文 / 楊春吉(故鄉)
(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)
【新聞】
套房天花板塌落，房客開門見狀嚇傻。北市劉小姐在林森北路租了一間十二坪大的套房，本月十六日返家時，開門驚見天花板膠板、鋼架整片塌落，現場簡直像震災後斷垣殘壁，電腦遭砸壞，衣物也沾滿泥灰，損失慘重，無奈房東不願賠償，「真是太誇張了！」對此，房東表示，願循法律途徑解決。北市劉小姐表示，去年七月於林森北路一一九巷內承租一間五樓公寓內分租套房，約十二坪大，月租一萬三千三百元，與另名女同事兩人同住。劉小姐說，本月十五日她與室友分別回南投、嘉義老家，十六日返回台北租屋處時，一開房門就驚見天花板裝潢的膠板、鋼架整片塌落，直接露出鋼筋水泥。「我整個人嚇傻了，站在門口直發抖。」心有餘悸的劉小姐說，事後回想，去年八月颱風季就發現天花板會漏水，曾向房東反映，但房東未進到房內維修，本月十三日也發現天花板有裂痕，反映後房東一樣未處理，不料三天後天花板就塌落。劉小姐說，當初搬家費就花了一萬二千元，現在房間不能住，又得花錢搬離，且鋼架砸壞她要價五萬元的蘋果電腦，衣物也遭泥灰沾染須送洗，其他詳細損失還得待天花板「殘骸」移出後才能清點，目前房東先退還半個月房租及押金，卻不願賠償其他損失。對此，房東李先生表示，去年八月劉小姐反映漏水後，他有請人查漏水原因，發現是頂樓積水所致，也已排除頂樓積水，本月十三日接到劉小姐反映天花板裂痕，還來不及處理就發生問題，並稱是公寓一樓住戶在頂樓安裝數個水塔，懷疑水塔太重導致天花板塌落，會再找第三方公正單位鑑定確認天花板塌落原因，並尋求調解或由法院判定，不願先行賠償房客損失。崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠指，依《民法》，合約期間房東應把租賃物保持在符合約定使用狀態，事發前房客已告知天花板有裂痕，盡到善良管理人注意義務，房東自己未維修，應負起賠償房客損害的責任，假如房東認為天花板問題是一樓住戶造成，仍須先行賠償房客，再向一樓住戶求償，「房東本末倒置。」(蘋果日報105年1月26日報導：扯 屋塌像震災 房東竟拒賠)。
【疑義】
一、本案報導如屬實，須釐清的是修繕責任由誰負擔、有無修繕必要、有無修繕可能等三項疑義
按租賃物修繕有關者，係規定於民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、第429條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」、第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」、第437條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。」。
其中，雖依民法第423條之規定，出租人有提供及維持合於約定使用、收益狀態租賃物之義務，惟在「租賃關係存續中，修繕責任之負擔」上，當事人間也非不得約定「由承租人負擔」（有約定者，除該約定違反誠信原則等因而無效外，自從其約定）；當事人間如未約定「由承租人負擔」，也沒有另有習慣，雖由「出租人負擔」，惟應同時符合「有修繕必要」、「有修繕可能」及「承租人已盡應即通知義務（但為出租人所已知者，不在此限：另外，承租人亦得定相當期限，催告出租人修繕）」等三項要件，出租人始須進行該修繕工作，並在「承租人定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕」時，發生「承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」之法律效果。
更甚者，承租人怠於為民法第437條第1項所定之應即通知義務，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。
從而，本案報導如屬實，須釐清的是（一）修繕責任，由誰負擔（二）有無修繕必要（三）有無修繕可能等三項疑義。至於本案承租人之應即通知義務，從報導「心有餘悸的劉小姐說，事後回想，去年八月颱風季就發現天花板會漏水，曾向房東反映，但房東未進到房內維修，本月十三日也發現天花板有裂痕，反映後房東一樣未處理」觀之，似乎已盡。
二、本案報導如屬實，從本報導災後照片觀之，應符「承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者」，如本案修繕責任係由本案出租人負擔，本案承租人自得依民法第435條之規定，終止契約，並依約（含前開臺灣高等法院103年度上字第1285號民事判決之意旨）及類推適用民法第454條或依民法第179條之規定，向本案出租人請求返還「其已受領之押租金」及「其已預先受領但終止後始到期之租金」
按民法第435條規定「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」（註一）。
又民法第454條、第179條也規定「租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。」「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。
另臺灣高等法院103年度上字第1285號民事判決也云「次按押租金之性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，可由出租人主張抵付租金（最高法院65年台上字第2714號判例意旨參照）；押租金在擔保承租人租金之給付，於租賃關係消滅後，且承租人且無欠租之情事，始能請求出租人返還押租金（參見最高法院83年台上字第2108號判例意旨），是押租金僅於租賃契約關係終止，承租人無積欠租金或負有其他損賠償義務，或雖負有欠租、損害賠償義務，而以押租金抵付後仍有餘額，承租人請求返還之條件始行成就，而得請求出租人返還押租金。查周0樺先後於101年12月4日、102年1月23日對林0國所為解除契約之意思表示，均為於法不合，系爭租約迄102年8月1日合意終止，系爭租約於合意終止前自屬有效存在，依據系爭租約約定，至102年8月31日前，周0樺負有按月給付租金3萬元之義務而未為給付，且周0樺負有回復原狀義務，如前所述，依上開說明，林0國以之抵充周0樺未付租金後，周0樺已無可請求返還之押租金，周0樺主張依民法第179條、第259條第1項第1款規定請求，為無理由。」。
從而，本案報導如屬實，從本報導災後照片觀之，應符「承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者」，如本案修繕責任係由本案出租人負擔，本案承租人自得依民法第435條之規定，終止契約，並依約（含前開臺灣高等法院103年度上字第1285號民事判決之意旨）及類推適用民法第454條或依民法第179條之規定，向本案出租人請求返還「其已受領之押租金」及「其已預先受領但終止後始到期之租金」。
三、本案報導如屬實，如本案修繕責任係由本案出租人負擔，本案承租人自得依民法第227條第2項之規定，請求損害賠償
按民法第227條規定「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」。
最高法院九十八年度台簡上字第一八號、九十二年度台上字第六○四號民事判決也分云「又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第二百二十七條定有明文。查系爭停車塔係因設計疏失而非維修保養不良，致損及廖0鳳之汽車，被上訴人因此賠付廖0鳳三十萬二千七百三十三元等情，為原審認定之事實。而系爭停車塔存有設計疏失，要屬租賃標的物未合於約定使用、收益者，難謂上訴人已依租賃之出租人債務本旨為給付，即具可歸責之事由，原審因而認上訴人應依民法第二百二十七條第二項規定負不完全給付之賠償責任，於法洵無違誤，不因判決未就該部分詳敘得心證之理由，而可謂顯然違背法令。」「按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求損害賠償，民法第二百二十七條定有明文。本件上訴人既有可歸責之事由而有不完全給付情形，致被上訴人生產之香皂發生變質，造成被上訴人須賠償訴外人益0及瑞0二家公司一百零三萬元，被上訴人請求此部分之損害賠償，應屬有據。至被上訴人主張商譽受損，致營業額減少受有損害二百一十六萬四千九百三十九元，則非可採。被上訴人本於不完全給付之法律關係，請求上訴人給付一百零三萬元及自八十七年七月四日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由。爰將上開應准許部分，第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明。」。
從而，本案報導如屬實，如本案修繕責任係由本案出租人負擔，本案承租人自得依民法第227條第2項之規定，請求損害賠償。
【註解】
註一：實務上，最高法院九十五年度台上字第五六九號民事判決：「按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文，此乃出租人之租賃物交付及保持義務。而租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，復為同法第四百三十五條及第四百三十六條所明定。又出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。因此，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。查系爭租賃合約書前言已載明：「右開當事人協議甲方（指徐0枝）同意提供左列第一條所列之『既有賣場』出租予乙方（指全0社）經營民生日用品供應業務……」，第一條復約明：「……交由乙方作為民生日用品之賣場（如附圖）。」因此該租賃標的物雖有十二戶，但全0社承租初始即為一整體賣場，其目的亦在供經營民生日用品之賣場使用。則探究系爭租賃標的物是否能達上訴人租賃之目的，當以系爭租賃標的物本身狀態是否能供賣場通常營運之整體觀之，至於上訴人為使賣場保持整體性所為之補救行為，並不足免除出租人所負之租賃物保持使達租賃目的之義務。因此，系爭租賃標的物，苟欠缺一部分空間，致影響賣場之整體性而難為通常營運時，是否不能認上訴人已不能達租賃之目的？」等可資參照。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
