戶及社區內住戶車位數各若干資以計算,被上訴人既已依法院裁定提出○○○○公寓大廈管理委員會八十八年四月份起至九十四年六月份停車位租金收費明細表四冊在卷(證物外放)觀之該明細表,分別記載車位編號、姓名、繳費月份、金額、租別(外租或住戶)、繳費日期,衡情似非全然不能稽核計算。原審亦未說明其收取租金之金額,有何不能證明或證明顯有重大困難情事者,遽認每月租金應以其平均數即二千五百元計算,已嫌速斷。」等參照。
註三:【新聞疑義821】訟,惡也!華隆勞資簽協議,善也!http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,188,&article_category_id=1954&job_id=188138&article_id=109304。
註四:規約只是團體協約,非法律或法規命令,區分所有權人會議也非國家,自不得基於憲法第23條之規定,限制人民財產權。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊(歡迎報名及洽談0916082728):
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