文 / 林真真
巧婦難為無米之炊，管理費與公共基金為公寓大廈整體維護、修繕與運作之主要來源。故未確保基金之運用與安全依公寓大廈管理條例(以下簡稱本法)第十八條規定公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。且管委會須依區分所有權人會議之決議來運用管理該基金；由此可之，公共基金可謂管委會執行一切職務之根本，故本文以下將就第一項、管理費與公共基金之性質、來源；第二項、共基金之管理；第三項、管委會、管理負責人對公共基金繼受人之執行力等三項加以介紹。
第一項 公共基金與管理費與之性質、來源
而所謂公共基金依本法第十八條之規定其來源有：
一、 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
此比例與金額依公寓大廈管理條例施行細則第五條之規定為一、新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。二、逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元者，超過新臺幣一千萬元部分為千分之十五。三、逾新臺幣一億元至新臺幣十億元者，超過新臺幣一億元部分為千分之五。四、逾新臺幣十億元者，超過新臺幣十億元部分為千分之三。且前項工程造價，指經直轄市、縣（市）主管建築機關核發建造執照載明之工程造價。
二、 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
於此，法律並未明定其負擔之標準。原則上應與管理費相同，係按其共有之應有部份比例分檐，但區分所有權人會議或規約約定按「戶」或其他方式計收亦無不可。【1】
一、 本基金之孳息。
二、 其他收入。
而一般所稱之管理費其性質是否屬公共基金？此依九十一年度判字第一六四四號認管理費係由住戶按月給付，作為一般性支出之運用，性質上應屬同條例第十八條第一項第二款所稱之「區分所有人依區分所有權人會議決議繳納之費用」應屬公共基金；由此可知不論此名為管理費或公共基金其於實務上之見解均屬同一性質之費用均適用前述第二十一條之規定。
另依嘉義地方法院八十八年度簡上字第一三號認大廈管理費，其本質上應屬各住戶自身應支出之費用，僅為集合管理之便而共同收取並由管理委員會統籌運用，非住戶對於管理委員會之定期給付，與利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付質迥不相同，自無民法第一百二十六條五年短期時效之適用。
至於如公寓大廈管理組織尚未完成縣市政府申請報備手續或於本法施行前所成立之管委會，前者，管理費之收取仍應依區分所有權人會議決議或規約辦理【2】 ，而後者依內政部架84.4.17台(86)內營字第八六七二六二○號認與內政部八十六年四月三十日台(86)內營字第一一五六二號函均認，本條例公布施行前成立之公寓大廈管理組織所訂有管理費用之繳納事，係屬當事人、契約關係，宜請逕依民法合意為之；如有爭議，宜請逕循民事程序解決。
第二項 公共基金之管理
公基金之管理涉及直接之金錢利益，亦為整體大廈管理運作之基石，故其管理良善與否與住戶之權益具有最直接之關連，依財政部金融局八十四年八月二日台融局（一）字第八四三四八一一九號函釋須註明為「○○公寓大廈（社區）公共基金」（參台灣省政府建設廳(85)建四字第625919號函）。並在持有向主管機關報備的文件後管理委員會，得以該「管理委員會的名義」開立「活期」及「定期」存款帳戶儲存公共基金；但若欲開立「支票」存款或「儲蓄」存款帳戶者，則必須以該「管理負責人」名義為申請 ，但該管理委員會的名稱可併列於該存款帳戶的戶名內（參財政台財融字第85020683號函）而公共基金如以管理委員會名義設立專戶儲存，其孳息准予免納所得稅並核發免扣繳證明（參見財政部八十六年一月十五日台財稅字第八六一八七九一○○號函）。基此，該公共基金之專戶於理委員會改組時，須由新管理委員會檢具改組當選證明文件，逕向銀行變更印鑑，方可領取，亦不生移交問題。【3】
但依我國目前法令規定，我國管委會非具法人資格，故於實際操作公共基金上多基於信任而交由一位或少數之管理委員管理，而造成許多因委員本身之不法行為造成全體區分所有權人之損失，因此除呼籲立法者應審酌管委會法人化之必要外，以下幾點亦可做為參考。
一、慎選開戶銀行、開戶方式及往來模式
1.建議管委會選擇國營銀行或信譽良好的金融機構開戶，距離社區近者更佳。
2.開戶時，印鑑章最好在二人以上（三人最適當）。
3.社區管理基金銀行定存單若超過一百萬元，最好分二家以上銀行定存，且定存單須由非開戶代表人負責保管。
4.與銀行配合，宣導社區住戶利用銀行代收管理費。透過金融機構代扣管理費或開立住戶虛擬帳戶，住戶可經由匯款或ATM提款機轉帳，省去管理人員經手管理費作業。
5.開立社區支票帳戶（或共同戶支票）支付廠商款項，若無開立支存，則一律要求以匯款方式支付款項（匯費可要求廠商吸收），所有金錢均由銀行作業。
6.開立支票及取款條時須注意，新台幣金額欄位前不可留有空位，以免蓋章後有心人再填寫；支票須有抬頭並且劃線不可轉讓；取款條須搭配匯款單使用。（可在取款條上加蓋匯款須知及帳戶名稱章）
二、管理公司、管理人員（總幹事、主任）作業應配合事項
1.收費公告或繳費通知單加註「住戶繳費請索取收據」字樣，確認收款人簽認欄位、管委會收費章、收據格式及匯款帳戶等事宜。
2.於管理室製作明顯的收費須知告示牌，再次提醒住戶以上事宜。
3.住戶繳費前請先查明前期繳費狀況。
4.收費單據請填寫清楚樓別、姓名、收款日、繳費期間、代收款人；如為支票，請於收據填上支票號碼、銀行名稱及到期日。
5.收費單據如填寫錯誤，請加註作廢字樣並留下空白三聯單，不可跳號。
6.幹部至社區收款時請在登帳欄登名。
7.管理中心每期製作最新收費總表及年度繳交一覽表，於收到管理費時，依日期、金額、收款人填入各欄位，並注意單據是否跳號，每月影印留存追蹤。
8.每週檢查存摺正本（或影本傳真至公司），確認現場人員是否每日入帳（或隔日入帳）；因住戶常集中在收費期限終止日前繳費，因此收費期限終止日前三日，確實要求每日存入銀行帳戶。
9.未繳戶明細表每月至少公告一次（二次為佳），並加蓋權責委員印章及現場主管印章。
10.善用收費總表公告於電梯或出入口公佈欄，利用公眾輿論及住戶的榮譽心，提醒及督促未繳戶儘速繳交。
11.每月期末製作社區大樓年度繳交、欠繳統計表，依進住率分析每期收繳百分比、欠繳戶數及金額是否正常。
12.依規定執行法院催繳作業，並引用住戶規約規定，於起訴書中加註說明當地法院對本案件有管轄權，以免申請案件遭退回。
三、管委會應執行事項
1.嚴格訂定並執行：(1)社區管理費入帳管理辦法，(2)管理費支出管理辦法（權限、發包、請款流程、撥款作業）。
2.每週檢查存摺存入是否合乎規定，每月查核銀行每日對帳單金額總數是否與收入總額相同。
3.每月檢查住戶使用支票繳款之支票是否已代收，並查閱兌現入帳情形。
4.每月管理委員會議，請管理人員（管理公司）報告當期收繳（含前期欠繳）百分比，欠繳戶之未繳款原因及催繳進度。
5.查核單據是否有跳號，並檢查其他收入是否依規定存入銀行（公有車位、外牆租金、機房租金、利息、販賣機收入…）
6.所有工程發包，註明規格、數量、品牌、保固期限公開招標，並要求密封標單，再行議價發包。
7.製作每月廠商款項簽收確認單，防止管理人員私自挪用。
8.製作年度每月收入、支出一覽表，比較每月收入、支出變化是否異常。
9.採用會計系統製作財務報表並保存帳冊及原始單據，使未來新任委員會得依期間、分類帳、每戶繳款記錄及設備維修價格、保固期查詢歷史記錄。
如管委會能確實依上述之模式運作且住戶善盡其監督之責，則住戶之權益應可確保無虞。
第三項 管委會、管理負責人對欠繳「公寓大廈公共基金」之繼受問題
依本法第二十一條區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
簡言之，如區分所有權人或住戶積欠繳納，管委會得訴請法院命其給付，此固無疑義；但如此區分所有權建物遭法院之拍賣並由第三人拍定時，管委會是否可依此項拍定人請求繳納所積欠之管理費，此大致可分為二。
一、拍賣公告中以載明拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務，或其他同義條款，則應由拍定人負擔自不待言【4】 ，然二、如於拍賣公告中並無載明拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務，或無其他同義條款時，則學說上不無爭議。
肯定說認依立法院秘書處編、公寓大廈管理條例案第六一三頁所示，行政院案就第二十四條之說明為，明定區分所有權之繼受人應繼受前區分所有人權利義務關係，以維護區分所有關係之一貫性。【5】 故應由拍定人負擔。
而否定說則認：
(一)、民法三百條與三百零一條明定，非經第三人與債務人或債權人訂立契約承擔債務之債務其債務自不移轉於該第三人，以保護善意第三人【6】 ，維護交益安全。此由司法院大法官會議釋字第三四九號解釋本旨，茍未依法為債之移轉，遽令不知情之第三人負擔履行債務之責致其生有不測損害之虞，殊屬有悖債之相對法理，亦與保護善意第三人之旨違。
(二)、管委會對違反義務之區分所有權人仍有多項救濟管道，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離或命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣【7】 ，如前述，此管理費之積欠屬前區分所有權人或住戶與管委會間之債權債務關係，如無依民法三百條與三百零一條為債權債務之移轉，則管理負責人或管理委員應依公寓大廈管理條例第二十二條救濟之。
(三)、第二十四所認為維護區分所有關係之一貫性，應僅限於抽象之權利義務關係，而非具體之權利義務關係，此由該條例第二章定有住戶權利義務專章共二十一條即可觀之。【8】
本文認為，所謂債權之相對性係指特定人對特定人為一定事務之請求；亦即債權僅得對債務人使得主張。而物權為直接對物的權利，對任何人均得主張，係為絕對權 。此主要差別在於物權有對外有公示方法，而債權沒有，故為維護交易安全、保障善意之第三人，故債權債務關係僅存於當契約當事人之間，以此觀之強制執行之拍賣依通說為買賣之一種，故應適用民法有關債權債務移轉之相關法理。故應以否定說為當，以確保交易安全與善意第三人之權益。
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1 李永然、徐鈴茱 公寓、大廈、社區、實務 民93年 11月p 66
2 內政部八十六年一月三十日台(86)內營字第八六七二一六四號函
3 吳明軒 公寓大廈管理委員會之功能 法學論叢 第169期 p25
4 強制執行之拍賣依通說為買賣之一種，故應適用民法三百條與三百零一條之規定。
5 公寓大廈管理條例第二十四條如何適用？–法官論壇筆談 法官協會雜誌89.12魏大喨資料提供
6 王澤鑑老師認為需視繼受人之善惡而定；溫豐文教授亦採此說。
7 第二十二條住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。 二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。 三、其他違反法令或規約情節重大者。
前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。
8 台北市政府公務員人員訓練中心教材 李永然律師編著p8—p9
新版債編總論 孫森焱著 文太印刷企業有限公司
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中原大學財法系研究所 |
