文 / 楊春吉
本篇新聞報導內容：https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183027/post/202405080017/、https://tw.news.yahoo.com/%E4%BA%AC%E8%8F%AF%E5%9F%8E%E6%94%B9%E5%BB%BA%E5%AE%B9%E7%A9%8D%E7%88%AD%E8%AB%96%E4%B8%8D%E4%BC%91-%E9%99%B3%E5%86%B2-%E6%B5%AE%E5%A2%9E%E5%AE%B9%E7%A9%8D%E6%98%AF%E6%88%BF%E5%B8%82qe-%E4%B8%8D%E5%8F%AF%E6%BF%AB%E7%94%A8-020541535.html
壹、【新聞疑義1652】毒上加毒(容積獎勵＋放寬建蔽率)? (請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/439116；本文刊於2016年12月1日，本文所引用之法令，請注意嗣後有無變更)
【新聞】
為吸引30年以上老舊住宅積極都更重建，內政部決祭出獎勵大絕招，房屋稅原本都更後只享受2年減半徵收，未來都更後，只要不移轉過戶，住戶可終身享受減免50％好康；同時，容積獎勵也更加明確，由中央統一訂公式，法定容積與原容積將二擇一擇優獎勵。內政部昨（29）日向行政院長林全提出「加速老舊住宅更新重建策略」報告，據推估小英總統關切的四、五層樓老舊住宅約3.3萬棟，集中雙北，耐震度均不足，有必要重提新策略加速推動。內政部這次朝加強整合民眾參與意願、提升財務可行性、強化專案經營管理等三大主軸推動。為解決公告地價急速調升造成的都更阻力，內政部祭出大優惠，昨向林揆提出腹案是房屋稅及地價稅，由現行2年減半徵收延長更新後減徵期限，即都更後首次移轉前，住戶一律減徵50％，只要不移轉可長久享受減徵一半優惠。不過，林揆認為，都更時土地仍在，和地價稅關係不大，給房屋稅減免誘因較合理，內政部決依林揆指示，只針對房屋稅予延長減半優惠，地價稅維持都更後予2年減半徵收。但財政部會中認為，何謂「移轉」必須定義清楚，因繼承、贈與、自益信託都有移轉情形，能否享受減免必須釐清。至協議合建的都更方式，也擬給予實施者產權轉移時減免土地增值稅及契稅40％優惠。此外，都更容積獎勵不明確，是實施者和社區住戶無法達共識主因，這次決針對無昇降梯老舊住宅的容積獎勵，由中央統一訂定公式獎勵明確化，法定容積和原容積二擇一擇優獎勵。其中法定容積天花板不變，即最高為法定容積的1.5倍。過去都更只獎勵1,000平方公尺大基地，這次分為三種類型，500平方公尺以下可依原容積重建，500∼1,000平方公尺依原容積1.15倍計算，1,000平方公尺以上大基地依原容積的1.3倍。以五層樓公寓為例，原建築容積率約300％，原建築容積×1.3＝390％。知情人士說，未來容積獎勵就依公式計算，不再審議。此外也會適度放寬建蔽率，檢討建物公共設施合理空間，增加實坪比例，減少管理費（工商時報2016年11月13日報導: 都更宅 不移轉過戶 房屋稅終身減半）
【疑義】
一、放寬容積或容積獎勵是毒品?還是良藥？
按政府老是以容積獎勵，來推動都市更新，但各位，是否知道容積管制之目的，乃在於維護都市景觀、居住品質及公共安全，一塊土地最適當的容積，早在都市計畫中底定，有多少容積，其實與面前道路的道路寬、區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等息息相關，如果容積多了10%，則該塊土地的面前道路的道路寬，是否應加寬，才足以容納多出來的人口數呢？區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等，是否也應如此呢？
我們可以想像，在面前道路寬無法加寬，區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等無法增加的情形下，因放寬容積或容積獎勵而增加的人口數，早晚將使得該地區的居住環境、交通、停車位等更惡化，那麼放寬容積或容積獎勵是毒品？還是良藥？不是很清楚的嗎(註一)？
放寬建蔽率，亦同。
二、容積獎勵為「必要之惡」，但做為實施者的建商，可以全拿嗎?
惟確實有些老社區，巷弄狹窄建物老舊、消防安全及建築安均堪虞，有實施都市更新之必要(例如永和大陳義胞都更案、基隆七堵等)，加上，目前都市更新，並未思考「社會福利」此因素，仍須考量財務平衡，以至於縱使公辨都更，都更所需龐大資金，仍是決定都市更新是否成功之重要因素。
都更即需要龐大資金，做為實施者的建商也要利潤（以公司法成立的公司，以營利為目的），為使建商能投入都更，加速都更，容積獎勵似乎成為了「必要之惡」。
但容積獎勵，獎勵的乃都市更新事業及參與都更之所有對象，做為實施者的建商或政府機關，可以全拿嗎?
是否應將部分容積獎勵，分配給土地所有權人、合法建築物所有權人(解釋上，應含未經建物保存登記，但合法建築物所有權人以外之合法建築物所有人)、他項權利人呢?
如果，做為實施者的建商或政府機關，願意讓利，並在都市更新同意書應記載及不得記載事項（註二）的加持下，成功率將大大提升。
至於房屋稅的減免，雖有助於都更之順暢，但房屋稅之增加，並非都更窒礙之主因，實施者未讓利、都市更新條例違憲等才是主因，唯有修正都市更新條例(含增訂都市更新同意書應記載及不得記載事項等)及實施者讓利，都更才有希望。
三、如何鼓勵或規範實施者讓利，未提及，誠有不足
又容積獎勵是毒品，也是「必要之惡」，爰有必要以明確法令，設定上限，並在「容積獎勵與三公里範圍內所有公共設施」之平衡下，明定其獎勵標準或基準。
然這次係「針對無昇降梯老舊住宅的容積獎勵，由中央統一訂定公式獎勵明確化，法定容積和原容積二擇一擇優獎勵。其中法定容積天花板不變，即最高為法定容積的1.5倍。過去都更只獎勵1,000平方公尺大基地，這次分為三種類型，500平方公尺以下可依原容積重建，500∼1,000平方公尺依原容積1.15倍計算，1,000平方公尺以上大基地依原容積的1.3倍。以五層樓公寓為例，原建築容積率約300％，原建築容積×1.3＝390％。……未來容積獎勵就依公式計算，不再審議」，並僅提及「檢討建物公共設施合理空間」。
至於如何檢討建物公共設施合理空間，不明：而且也未思考「增訂都市更新同意書應記載及不得記載事項」，以保障參與都更者之權益；如何鼓勵或規範實施者讓利，也未有所提及，誠有不足(註三)。
貳、京華城容積案
即筆者一直對於「容積獎勵」之看法，係認為「在道路、綠地、公園、學校、停車空間等公共設施之面積(道路主要為寬度)，並未隨「該基地容積獎勵」，併同增加，足以容納「因此增加之容積獎勵，所增加之人口、車輛等」之時，容積獎勵是毒品；雖是都市更新之必要之惡，仍須以明確法令設定上限，而且在「容積獎勵與三公里範圍內所有公共設施」之平衡下，明定其獎勵標準或基準。
然從本案相關新聞報導觀之，縱此案容積獎勵，或依法為之(是否違法或不當，而觸犯相關刑責，仍須由檢調依法調查、依法起訴或不起訴或緩起訴)，而且也有目前現行都市更新條例及相關規定之適用，並符合其容積獎勵之上限規定，但此案在核定容積獎勵時，究有無使「容積獎勵與三公里範圍內所有公平設施，取得平衡」，值得商榷。
【註解】
註一：請參閱【新聞疑義714】容積銀行？容積毒品？https://www.lawtw.com/archives/403927 一文。
註二：請參閱【新聞疑義1615】「開會簽到」做為「都市更新同意書」? https://www.lawtw.com/archives/436475 一文。
註三：「都市更新中所涉財產權保障」、「再徵詢機制」、「鑑價」、「多數暴力與都更條例第31條」等問題，請參閱：
【新聞疑義727】多數決，就可「將人掃地出門」？https://www.lawtw.com/archives/404163、
【新聞疑義742】士林文林苑案第五章：「再徵詢機制」https://www.lawtw.com/archives/404529、
【新聞疑義743】士林文林苑案第六章：「鑑價」https://www.lawtw.com/archives/404537、
【新聞疑義744】士林文林苑案第七章：「多數暴力與都更條例31」https://www.lawtw.com/archives/404596等文。
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楊春吉 |
