文 / 張仁龍律師
常見購屋法律糾紛解析(九)
Q、房屋在交屋前遭地震震壞，應如何處理？
A：房屋在交屋前遭地震震壞，該房屋已經成為有瑕疵之房屋，依最高法院八十二年度台上字第二九一號判決，明示買受人於房屋交屋前已經發現物之瑕疵，此時買受人得要求出賣人負物之瑕疵擔保責任，就房屋予以修繕。未修繕完成前，買受人可拒絕支付價金，以維護權益。
另外房屋被震壞若係因設計、施工不良所致，而損壞仍可修復者，出賣人負有修復之義務，若因修復逾期交屋，亦構成遲延給付，買人仍得主張遲延交屋所生損害賠償；若已不能修復，買受人即構成給付不能之債務不履行之情形，此時買受人可依民法第二百二十六條規定請求出賣人負損害賠償責任。
如果房屋被震壞是不可歸責於出賣人，而房屋仍可修復時，因為出賣人負有交付無瑕疵之房屋給買受人之義務。因此出賣人仍必須加以修復（最高法院八十二年度台上字第二九一號、八十三年度台上字第六三五號、八十四年度台上字第一六九號等判決參照）；如果房屋已不能修復，出賣人依民法第二百二十五條規定不負給付責任，而買受人依民法第二百六十六條第一項規定：「因不可歸責於雙方之事由，致一方給付全部不能者，他方免於對待給付之義務」，因此買受人可以不必支付價金。如果買受人先前已支付部分價金時，買受人依民法第二百六十六條第二項規定可依關於不當得利之規定（民法第一百七十九條以下）請求出賣人返還已經支付之價金。
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張仁龍律師 |
