京華城容積率飊840%「史上最高」,柯文哲親簽用印~容積是毒? 還是藥?

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183027/post/202405080017/https://tw.news.yahoo.com/%E4%BA%AC%E8%8F%AF%E5%9F%8E%E6%94%B9%E5%BB%BA%E5%AE%B9%E7%A9%8D%E7%88%AD%E8%AB%96%E4%B8%8D%E4%BC%91-%E9%99%B3%E5%86%B2-%E6%B5%AE%E5%A2%9E%E5%AE%B9%E7%A9%8D%E6%98%AF%E6%88%BF%E5%B8%82qe-%E4%B8%8D%E5%8F%AF%E6%BF%AB%E7%94%A8-020541535.html

壹、【新聞疑義1652】毒上加毒(容積獎勵+放寬建蔽率)? (請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/439116;本文刊於2016年12月1日,本文所引用之法令,請注意嗣後有無變更)

【新聞】
為吸引30年以上老舊住宅積極都更,內政部決祭出獎勵大絕招,原本都更後只享受2年減半徵收,未來都更後,只要不移轉過戶,住戶可終身享受減免50%好康;同時,容積獎勵也更加明確,由中央統一訂公式,法定容積與原容積將二擇一擇優獎勵。內政部昨(29)日向行政院長林全提出「加速老舊住宅更新重建策略」報告,據推估小英總統關切的四、五層樓老舊住宅約3.3萬棟,集中雙北,耐震度均不足,有必要重提新策略加速推動。內政部這次朝加強整合民眾參與意願、提升財務可行性、強化專案經營管理等三大主軸推動。為解決公告地價急速調升造成的都更阻力,內政部祭出大優惠,昨向林揆提出腹案是房屋稅及,由現行2年減半徵收延長更新後減徵期限,即都更後首次移轉前,住戶一律減徵50%,只要不移轉可長久享受減徵一半優惠。不過,林揆認為,都更時土地仍在,和地價稅關係不大,給房屋稅減免誘因較合理,內政部決依林揆指示,只針對房屋稅予延長減半優惠,地價稅維持都更後予2年減半徵收。但財政部會中認為,何謂「移轉」必須定義清楚,因繼承、自益信託都有移轉情形,能否享受減免必須釐清。至協議合建的都更方式,也擬給予實施者產權轉移時減免及契稅40%優惠。此外,都更容積獎勵不明確,是實施者和社區住戶無法達共識主因,這次決針對無昇降梯老舊住宅的容積獎勵,由中央統一訂定公式獎勵明確化,法定容積和原容積二擇一擇優獎勵。其中法定容積天花板不變,即最高為法定容積的1.5倍。過去都更只獎勵1,000平方公尺大基地,這次分為三種類型,500平方公尺以下可依原容積重建,500∼1,000平方公尺依原容積1.15倍計算,1,000平方公尺以上大基地依原容積的1.3倍。以五層樓公寓為例,原建築容積率約300%,原建築容積×1.3=390%。知情人士說,未來容積獎勵就依公式計算,不議。此外也會適度放寬建蔽率,檢討建物合理空間,增加實坪比例,減少(工商時報2016年11月13日報導: 都更宅 不移轉過戶 房屋稅終身減半)

【疑義】
一、放寬容積或容積獎勵是毒品?還是良藥?
按政府老是以容積獎勵,來推動,但各位,是否知道容積管制之目的,乃在於維護都市景觀、居住品質及公共安全,一塊土地最適當的容積,早在中底定,有多少容積,其實與面前道路的道路寬、區域應有學校、綠地、之數量及面積等息息相關,如果容積多了10%,則該塊土地的面前道路的道路寬,是否應加寬,才足以容納多出來的人口數呢?區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等,是否也應如此呢?
我們可以想像,在面前道路寬無法加寬,區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等無法增加的情形下,因放寬容積或容積獎勵而增加的人口數,早晚將使得該地區的居住環境、交通、停車位等更惡化,那麼放寬容積或容積獎勵是毒品?還是良藥?不是很清楚的嗎(註一)?
放寬建蔽率,亦同。

二、容積獎勵為「必要之惡」,但做為實施者的建商,可以全拿嗎?
惟確實有些老社區,巷弄狹窄建物老舊、消防安全及建築安均堪虞,有實施都市更新之必要(例如永和大陳義胞都更案、基隆七堵等),加上,目前都市更新,並未思考「社會福利」此因素,仍須考量財務平衡,以至於縱使公辨都更,都更所需龐大資金,仍是決定都市更新是否成功之重要因素。
都更即需要龐大資金,做為實施者的建商也要利潤(以公司法成立的公司,以營利為目的),為使建商能投入都更,加速都更,容積獎勵似乎成為了「必要之惡」。
但容積獎勵,獎勵的乃都市更新事業及參與都更之所有對象,做為實施者的建商或政府機關,可以全拿嗎?
是否應將部分容積獎勵,分配給土地人、合法建築物所有權人(解釋上,應含未經建物,但合法建築物所有權人以外之合法建築物所有人)、人呢?
如果,做為實施者的建商或政府機關,願意讓利,並在都市更新同意書應記載及(註二)的加持下,成功率將大大提升。
至於房屋稅的減免,雖有助於都更之順暢,但房屋稅之增加,並非都更窒礙之主因,實施者未讓利、都市更新條例違憲等才是主因,唯有修正都市更新條例(含增訂都市更新同意書應記載及不得記載事項等)及實施者讓利,都更才有希望。

三、如何鼓勵或規範實施者讓利,未提及,誠有不足
又容積獎勵是毒品,也是「必要之惡」,爰有必要以明確法令,設定上限,並在「容積獎勵與三公里範圍內所有公共設施」之平衡下,明定其獎勵標準或基準。
然這次係「針對無昇降梯老舊住宅的容積獎勵,由中央統一訂定公式獎勵明確化,法定容積和原容積二擇一擇優獎勵。其中法定容積天花板不變,即最高為法定容積的1.5倍。過去都更只獎勵1,000平方公尺大基地,這次分為三種類型,500平方公尺以下可依原容積重建,500∼1,000平方公尺依原容積1.15倍計算,1,000平方公尺以上大基地依原容積的1.3倍。以五層樓公寓為例,原建築容積率約300%,原建築容積×1.3=390%。……未來容積獎勵就依公式計算,不再審議」,並僅提及「檢討建物公共設施合理空間」。
至於如何檢討建物公共設施合理空間,不明:而且也未思考「增訂都市更新同意書應記載及不得記載事項」,以保障參與都更者之權益;如何鼓勵或規範實施者讓利,也未有所提及,誠有不足(註三)。

貳、京華城容積案

即筆者一直對於「容積獎勵」之看法,係認為「在道路、綠地、公園、學校、等公共設施之面積(道路主要為寬度),並未隨「該基地容積獎勵」,併同增加,足以容納「因此增加之容積獎勵,所增加之人口、車輛等」之時,容積獎勵是毒品;雖是都市更新之必要之惡,仍須以明確法令設定上限,而且在「容積獎勵與三公里範圍內所有公共設施」之平衡下,明定其獎勵標準或基準。
然從本案相關新聞報導觀之,縱此案容積獎勵,或依法為之(是否違法或不當,而觸犯相關刑責,仍須由檢調依法調查、依法起訴或不起訴或),而且也有目前現行都市更新條例及相關規定之適用,並符合其容積獎勵之上限規定,但此案在核定容積獎勵時,究有無使「容積獎勵與三公里範圍內所有公平設施,取得平衡」,值得商榷。

【註解】
註一:請參閱【新聞疑義714】?容積毒品?https://www.lawtw.com/archives/403927 一文。
註二:請參閱【新聞疑義1615】「開會簽到」做為「都市更新同意書」? https://www.lawtw.com/archives/436475 一文。
註三:「都市更新中所涉保障」、「再徵詢機制」、「鑑價」、「與都更條例第31條」等問題,請參閱:
【新聞疑義727】多數決,就可「將人掃地出門」?https://www.lawtw.com/archives/404163
【新聞疑義742】士林文林苑案第五章:「再徵詢機制」https://www.lawtw.com/archives/404529
【新聞疑義743】士林文林苑案第六章:「鑑價」https://www.lawtw.com/archives/404537
【新聞疑義744】士林文林苑案第七章:「多數暴力與都更條例31」https://www.lawtw.com/archives/404596等文。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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