房市糾紛最大宗:漏水屋 No.2~四千萬透天店面漏水,前屋主判賠

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文 / 楊春吉

  
壹、房市糾紛最大宗:漏水屋 (請參閱同名文 lawtw.com/archives/655452;本文刊於2022年1月27日,本文即No.1)
  
按漏水屋之糾紛,涉「漏水屋之事前預防、事中防止與事後救濟」「物之瑕疵擔任責任是否及於交屋後所生之瑕疵」「物之瑕疵擔保責任與保固責任之區別」及「公寓大廈之漏水」等法律問題,兹說明如下。
  
一、漏水屋之事後救濟
(一)按發現漏水問題,首先,先區分是否為公寓大廈管理條例所稱之「公寓大廈」?如是,始有公寓大廈管理條例第6條:「住戶應遵守下列事項:一、於維護、修繕專有部分、部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。三、或管理委員會因維護、修繕或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」、第10條:「專有部分、「約定專用部分」之修繕、管理、維護,由各該區分人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。 共用部分、部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由支付或由區分所有權人按其之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。 」、第11條:「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。 前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」、第12條:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」等規定的適用。
  
(二)反之,如是一般公寓,則應依第817條:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。」、第820條:「,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」、第822條:「共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還。」等規定辦理。
(三)又接下來,要區分的是係「租賃」、「」或「侵權」?如係「租賃」之修繕,則須以「確認是否為租賃範圍」、「確認修繕義務為誰」、「確認有無修繕之必要」、「確認修繕費是否過鉅」、「限相當期間催告」、「有效終止」、「換鎖、留置取償」等順序為之(民法第429條、第430條、第928條等規定參照)。苟為「買賣」物之瑕疵,則依民法第354條、第355條、第359條、第365條、第373條等規定為之。至於「侵權」,則得試以民法第184條第1項前段、第2項、第197條、第216條等規定處理。
(四)惟不論是依民法第184條第1項前段、第197條、第216條之規定處理?抑或是以公寓大廈管理條例第10條、第12條之規定為之?確認歸責於何人,均為重要之點,如由何人所致,均未明,自是「公說公有理、婆說婆有理」。所以,實務上,通常就委由較具公正性的土木技師工會或建築師工會來鑑定,以杜爭議。當然,當事人間除了協議鑑定者外,當事人間如能就「鑑定費及所生之修繕費,應由負擔」等相關事項一併協議之,那自是更能杜絕糾紛。
  
二、漏水屋之事前預防
惟前開所言,除「在買賣債權契約成立之前,要求出賣人在現況說明書上載明漏水屋等事項,並由合法之仲介簽認,以保障自己的權益(此部分為事前預防)」外,係屬事後救濟之部分。
至於漏水屋之事前預防,則須從「情報蒐集」、「契約條款具體明確(含現況說明書)」及「要求保證品質」等三方面同時著手。
  
三、漏水屋之事中防止
  
(一)驗屋
1.驗屋準備
又驗屋前,應準備「書面契約、契約附件及相關廣告等」驗屋依據,及釐清不清楚之處,並做好含「通常效用項目」、「出賣人依約應提供予買受人之所有書面資料」等項目之驗屋表(得參考妨間之驗屋表,修正後使用)。
2.驗屋不符之處理
驗屋時,如發現有與前揭驗屋依據不符者,不論是或成屋,自得在驗屋單上,列待改善項目,並註明「約定之改善完成期日、下次複驗期日」。
但如為預售屋,而且買受人與出賣人也是法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及 https://www.ey.gov.tw/……/7beaa539-d140-4e03-97c3……」之應記載事項第13條等相關規定之適用。
至於成屋,如買受人與出賣人均是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那也有基於消費者保護法而來之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(https://www.ey.gov.tw/……/866026ec-3719-4a41-898c……)之應記載事項第10條、第11條等相關規定之適用。
問題是一般的成屋買賣,常是非企業經營者或非定型化契約,並無適用成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之餘地。此時,更彰顯「情報蒐集」、「契約條款具體明確(含不動產現況說明書)」及「要求保證品質」等事前預防之重要性。
  
(二)以書面契約具體明確之條款或參酌最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨,為事中防止之處理
另外,漏水屋之事中防止,或得參考最高法院104年度台上字第2437號民事判決:「按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定,原則上固於危險移轉後始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,則在特定物之買賣,該為買賣標的之特定物於危險移轉前,倘已有明顯之瑕疵而不能補正,或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者,應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權,並得相當之價金,以免往後之法律關係趨於複雜,損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任,係基於買賣關係對價之均衡,為補充當事人之,根據法律規定而生之法定無過失責任,不以有可歸責於出賣人之事由為必要。」之意旨為之。
但如能參酌最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨,在買賣債權契約內,明定事中防止機制,有利杜絕糾紛,更佳。
  
(三)其他
例如定期注意施工狀況,從中發現施工不良或未依圖樣施工情形,並依「買賣債權契約內所明定之事中防止機制」或「最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨」為之。
  
四、物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使及其法定期間
  
(一)按民法第359條固規定,買賣因物有瑕疵,而出賣人依民法第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」、第355條:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」、第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」、第357條:「前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。」、第358條:「買受人對於由他地送到之物,主張有瑕疵,不願受領者,如出賣人於受領地無代理人,買受人有暫為保管之責。前項情形,如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者,推定於受領時為無瑕疵。送到之物易於敗壞者,買受人經依相當方法之證明,得照市價變賣之。如為出賣人之利益,有必要時,並有變賣之義務。買受人依前項規定為變賣者,應即通知出賣人,如怠於通知,應負損害賠償之責。」之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金(但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求)。
惟前開所謂物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,民法第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」,定有其法定期間。
即1.如出賣人並非故意不告知瑕疵,則於買受人依第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」規定為通知後六個月間不行使而消滅;2.出賣人縱使故意不告知瑕疵,此物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,也自物之交付時起經過五年而消滅。
  
(二)又從民法第354條及第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」之規定觀之,前開物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,除契約另有訂定外,係自交付時起始得行使,而且該瑕疵,僅限於交付前已存在之瑕疵,「交付後始發生之瑕疵」,除契約另有訂定外,由買受人承受負擔。
  
五、公寓大廈買賣專有部分及共有部分之漏水
  
(一)共用部分或約定共用部分之物,與專有部分之瑕疵擔保請求權及解除契約
1.共用部分或約定共用部分亦得解除契約或請求減少其價金
(1)按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金(但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金)。
(2)又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。
(3)至於共用部分或約定共用部分,有民法第354條第1項所定瑕疵或欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,如該共用部分或約定共用部分屬「買賣標的物」,而且無民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵及符合民法第356條所定者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。蓋民法第354條係規定「物」,並未區分「專有部分、共有部分、共用部分與約定共用部分」之故也。
  
2.公寓大廈中共用部分與公寓大廈中專有部分之交付時點,不同,其行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約之時點,也因而有所不同
(1)按從民法第354條及第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」之規定觀之,前開物之瑕疵擔保請求權或解除契約,除契約另有訂定外,係自交付時起始得行使,而且該瑕疵,僅限於交付前已存在之瑕疵,交付後始發生之瑕疵,除契約另有訂定外,由買受人承受負擔。
(2)又如係為公寓大廈管理條例公布施行後之公寓大廈,其共用部分、約定共用部分與其設備之移交,依公寓大廈管理條例第57條之規定,應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說(即應移交項目及資料),於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內(即應會同移交之期限)會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人(即須會同之單位或人員)現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測(即會同檢測時須現埸檢測之項目或範圍),確認其功能正常無誤後,移交之(即會同檢測後確認其功能正常無誤後,始得移交)。
(3)至於會同檢測後,前開公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測,或其功能有明顯缺陷者,管理委員會或管理負責人則得報請主管機關處理,其歸責起造人者,主管機關命起造人負責修復改善,並於一個月內,起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續(即會同檢測後,不能通過檢測或其功能有明顯缺陷之處理)。
(4)另如為預售屋買賣,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」https://www.ey.gov.tw/……/7beaa539-d140-4e03-97c3…… 之應記載事項第16點等相關規定之適用。
(5)即企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載前開應記載事項第16條等相關規定所規定之內容;此個案定型化契約條款,如有違反前開應記載事項第16條等相關規定者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」之規定定之。
(6)是公寓大廈中共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之交付時點,與公寓大廈中專有部分之交付時點,實際上就有了差異(前者為依公寓大廈管理條例第57條之規定完成移交時,後者為專有部分完成交付時);兩者如均得行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約,其行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約之時點,也因交付時點之不同,而有所不同。
  
(二)共用部分或約定共用部分,與專有部分之保固責任
1.保固責任之法律性質
按坊間預售屋買賣中,有所謂的保固責任。
此個案保固責任之法律性質,雖依個案性質、契約內容及客觀事實等定之。
惟從最高法院98年度台上字第1214號民事判決:「上訴人與被上訴人訂立「購置履帶式推土機」契約,被上訴人依約交付系爭推土機一台予上訴人,經驗收無訛,亦隨附出固書及繳交保固,保固書記載:本公司保證自驗收合格日起 1 年內,在正常操作使用情形下對推土機本身之結構、零組件負責保固 1 年,在如有故障,本公司負責免費修復或更換新品。上訴人主張,系爭推土機係結構具有瑕疵所致,被上訴人無法修復瑕疵,乃。並已依民法第 226 條第 1 項、第 256 條等規定?解除契約之意思表示,買賣契約既已解除,爰依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還所受領之價金。惟?,依公開招標及契約書之內容,足認兩造間係買賣法律關係,各自所負之主給付義務?:被上訴人交付履帶式推土機一台,上訴人交付買賣價金 595 萬元。被上訴人並已履行交付系爭推土機相關規格、出廠證明等文件之從給付義務。又依保固書記載,足認被上訴人出具保固書,承諾所負之無償修復系爭推土機在正常操作下有關結構、零組件之瑕疵責任,性質上應屬於:?使上訴人之給付利益獲得最大滿足或維護上訴人對系爭推土機使用利益之附隨義務。亦即被上訴人應負之保固書責任係在擴大及強化被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任,並延長被上訴人在保固期間內亦有維護系爭推土機具備通常效用之責任。其法律上性質仍屬物之瑕疵擔保責任。而上開保固書責任究其法律性質仍屬物之瑕疵擔保責任,則應回歸民法中債編總則第 365 條規定,即上訴人就被上訴人未盡其物之瑕疵擔保責任得主張解除契約、請求減少價金。惟解除權或請求權須於上訴人發見並通知被上訴人負擔保責任之 6 個月間行使。上訴人遲至 97 年 1 月 18 日始以準備書狀?解除契約之意思表示,顯逾民法第 365 條規定之 6 個月期間,則上訴人所?解除契約之意思表示,應不合法。雖在兩造約定之保固期間內,被上訴人就系爭推土機有結構上瑕疵迄今無法補正之情事,被上訴人除應負前述物之瑕疵擔保責任外,在被上訴人有可歸責事由時另應負不完全給付之責任,即上訴人?得類推適用民法第 226 條第 2 項規定,就該瑕疵所生損害請求賠償。因上訴人並未主張被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任,上訴人輪無從僅以被上訴人未盡附隨義務(保固書責任)據以解除契約。從而上訴人主張其已解除系爭契約,依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還已受領之價金?無理由。」之意旨看來,應負之保固責任,其法律上性質雖仍屬物之瑕疵擔保責任,惟係在「擴大及強化」出賣人應負之物之瑕疵擔保責任,並「延長」出賣人在保固期間內亦負意定之義務,也應注意。
2.保固期間及其始日
又如是預售屋,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,則有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第17點之適用。即
(1)買賣當事人間如無優於前開應記載事項第17點之保固規定時,保固期間,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,如為結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作……等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚……等)負責保固一年。
(2)買賣當事人間如無優於前開應記載事項第17點之保固規定時,保固期間之始日,為本契約房屋自買方完成交屋日起(即公寓大廈中共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之保固期間,自依公寓大廈管理條例第57條之規定完成移交時,開始起算;公寓大廈中專有部分之保固期間,自專有部分完成交付時,開始起算),或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起。
(3)出賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。
(4)保固期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。
(5)企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載前開應記載事項第17點所規定之內容;此個案定型化契約條款,如有違反前開應記載事項第17點規定者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」之規定定之。
  
(三)共用部分或約定共用部分,與專有部分之保固責任與物之瑕疵擔保請求權與解除契約
按「共用部分或約定共用部分之保固責任」與「共用部分或約定共用部分之物之瑕疵擔保請求權與解除契約之行使」,兩者法律性質,或均屬物之瑕疵擔保責任,惟兩者在得行使之構成要件、法律效果等上,仍有差異。
故買受人在買賣債權契約均有約定兩者之情形下,應依個案當時情狀,靈活運用之。
  
貳、近來,漏水屋實務裁判上之見解
  
一、甲案~買賣物有漏水,分别向仲介及前屋主請求返還仲介費及減少價金
就此,臺灣高雄地方法院112年度簡上字第189號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=KSDV%2c112%2c%e7%b0%a1%e4%b8%8a%2c189%2c20240426%2c1&ot=in 謂「……
上列當事人間請求減少價金等事件,上訴人對於中華民國112年6月30日本院高雄簡易庭112年度雄簡字第686號第一審簡易判決提起上訴,本院於民國113年4月2日終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張:上訴人經由被上訴人陳O元仲介而於民國110年2月19日向被上訴人黃O慧購買門牌號碼高雄市○○區○○路000號9樓房屋(下稱系爭房屋)。依上訴人與黃O慧簽訂之買賣契約書所附現況說明書(下稱系爭現況說明書)記載,黃O慧保證系爭房屋無漏水情形,且黃O慧承諾交屋後6個月內若有漏水,會負責修繕。黃O慧於同年3月30日交屋,上訴人於同年6月22日即發現系爭房屋客廳陽臺之情(下稱本件瑕疵),告知黃O慧後,黃O慧竟以漏水原因為頂樓設施,該部分屬於管理委員會(下稱管委會)負責為由,拒絕修繕系爭房屋。另陳O元於交屋時有告知上訴人系爭房屋之頂樓有重新施作防水工程,且有6個月瑕疵擔保期限,然上訴人嗣發現系爭房屋有漏水,可認陳O元未善盡調查義務,且事後未居中協調,有違反義務。故上訴人請求黃O慧賠償修繕漏水費用新臺幣(下同)21萬9,000元,請求陳O元應返還仲介費15萬3,600元等語。並聲明:㈠黃O慧應給付上訴人21萬9,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈡陳O元應給付上訴人15萬3,600元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈢願供擔保,請准宣告假執行。
二、被上訴人分別以下列情詞置辯:
 ㈠黃O慧以:伊委託仲介銷售系爭房屋8個月餘,期間帶看屋人數眾多,未有反應系爭房屋漏水情形。依據漏水檢測報告顯示,系爭房屋漏水原因應為頂樓女兒牆及外牆防水不足所致,此係屬共有共用部分,依公寓大廈管理條例第10條第2項規定,此屬管委會應負責修繕等語資為抗辯。並聲明:上訴人之訴及假執行聲請均駁回。
 ㈡陳O元則以:伊未違反居間義務,上訴人告知系爭房屋有漏水情形時,伊有積極協理等語為辯。並聲明:上訴人之訴及假執行聲請均駁回。
三、原審審理後,認定系爭房屋於交屋前已存在滲漏水瑕疵,黃O慧就該滲漏水瑕疵應負瑕疵擔保責任,黃O慧依鑑定結果應負擔之本件瑕疵修繕所支出必要費用以2萬2,500元為限,逾上開範圍之請求則無理由,另難認陳O元未盡居間義務等情,而為上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決,並就上訴人勝訴部分為假執行及供擔保之宣告。上訴人對其敗訴部分不服提起上訴,除援引原審之主張外,並補述略以:陳O元於帶看系爭房屋時表示水電有更新、頂樓已重新施作防水工程,但系爭房屋電線未全數重拉,陳O元於伊告知後,才師傅更新,違反系爭現況說明書第23項說明,且系爭房屋僅施作局部防水,系爭房屋有本件瑕疵,違反系爭現況說明書第34項約定,顯有減少價值及欠缺保證品質之瑕疵,陳O元未原屋主及實際調查系爭房屋是否有滲漏水現象,未善盡調查責任,爰依民法第359條、第360條擇一請求黃O慧給付全屋防水工程費用共21萬9,000元,又陳O元未善盡調查責任,違反民法第571條之居間義務等語,並聲明:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄;㈡黃O慧應再給付上訴人19萬6,500元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈢陳O元應給付上訴人15萬3,600元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。黃O慧則援引原審陳述及原審判決有利於其之理由,另補陳:伊未詐欺上訴人,造成漏水之原因非其所有權範圍內,至水電、管線更新問題,於上訴人反應問題時即已更新換過,有做過頂樓防水,無所謂全屋防水之問題等語,並聲明:上訴駁回。陳O元亦援引原審陳述及原審判決有利於其之理由,另補述:系爭房屋當初是委託給住商不動產,伊只能依據別人提供之不動產現況作說明,並依系爭現況說明書做處理,防水工程非伊的本科等語,並聲明:上訴駁回。
  
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[四、兩造不爭執事項及本件爭點(見簡上卷第63、90頁):
㈠不爭執事項:
⒈上訴人經由陳O元仲介而於110年2月19日向黃O慧購買系爭房屋,上訴人於110年3月19日登記為系爭房屋之所有權人,黃O慧於110年3月30日交屋。
⒉上訴人於110年6月22日發現系爭房屋客廳陽臺有疑似滲漏水情形,陳O元曾委託明O實業有限公司(下稱明O公司)於110年6月23日至系爭房屋檢測滲漏水。
⒊本件瑕疵(客廳陽臺之樑柱邊緣滲漏水)為女兒牆或外牆防水不足所致。
⒋陳O元收取之仲介費用為15萬3,600元。 
⒌上訴人於110年8月16日寄發如原審卷第15至17頁所示之給黃O慧,請求黃O慧處理本件瑕疵之事。
㈡本件爭點:       
⒈上訴人請求黃O慧應依物之瑕疵擔保責任再給付上訴人19萬6,500元,是否有理?
⒉陳O元是否有違反居間義務而應返還所收受仲介費用15萬3,600元給上訴人?]
[五、本院之判斷:
㈠按判決書內應記載之理由,如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者,得引用之,民事訴訟法第454條第2項前段定有明文。上開規定,依同法第436條之1第3項,於之第二審亦有準用。查本件原審判決理由欄之記載,均為本院所認同,並予引用,不再重複敘述。以下僅就兩造在第二審提出之攻擊防禦方法加以判斷如下。
㈡上訴人請求黃O慧應依物之瑕疵擔保責任再給付上訴人19萬6,500元,為無理由:
上訴人固提出臺灣橋頭地方檢察署111年度調偵字第302號不起訴處分書(下稱橋檢不起訴書)為佐,主張黃O慧於售屋前僅就頂樓局部塗防水漆,非全屋防水工程,故應以上訴人於原審所提出昇O工程行報價單為依據云云。
惟查,系爭房屋需將本件瑕疵修復後,始完全具應具備之品質及效用,故堪認系爭房屋修復本件瑕疵費用即大致相當於系爭房屋因本件瑕疵所減損之房屋價值;又本件瑕疵為女兒牆或外牆防水不足所致乙情為兩造不爭執(兩造不爭執事項⒊),並非頂樓地板防水不足所導致,
而觀諸上訴人所提出昇O工程行報價單,工程名稱記載「⒈原隔熱磚打除、⒉廢棄物清運、⒊南亞PU施作、⒋外牆防水施作、⒌吊車」(見雄簡卷第53頁),且上訴人於原審表示:昇O工程行報價單施工範圍是整個房子頂樓上方及外牆範圍等情(見雄簡卷第189頁),則昇O工程行報價單所載內容是否均屬修復本件瑕疵之必要費用,尚非無疑,縱黃O慧於出售系爭房屋前未為全屋防水工程,亦無法憑此證明修復本件瑕疵有就頂樓地板施工之必要;
復審以卷附安O維修服務有限公司工程估價單(下稱安O公司估價單)之施工項目欄明確列明本件瑕疵建議修復方式為「⒈前陽臺樑角處滲水注射止漏、⒉浴室窗框滲水注射止漏、⒊頂樓女兒牆底2次施工縫滲水注射止漏(預防頂樓地板滲水至樓下外牆)」,並說明使用之材質、施工方式及保固期間(見雄簡卷第151頁),安O公司估價單之鑑估修復方式及費用,記載內容較昇耀工程行報價單具體明確,且所列工項均屬修復本件瑕疵之必要費用,堪認安O公司估價單得作為修繕本件瑕疵之參考。
是以,依安O公司估價單所載,O馨慧僅須針對本件瑕疵支出2萬2,500元即可使系爭房屋除去本件瑕疵,上訴人依民法第359條規定主張減少價金2萬2,500元部分,應屬有理,逾此範圍部分,則無理由,應予駁回。]
[㈢上訴人主張陳O元違反居間義務而應返還所收受仲介費用15萬3,600元,為無理由:
⒈按不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中,應盡相當之查證義務,並應依不動產管理條例第23條規定,以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說。
惟不動產之資訊繁雜,且各不動產之資訊,有些並非不動產經紀人員得加以查閱,或市場上、法律制度上尚無輕易查悉之技術或管道,甚者,即便有查悉之管道,然全數查詢亦可能涉及交易成本問題,上開調查查證義務自應以相當合理之範圍為其限度,如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證,自不得認為其有何過失。
⒉上訴人固主張依橋檢不起訴書,系爭房屋於000年0月間電線無更新、交屋前頂樓曾漏水等情事,可證陳O元未善盡調查責任云云。
然查:①橋檢不起訴書業已詳細敘明其認定負責處理系爭房屋買賣之黃O慧係於兩造簽約後之110年3月8日始知悉系爭房屋電線未全數更新一情之理由,且該份不起訴書復認定黃O慧於交屋前有更新冷熱水管,並因大樓頂樓另發現有漏水之情,交屋前確實有就系爭房屋頂樓局部塗防水漆等節,有橋檢不起訴書在卷可參(見簡上卷第69至76頁)。
②審以一般情形,房屋電線管路有無全數更新一事,並非自外觀目視即可得知,陳O元於居間系爭房屋買賣事宜時,就系爭房屋水電管線是否有更新之調查方式,當以由最瞭解系爭房屋狀況之出賣人即黃O慧於系爭現況說明書上勾選說明之方式為之,既然系爭房屋賣方尚於兩造簽約後方得知翻新系爭房屋工程時,電線未全數更新,即難認陳O元就此有何未善盡調查義務之過失情形。
③另參之上訴人自陳:買受系爭房屋前,有至現場看屋,沒特別記看了幾次,交屋時有與朋友一同驗屋,現場看屋時均我自己1個人與陳O元去看的,驗屋時有發現滲漏水之牆角有出現水痕及長草,我有詢問陳O元此部分,陳O元當下僅表示房屋頂樓已重新做過防水工程及6個月的瑕疵擔保,當時我就沒有其他意見等情(見簡上卷第62頁),顯見系爭房屋雖存有本件瑕疵,依外觀尚非一望即可得知,
而黃O慧在系爭現況說明書第34項「現況是否有滲漏水之情形?」復勾選「否」(見雄簡卷第49頁),堪認黃O慧於委託出售系爭房屋時,自無告知系爭房屋有本件瑕疵存在,而陳O元透過對系爭房屋外觀及內部之觀察,已合理調查及訪視,因未見滲漏水之問題故未於現況調查表中為註記或說明,陳O元於居間系爭房屋買賣期間,應已盡善良管理人之報告及調查義務,
況參以明O公司之檢測報告及安O公司估價單,委託人及聯絡人均記載陳O元,足見陳O元接獲原告通知本件瑕疵後,隨即積極安排漏水檢測及修繕評估(兩造不爭執事項⒉及見雄簡卷第139、151頁),益徵本件尚難認陳O元有故意隱匿為不利上訴人之行為,或處理委任事務有過失。
④此外,上訴人復未就陳O元有何違反上訴人委託義務,而為利於賣方黃O慧之行為,或有何違反誠實及信用方法,由黃O慧收受利益,致委託之上訴人受損害之事由,舉證以實其說,是陳O元自得依居間契約收取上訴人所支付之服務報酬,上訴人主張依民法第571條規定,請求陳俊元返還居間報酬(仲介費用),難認有理。]
 ㈣綜上所述,上訴人依民法第359條、第360條物之瑕疵擔保法律關係,請求黃O慧再給付上訴人19萬6,500元及法定利息,並依同法第571條居間契約,請求陳O元返還居報酬15萬3,600元及法定利息,均為無理由,應予駁回。原審認事用法並無違誤,上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘主張與攻防方法及所提,經審酌後認與判決結果不生影響,爰不予逐一論述,併此敘明。
七、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項、第436條之1第3項、第78條,判決如主文。……」。
  
二、乙案~相鄰房屋漏水,請求修復漏水及修繕費事件
  
就此,臺灣高等法院臺南分院112年度上易字第223號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TNHV%2c112%2c%e4%b8%8a%e6%98%93%2c223%2c20240403%2c1&ot=in 云「……
上列當事人間請求修復漏水事件,上訴人對於中華民國112年6月27日臺灣嘉義地方法院111年度訴字第298號第一審判決提起上訴,本院於113年3月13日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:伊所有門牌號碼嘉義縣太保市縣○○街00號房屋(下稱00號房屋),與上訴人所有同上街00號房屋(下稱00號房屋)相鄰,因00號房屋之二、三樓浴廁緊靠兩屋之共用壁,且浴廁施工不善,有管線破損漏水情形,致00號房屋二、三樓地板、牆面及天花板有明顯滲水污漬、嚴重發霉及壁癌;另00號房屋四樓露台因牆壁老化龜裂,造成裂縫滲漏水,致00號房屋四樓地板、牆面亦有滲水污漬及壁癌。上訴人未妥善保管00號房屋,放任該屋漏水擴散至00號房屋且拒不修繕,伊自得請求上訴人容忍伊僱工進入00號房屋修繕,並請求上訴人支付修復00號房屋及00號房屋之修繕費用新臺幣(下同)41萬3,868元(計算式詳如附表)。爰依民法第184條第1項前段、第191條第1項、第767條第1項、第213條第1項、第3項規定,求為判命上訴人應容忍伊僱工進入00號房屋進行漏水修繕至不再漏水狀態,並給付伊41萬3,868元(被上訴人逾上開部分之其他請求,經原審為其敗訴判決後,未據被上訴人聲明不服,該部分不在本院審理範圍內,不予贅述)。
二、上訴人則以下列情詞置辯,並求為判決駁回被上訴人本件請求:兩造前於106年間就漏水問題達成調解,伊已修繕完畢,不再有漏水情形,00號房屋之滲漏水,應係伊於106年修繕前所留下之漏水痕跡;縱認00號房屋於106年後仍有漏水,乃因被上訴人於105年間擅自變更00號房屋屋頂設計為斜面,並將屋頂材質改用琉璃鋼瓦,又未施作排水槽,致00號房屋屋頂雨水不停沖擊00號房屋四樓露台地板,造成00號房屋露台之防水漆遭破壞,積水從00號房屋四樓露台地板滲漏水至00號房屋四樓,並致00號房屋四樓神明廳及露台滲漏水,最終積水流至00號房屋所致,伊已盡善良管理人之注意義務,亦無過失,不構成侵權行為。如法院認00號房屋仍須修繕,伊希望自行修繕,並限於2個月內完工。另本件訴訟係因被上訴人未能與上訴人調解而衍生,訴訟費用及鑑定費用不應僅由伊負擔等語【原審就上開部分判命上訴人應容忍被上訴人僱工進入00號房屋,依社團法人臺灣省土木技師公會111年11月8日(111)省土技字第6226號書(下稱系爭鑑定報告)附表四至附表六所示項目及說明,進行漏水修繕工程,修繕至不漏水狀態,並給付被上訴人41萬3,868元,且准予假執行。上訴人不服提起上訴,聲明:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分,被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴】。
  
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[三、本件經整理兩造不爭執事項,及依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化兩造爭點,分別列舉如下:
㈠兩造不爭執事項:
⒈被上訴人所有00號房屋與上訴人所有00號房屋相鄰,為連棟透天房屋,具有共同壁。上訴人00號房屋二、三樓浴廁緊鄰被上訴人00號房屋之共同壁。
⒉兩造前於106年11月27日在嘉義縣太保市調解委員會達成調解,內容為被上訴人00號房屋樓板及牆面,因上訴人00號房屋漏水而受有損害一事,上訴人已於106年9月15日修繕完畢。聲請人陳O菁與對造人魏O良雙方無條件和解。並願意放棄一切與本案有關之民事請求。(原審卷一第135頁)
⒊原審就被上訴人00號房屋漏水之成因、修繕漏水之方式及費用,依被上訴人聲請,囑託臺灣省土木技師公會鑑定之結果,如該公會系爭鑑定報告第7至10頁所載。
㈡爭執事項:
⒈被上訴人00號房屋地板、牆面、天花板滲水及壁癌,是否因上訴人00號房屋滲漏水所致?
⒉被上訴人於105年間將其4樓屋頂琉璃瓦改為琉璃鋼瓦,且未安裝排水槽,是否為造成00號房屋露台防水層被破壞,並導致00號房屋滲漏水之原因,而上訴人並無善良管理人注意義務之違反?
⒊被上訴人依據民法第184條第1項前段、第191條第1項、第767條第1項、第213條第1項、第3項,請求上訴人應容忍其僱工進入00號房屋進行漏水修繕工程,依據系爭鑑定報告所述方式修繕00號房屋至不漏水狀態,並應賠償被上訴人修繕00號房屋滲漏水之費用274,768元(即原判決附表編號4、5、6),及被上訴人00號房屋之修繕費用139,100元(即原判決附表編號1、2、3),共413,868元,是否有理由?]
[四、得心證之理由:
㈠被上訴人00號房屋二、三、四樓因滲漏水所生污漬、發霉及壁癌之損害,係上訴人00號房屋二、三樓浴廁及四樓露台滲漏水所造成:
⒈本件00號房屋二、三、四樓滲漏水之情形,經原審依被上訴人聲請囑託臺灣省土木技師公會鑑定結果,認為:㈠被上訴人00號房屋與上訴人00號房屋皆是四樓構造,惟屋頂造型不同,房屋毗鄰連棟具共同壁,00號房屋二、三樓之浴廁設置,靠00號房屋二、三樓樓梯側。
㈡111年9月14日會勘拍攝被上訴人原有00號房屋一、二樓及四樓舊有滲漏水痕跡,由鑑定照片11-22,再由鑑定照片52-60,上訴人原有00號房屋二、三樓浴廁之頂板及梁有白華痕跡,可知曾經有滲漏水情事發生。
㈢111年9月14日會勘進行00號房屋三樓陽台漏水壓力測試,得知00號房屋二、三樓浴廁冷熱水管與滲漏水無關,而進行00號房屋二、三樓浴廁及露台漏水測試、地坪之滲漏水,尚需觀察,請被上訴人觀察拍攝。
㈣111年9月22日第二次會勘,拍攝00號房屋一、二、三、四樓滲漏水照片比對,發現有滲漏水現象,確認00號房屋二、三樓之浴廁及露台漏水測試結果,對00號房屋一、二、三、四樓滲漏水有影響。
㈤依據竣工圖,00號房屋二、三樓浴廁為共同牆壁,在牆心線24與牆心線B之交會點,得知00號房屋與00號房屋之間為共同牆壁(共同壁)。00號房屋浴廁靠00號房屋側之地坪及牆面,採平整施作,施作不良,可能造成滲漏水,見鑑定照片31-38。又00號房屋各樓層配電箱,嵌在共同牆壁中,對滲漏水無影響,見鑑定照片87-88、107-108。
㈥經00號房屋露台放水測試,00號房屋四樓地坪滲漏水,是00號房屋露台所滲漏造成,因00號房屋屋頂之雨排水,亦排入00號房屋露台,其責任應由兩造共同平均分擔。
㈦經本次鑑定放水檢測結果,00號房屋二、三樓浴廁及露台皆有滲漏水現象,故00號房屋二、三、四樓之滲漏水,本次鑑定及本次鑑定前之滲漏水,皆應由00號房屋負責,00號房屋四樓之滲漏水責任,由00號房屋與00號房屋共同平均負責。
㈧回復00號房屋受損情形所需費用,建議:1.回復一樓坪頂梁柱樓梯側牆受損所需費用約53,950元。2.回復二樓坪頂梁柱樓梯側牆受損所需費用約63,050元。3.回復四樓地坪受損所需費用約44,200元。
㈨00號房屋之修繕費用,建議:1.二樓浴廁之修繕費用約118,664元。2.三樓浴廁之修繕費用約118,664元。3.四樓露台之修繕費用約74,880元等情,有系爭鑑定報告在卷可稽(見原審卷後附系爭鑑定報告第7至10頁)。
審諸臺灣省土木技師公會所指派之鑑定人與兩造間並無親誼或利害關係,並無偏頗之虞,且前揭鑑定人均係由有土木技師資格之專門技術人員擔任,經由會勘後以漏水測試及壓力測試方式所為之鑑定,所出具之系爭鑑定報告當具有相當公信力,而堪採信,足見被上訴人00號房屋二、三、四樓因滲漏水所生污漬、發霉及壁癌之損害,係上訴人00號房屋二、三樓浴廁及四樓露台滲漏水所造成。]
[⒉上訴人雖辯稱:00號房屋內之滲漏水痕跡,均係106年該次漏水時所留,該次漏水業經上訴人修復後與被上訴人達成調解,非00號房屋有新滲漏水所造成云云,並提出嘉義縣太保市調解委員會106年民刑調字第000號調解書為證。惟查:
①上訴人所提出前揭調解書,雖可證明上訴人於被上訴人在106年間因00號房屋漏水請求賠償時,已於106年9月15日就00號房屋漏水為修繕。但該房屋所為修繕,距被上訴人對上訴人提起本件漏水訴訟,已有4年餘,上訴人並無證據證明該次修繕工程之施工品質及可確保不漏水之期限,亦不能排除此段期間是否尚有其他新的漏水原因發生,是其僅據該調解書之內容,主張本件00號房屋內之滲漏水痕跡,均係106年該次漏水時所留云云,並不可採。
②且依系爭鑑定報告第6頁鑑定研析「⒎於民國111年9月14日會勘前拍攝00號原告(即被上訴人)之一、二、三、四樓原有(舊有)滲漏水痕跡。之後進行被告(即上訴人)00號二、三樓之浴廁及露台漏水測試,並觀測原告00號之一、二、三、四樓原有(舊有)滲漏水痕跡之位置,有否滲漏水。至下午五點尚未看出有滲漏水現象,鑑定人離開,請原告繼績觀察並拍攝。下午三樓陽台漏水壓力測試,經測試被告00號二、三樓浴廁冷熱水管與漏水無關。」、
「⒏原告00號於9 月15日告知,已有可見滲漏水現象,鑑定人請其繼續拍攝。鑑定人於9月22日第二次會勘,確認00號被告二、三樓之浴廁及露台漏水測試,對有00號有滲漏水影響。確認00號被告二樓之浴廁之滲漏水,影響00號原告一樓之頂板梁柱樓梯側牆之滲漏水,00號被告三樓浴廁之滲漏水,影響00號原告二樓之頂板梁柱樓梯側牆之滲漏水,00號露台滲漏水影響00號原告四樓地坪之滲漏水。」,
及系爭鑑定報告第8頁鑑定結果「⒋ 民國111年9月22日第二次會勘,鑑定人拍攝00號一、二、三樓、四樓滲漏水照片比對。發現有滲漏水現象。鑑定人於9月22日第二次會勘,確認被告00號二、三樓之浴廁及露台漏水測試結果,對原告00號一、二樓、三樓 、四樓滲漏水有影響」所載內容,均已說明00號房屋一至四樓滲漏水係00號房屋二、三樓浴廁及四樓露台漏水所造成,乃依據鑑定人於111年9月14日至00號房屋二、三樓浴廁及露台進行漏水測試,且於同年月22日至現場第二次會勘00號房屋漏水情形後所得出之結果,
核與即本件鑑定人林O吉於原審審理時所證:其於111年9月14日第一次會勘時,先將舊有的漏水痕跡拍照,至下午開始漏水實驗,當日沒有發現漏水痕跡,即要求被上訴人觀察,被上訴人於隔日發現00號房屋漏水,於拍照後透過律師傳予其照片檔案,經以電腦與舊有漏水痕跡照片相比對,有顯現漏水測試之顏色,可知應有漏水,經其於同月22日第二次至現場會勘,確實可見漏水測試的顏色滲漏至00號房屋內等語相符(見原審卷一第218-219頁),
復與原審法官當庭勘驗證人手機LINE照片之結果「00號2樓牆面有淡藍色水漬,1樓的樓板有淡紅色水漬,3樓樓梯轉角牆面有水漬,但看不出來水漬的顏色,4樓地板花崗岩地磚接縫處有水漬痕跡」相同(見原審卷一第219頁),並有鑑定前照片、漏水檢測照片、鑑定後照片及被上訴人所提出00號房屋滲漏水痕跡照片在卷可參(見系爭鑑定報告附件四第11-22幀、第31-60幀、第85-108幀、附件七),足認本件被上訴人所有00號房屋於鑑定時及鑑定前之滲漏水痕跡,應屬106年以後所生新的滲漏水痕跡。上訴人所辯前揭滲漏水係其於106年整修00號房屋前所遺留之滲漏水痕跡,證人林O吉所為鑑定有所偏頗云云,尚非可採。]
 ⒊上訴人雖又辯稱:縱00號房屋滲漏水與00號房屋有關,亦係被上訴人於105年間將屋頂更換為琉璃鋼瓦時,私自變更設計將琉璃鋼瓦排水方向改排入00號房屋露台,且未設置排水槽,導致00號房屋露台積水,防水失效所致云云。
惟上訴人前揭所辯,已為被上訴人所否認,而被上訴人所述其於105年間因安全問題將四樓閣樓屋頂舊有琉璃瓦更換為琉璃鋼瓦時,並未變更設計改變琉璃鋼瓦排水方向,且舊有琉璃瓦原無排水槽之設置等情,亦與系爭鑑定報告附件四編號1、2、4號照片所示同排其他透天厝閣樓屋頂瓦片水流方向相符。且00號房屋四樓閣樓之屋頂是斜面的,依建商原本之設計,00號房屋露台原本就會接收00號房屋閣樓屋頂流下的雨水,若00號房屋露台防水層有做好,並不會因00號房屋閣樓屋頂未施作排水槽,導致00號房屋露台防水層遭破壞,00號房屋4樓漏水,係因00號房屋露台有一個排水孔滲漏所致;
至於00號房屋一至二樓之頂版梁柱樓梯側牆之滲漏水,分別係00號房屋二樓、三樓浴廁之滲漏水所造成,應為00號房屋浴廁靠00號房屋側之地坪與牆面施作不良所造成,與00號房屋露台漏水係影響00號房屋四樓地坪之滲漏水無關一節,亦據證人林O吉於原審審理時證述明確(見原審卷一第215-218頁),並有系爭鑑定報告附件六00號及00號房屋四樓竣工圖在卷可佐。是上訴人所辯00號房屋漏水均係因被上訴人於105年間更換琉璃鋼瓦所導致云云,亦屬無據。
[⒋綜上,被上訴人主張其00號房屋一至四樓滲漏水而受有損害,係因上訴人00號房屋二、三樓浴廁及四樓露台漏水所致,當屬有據,而堪認定。]
[ ㈡被上訴人請求上訴人容忍被上訴人僱工進入00號房屋,依系爭鑑定報告附表四至附表六所載之施工項目及說明,進行漏水修繕工程,修繕至不再漏水狀態,為有理由:
⒈按所有人對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之,民法第767條第1項中段、後段定有明文。
本件被上訴人所有00號房屋因上訴人00號房屋滲漏水,而受有污漬、發霉、壁癌之損害,已如前述,而欲除去00號房屋滲漏水之侵害,勢須根本解決00號房屋滲漏水問題,是被上訴人依民法第767條第1項中段,請求上訴人應容忍其僱工進入00號房屋進行漏水修繕工程,洵屬有據。
⒉上訴人00號房屋之滲漏水,本應由上訴人自行負責修繕。惟因上訴人抗辯00號房屋滲漏水至00號房屋,係因被上訴人未施作閣樓屋頂排水槽,及擅自變更00號屋頂設計、材質所致,兩造對立甚鉅,實難期待上訴人自動修繕。況兩造前於106年間因滲漏水糾紛,由上訴人自行修繕之結果,於4年後又發生本件滲漏水,使被上訴人對於上訴人自行僱工修繕之成效已失合理信賴,若又依上訴人要求限制修繕時間,亦容易因時間認定上之紛爭,造成執行上之困難,無法完善解決漏水問題。
是被上訴人為除去00號房屋對00號房屋滲漏水之妨害,依民法第767條第1項中段,請求上訴人應容忍被上訴人進入00號房屋,依系爭鑑定報告附表四至附表六所載之施工項目及說明,進行漏水修繕工程,修繕至不再漏水狀態,而不限定修繕時間,為有理由。]
[㈢被上訴人請求上訴人給付修繕00號房屋滲漏水之費用274,768元,及修繕00號房屋滲漏水之費用139,100元,合計413,868元,為有理由:
⒈按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害,由工作物之所有人負賠償責任。負損害賠償責任者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形,債權人得請求支付回復原狀所必要之費用,以代回復原狀,民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213條第1項、第3項分別定有明文。
⒉查被上訴人請求上訴人容忍其僱工進入00號房屋進行漏水修繕工程,已如前述。則被上訴人請求上訴人給付修繕00號房屋,並賠償其修繕00號房屋之修繕費用,此為回復00號房屋原狀所必要之費用,依上開規定,自均屬有據。
再衡酌00號房屋四樓地坪滲漏水雖係00號房屋露台滲漏水所致,但因00號房屋屋頂雨水之排水,亦排入00號露台,其責任應由兩造共同平均分擔,為系爭鑑定報告第9頁鑑定結果7所明載,且據證人林O吉於原審審理時證述明確(見原審卷一第217頁),則被上訴人依臺灣省土木技師公會鑑定結果所認,就00號房屋四樓、00號房屋四樓地坪之修繕,被上訴人均應分擔一半之修繕費用為計算,依民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213條第1項、第3項規定,請求上訴人應給付被上訴人00號房屋滲漏水之修繕費用為274,768元(計算式:118,664元+118,664元+74,880元/2=274,768元,見系爭鑑定報告第9-10頁),00號房屋滲漏水之修繕費用為139,100元(計算式:53,950元+63,050元+44,200元/2=139,100元,見系爭鑑定報告第9至10頁),合計共413,868元(計算式:274,768元+139,100元=413,868元),亦屬有理由。]
五、綜上所述,被上訴人依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第191條第1項、第213條第1項、第3項規定,請求上訴人應容忍被上訴人僱工進入00號房屋,依系爭鑑定報告附表四至附表六所載之施工項目及說明(如原審判決附件),進行漏水修繕工程,修繕至不再漏水狀態,及請求上訴人給付413,868元,均有理由,應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列。
七、末按訴訟費用,由敗訴之當事人負擔,民事訴訟法第78條定有明文。查本件兩造間請求修復漏水事件,原審及本院均認被上訴人請求有理由,而為上訴人敗訴之判決,依上開規定,本件訴訟費用即應由敗訴之上訴人負擔。且兩造於被上訴人提起本件訴訟後雖有多次調解,但均因未就調解條件達成合意而調解不成立,實難歸咎於何人某次調解有無到庭所致,上訴人據此主張本件訴訟係因被上訴人未能與上訴人達成調解而衍生,被上訴人亦應負擔訴訟費用云云,即不足採,附此敘明。
八、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項、第78條,判決如主文。……」。
參、4千萬透天店面漏水,前屋主違約判賠
  
而此案(即丙案),從本案新聞報導 https://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/4672848:「高雄市邱姓商人花4千多萬元,購買本館路透天店面後,卻發現滲、漏水情形,要求前屋主陳女賠償修繕費、鑑定費等共232萬元,高等法院高雄分院認為陳女要負責,應給付75萬元。
邱男指出,2021年11月20日,與陳女簽立買賣契約,以4288萬元購買鳥松區本館路透天店面後,12月30日交屋時,發現牆壁等多處有滲漏水情形,兩造因而約定由專業第3方進行鑑定,若確定有滲漏水情形,則由陳女負責賠償。
後來,邱男自費修繕漏水等情形後,指陳女卻未依約定履行,因而求償維修等費用共232萬元。
陳女則說,簽約前已多次確認房屋屋況,邱男也已知道有漏水等情形,並認為他求償款項過多和費用過高。
橋頭地院判決陳女應賠償修繕和鑑定費等共75萬元後,她不服上訴,高雄高分院開庭調查,認為邱男請求精神撫慰金和營業損失等費用,依法無據,但仍然維持原審賠償金額,可上訴。」之內容觀之,本案乃買受人向出賣人請求修復漏水所生之修繕費,及因此系爭漏水所生之與營業損失,與前揭「甲案(本文貳一部分)買受人因買賣物之漏水,分別向出賣人及仲介請求減少價金及返還仲介報酬」及「乙案(本文貳二部分)相鄰房屋漏水,請求修復漏水及修繕費」,均有所不同,遇漏水事件,得分别參酌「其上之見解」及「本文壹部分所揭之相關說明與法令」,試以主張之。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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