我住一樓用不到!女拒繳社區「電梯更換基金」,判決敗訴

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文 / 楊春吉

  
壹、相關事項
  
一、一般通稱之管理費及其運用
管理條例第18條第1項、第3項、第23條第2項第5款係規定「(第1項)公寓大廈應設置,其來源如下:一、就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。二、人依區分人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。(第3項)公共基金應設專戶儲存,並由或管理委員會負責管理;如經權人會議決議交付信託者,由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依會議之決議為之。」「除應載明範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:五、財務運作之監督規定。」。
又最高行政法院91年09月12日91年度判字第1644號判決也揭示「……然只要公寓大廈存在即有管理、維護之必要,故為因應此項管理之支出,一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議,選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則,該項費用通常係按月繳納,一般通稱為『管理費』。因之管理費性質上應屬前述第二項所謂之『區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納』之費用。『管理費既由住戶按月給付,作為一般經常性支出之運用』,因此決定其繳納之金額時,通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用;至社區內重大之修繕,所需費用金額龐大,其金額亦無法預估,住戶對上開項目之支出並非經常性,此即公寓大廈管理條例第二十一條所謂之『…應分擔或其他應負擔之費用…』,法條文字另以此為概括規定,顯係為免掛一漏萬,而非將管理費排除於公共基金之外,否則即與立法意旨有違。……」。
是(一)只要公寓大廈存在,即有管理、維護之必要;為因應此項管理之支出,一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議,選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則,該項費用通常係按月繳納,一般通稱為「管理費」。
(二)因此管理費性質上應屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用,屬公共基金之一部,自應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用則應依區分所有權人會議之決議為之(而且財務運作之監督規定,須納入規約)。
(三)管理費既由住戶按月給付,作為一般經常性支出之運用,因此決定其繳納之金額時,通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用;至社區內重大公共設施之修繕,所需費用金額龐大,其金額亦無法預估,住戶對上開項目之支出並非經常性,此即公寓大廈管理條例第21條所謂之「…應分擔或其他應負擔之費用…」,法條文字另以此為概括規定,顯係為免掛一漏萬,而非將管理費排除於公共基金之外,否則即與立法意旨有違。
  
二、管理費之繳納基礎(以坪或戶)、繳納金額(每坪或戶多少)、情狀,及繳納方式?
至於管理費之繳納基礎(以坪或戶)、繳納金額(每坪或戶多少)、差別待遇情狀,及繳納方式等?因管理費性質上屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用,故仍須由區分所有權人依區分所有權人會議決議之,進而納入規約,以為依循。
(管理費可否授權管委會決定?目前現行規定,尚未禁止【註一】;但禁止草案,已審議中)。
  
三、區分所有權人會議之決議及規約,如硬性規定「管理費之繳納,須透過轉帳方式,而且手續費由區分所有權人負擔」,已違反比例原則中的損害最小原則
惟區分所有權人會議之決議及規約之訂定或修正,係採多數決或少數決(註二),實務上,常生或少數極端暴力之問題,此時,憲法層次之平等原則、比例原則(註三)、法律保留原則保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用(註四)之社會利國際公約、公民與政治權利國際公約(簡稱兩公約)所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見(註五),就有介入之必要。
換言之,在依據第799-1條第3項:「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之。」或第56條:「總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者,無效。」或第1條:「民事,法律所未規定者,依;無習慣者,依法理。」等相關規定審判之時,憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、兩公約所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見,仍應思考(此項思考,尚不違法官依據法律審判之規制)(註六)。
又所謂「比例原則」,除「目的正當性原則」外,其內容,主要明定於第7條:「行政行為,應依下列原則為之:一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。至於所謂平等原則,其精義為「等者,等之;不等之,不等之」,即「性質相同者,應相同之處理; 性質不同者,應為不同之處理」。 換言之,平等原則是要求「性質不同者,要有合理的差別待遇」。至於有無違反「平等原則」?則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由,與目的之達成有無合理關聯」而定(註七)。
是區分所有權人會議之決議及規約,如硬性規定「管理費之繳納,須透過轉帳方式,而且手續費由區分所有權人負擔」,已違反比例原則中的損害最小原則。
蓋尚有其他手段(區分所有權人會議親自交到管理室或與代辦收費者協議免手續費),可達到繳納管理費且免手續費之目的,但卻硬性規定「管理費繳納須透過轉帳方式,而且手續費由區分所有權人負擔」,自有違反比例原則中的損害最小原則。
如區分所有權人會議之決議及規約,有「管理費之繳納,須透過轉帳方式,而且手續費由區分所有權人負擔」之硬性規定,建議仍應容許區分所有權人親自交到管理室(實際上,此種親自交到管理室者,已是少數)。
至於區分所有權人容許親自交到管理室,雖可能發生少數被侵占情事,應有相對之處理方式,但與達到繳納管理費目的,無關之手段(例如硬性規定「管理費之繳納,須透過轉帳方式」之原因,乃為防他人侵占管理費),自應避免,以免違反比例原則中的目的正當性原則。
  
四、積欠管理費之處理
按依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定,區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及。住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用,經後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離;該住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
是積欠管理費之處理,可依下列方式依序為之。
(一) 積欠管理費之催告與積欠管理費資訊之公告
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用(管理費,屬區分所有權人應分擔之費用),管理負責人或管理委員會得定相當期間催告或公告。
只是此種催告或公告,要在符合比例原則下,審酌催告成本、催告有效性及保護個資等因素為之。
(二) 訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
(三) 訴請法院強制其遷離
住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。
(四) 聲請法院拍賣之
該住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
  
五、積欠管理費之處理,可依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定為之,尚不得以積欠管理費之由,妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用
按公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。
從而,積欠管理費之處理,可依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定,以前開方式依序為之,尚不得以積欠管理費之由,妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用,以免違反比例原則中的目的正當性原則、損害最小原則(即有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者)及狹義比例原則(即採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡)。
  
六、前手積欠管理費是否由後手負擔?
按前手積欠之管理費,乃已生之債務,除「有適法有效之承擔或」外,自應由前手負擔。
又有關前手積欠管理費之代繳,或非法第16條:「地政士得執行下列業務:一、代理申請事項。二、代理申請土地測量事項。三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。四、代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。五、代理申請規規定之提存事項。六、代理撰擬不動產契約或協議事項。七、契約或協議之簽證。八、代理其他與地政業務有關事項。」所定業務,也非不動產管理條例第4條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx…… 所稱,似不宜委由地政士或仲介代繳;惟非不得依民法為之(但如有償,恐生違反地政法或不動產經紀業管理條例相關規定之疑慮)。
當事人間如有「以無償方式(有些契約是包裹式的,並未區分此項代繳服務,是否收取合理之對價報酬,建議須在契約内明確區分之,杜絕爭議)委由地政士或仲介代為繳納所積欠之管理費等相關費用」之約定,因該約定未因違反强行規定之效力規定、公序良俗及等因而無效,基於,自應從其約定。
  
貳、積欠電梯更換費之處理
  
又電梯更換費,乃公寓大廈管理條例第18條第1項第2款 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx…… 所稱「由區分所有權人會議決議應由區分所有權人負擔之費用」;其各區分所有權人如何負擔?則從公寓大廈管理條例第10條第2項之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx……;至於積欠此項費用之處理,也從公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定。
  
參、我住1樓用不到!女拒繳社區「電梯更換基金」,判決敗訴
  
根據2024年5月13日之報載 https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%91%E4%BD%8F1%E6%A8%93……,台北市北投一處屋齡逾25年的社區,因想更換各棟電梯,而在112年召開會議決議,以各戶所有權人「樓地板面積所佔比例」分擔電梯基金,但一位住在社區1樓的住戶趙女認為自己用不到拒付款。
據悉,趙女原先應負擔6萬3947元,然而她卻遲遲未繳,管委會因此提告。在士林地院法官斟酌後,認為趙女應該給付電梯基金給社區管委會,判決趙女敗訴。全案可上訴。
判決書指出,在112年6月該社區召開了「權人議」,並依照各區權人「樓第板面積所佔比例」作為分配基金的基準,然而住在1樓的住戶趙女卻始終不願意付出分攤費用6萬3947元,管委會多此追討未果,只好告上法院要求給付。
趙女辯稱,自己持有的坪數較大,而且她住在1樓也不會用到電梯,管委會也不讓她使用,她可以分攤費用,但算法不符合比例原則,所以拒絕負擔6萬3947元,希望法官可以駁回。
但士林地院法官卻認為,該社區所有區權人開會討論後決定,電梯基金分配基準採取「樓地板面積所佔比例」,應有部分比例洽當。管委會請求趙女支付6萬多元的電梯基金有憑有據,即便她認為自己住在1樓用不到電梯,但社區用水也需使用到水塔,相關設備清洗也必須用電梯才能抵達樓頂,很難認為住在1樓就不需要使用電梯。因此,法官判決趙女敗訴,必須支付6萬3947元的電梯基金。可上訴。
就此,本文認為,本案法院如在認事上無誤的話,本案法院所判,於法上,尚無不合。
  
【註解】
註一:最高法院100年度台上字第1293號民事判決:「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,駁回上訴人在第一審之訴,無非以:依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定,公寓大廈之電梯應屬於共用部分,不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯,惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之;住戶應遵守規約規定事項,同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人,得依書使用其部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之,惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定:「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制,授權管理委員會另訂使用細則」,是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制,『授權管理委員會管理之』(『』編者所加)。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此,公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」、臺灣高等法院95年度上字第489號民事判決:「上開住戶規約第10條第3項前段固規定管理費以足敷該規約第11條第2款之開支為原則,惟其於第同條第2項已明定該社區管理費用收取標準由管理委員會於廣納各住戶意見後決定之,並授權管理委員會依實際收支現況酌以調整,另於同條第3項後段規定,所收取之管理費及公共基金之金額達2年之管理費用時,得經區分所有權人會議決議停止收繳,顯見上開住戶規約係授權被上訴人得廣納各住戶意見後,酌定一定標準徵收管理費,而非謂被上訴人須按該社區每月實際開支情形,逐月計算各住戶應負擔之管理費,而後予以收取。」、最高法院90年度台上字第607號民事判決:「次查前開住戶公約第十七條規定,管理費用應由全體住戶按其受益程度分攤,各住戶應依章繳納,其辦法由管理委員會定之。依上開規定意旨,管理委員會自應按各住戶不同受益程度制定繳交管理費用之辦法,再按該辦法要求各住戶繳納應繳之管理費用。故被上訴人是否已依該規約制定辦法,與其得否片面調整上訴人應繳納之管理費用有關連。」參照。
註二:公寓大廈管理條例第31條、第32條參照。
註三:最高法院100年度台上字第1293號民事判決:「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,駁回上訴人在第一審之訴,無非以:依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定,公寓大廈之電梯應屬於共用部分,不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯,惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之;住戶應遵守規約規定事項,同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人,得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之,惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定:「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制,授權管理委員會另訂使用細則」,是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制,『授權管理委員會管理之』(『』編者所加)。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此,公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」可資參照。
註四:實務上,請參臺灣高雄地方法院98年度簡上字第201號民事判決:「按「本公約締約國確認人人有工作之權利,包括人人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利,並將採取適當步驟保障之。」,經濟社會文化權利國際公約第6 條第1 項定有明文,而依98年4 月22日總統公布之「公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法」第2 、4 條規定,兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力,各級政府機關行使其職權,應符合兩公約有關人權保障之規定,避免侵害人權,保護人民不受他人侵害,並應積極促進各項人權之實現,是以法院行使審判職權時,自應遵循、審酌此二公約之規定、精神,甚應優先於國內法律而為適用(施行法第8 條規定施行後2 年內各級政府機關應檢討所主管之法令及行政措施而就不符部分為制( 訂) 定、修正或廢止,其意旨即應具優先性),則有關勞務給付之各契約,其適用、解釋法律自不得違於上開、勞動權之自由選擇和接受工作、有尊嚴之勞動條件等人權內容,並應依此為原有法規範在客觀上應有目的與功能之再出發,且工作權亦為本國憲法保障之基本權利,其內容不僅使有工作之機會,更由於之社會化,勞工經由勞務之提供,並得以維持、發展其職業能力,建立群體生活、社會評價,實踐工作價值及保持其人格尊嚴,易言之,勞務不應只保留於經濟層面之評價,其更應擴及於勞工人格權益之保護,故勞務提供亦屬工作權之重要內容,基此意義,勞工在其業務性質上對勞務之提供有特別合理之利益,且雇主無優越而值得保護之利益(如停業、雙方信賴基礎喪失等)時,即應課予並要求雇主踐行其受領勞工勞務之從給付義務,如此始符誠信原則及上開公約有關工作權之保障意旨。」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議,第5頁以下。學說見解,請參廖福特著,法院應否及如何適用公民與政治權利公約,台灣法學雜誌第163期,2010年11月1日、陳清秀著,兩公約實踐與賦稅人權保障,2011年2月法令月刊。
註五:公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法第2條:「兩公約所揭示保障人權之規定,具有國內法律之效力。」、第3條:「適用兩公約規定,應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋。」參照。另兩公約人權事務委員會之解釋,請參人權大步走專區。
註六:請參閱【新聞疑義1680】住戶在社區內違停,上鎖並罰款?https://www.lawtw.com/archives/445414 等文。
註七:大法官會議釋字第635號、第624號、第618號、第614號解釋等參照。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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