文 / 楊春吉(故鄉)
(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)
【新聞】
基隆一名林姓男子透過房仲向蔡姓屋主購屋，依約將120萬元匯進履約保證帳戶中，蔡男先提撥35萬元作為仲介費。林男卻發現該房屋侵占他人土地，為求蔡男同意解約，協議只要歸還帳戶內85萬元即可，不足額由林男向仲介討回。仲介公司則認為，已幫蔡男完成服務，無法退款，林男只好對蔡男提告討錢，但被基隆地方法院判敗訴，再提上訴仍被駁回。
判決書指出，林男透過某知名連鎖房屋仲介公司購買基隆市的房地產，事後卻發現，原蔡姓屋主有占用他人土地。林男萌生退意，想要解約但第一期的價金120萬元已匯進履約保證帳戶當中，三方協議必須返還履約保證中的現金，仲介公司也必須歸還買方的12萬元仲介費用。
林男向法官表示，買賣契約已經解除，且契約上說明必須歸還120萬元，但是蔡男卻不願意歸還，其中35萬元仲介費，本該由賣家與仲介公司之間協調，與自己無關所以才會對賣家提出告訴。
仲介公司則主張，已幫賣家找到買主，完成委託銷售合約，要求賣家需支付服務費35萬，不應歸還，但林男的部分，最後未能履約，所以同意退還12萬元仲介服務費。
蔡姓賣家則向法官宣稱，買家惡意解約本來可以沒收他第一期的價金120萬元，是買家表示仲介費的部分，他再和仲介公司協調即可，只要同意解約就可以，才會配合解約，解約過程許姓地政士都在場協助，可以證明。
法官傳喚許姓地政士作證，許男則表示，買賣契約成立後，買方已支付120萬元，但先被仲介公司扣除一部分當作仲介費，專戶內只剩85萬元，有跟買賣雙方提過，帳戶內不足部分，應由賣方補足，但賣方認為若要補足這筆費用，就不想解約；經最後一次協調，林姓買家同意只要賣方出面解約，剩餘差額由自己找仲介公司索取，因而簽立解約協議書。
法官認為，依照買賣雙方簽訂契約時的約定，賣家必須歸還120萬元，但是雙方協調時，在許姓地政士作證的情形下，有協議支付給仲介公司的35萬元仲介費，由林姓買家向仲介公司追討，在有但書的情形下，應該照但書為主，故判林姓買家敗訴。
(自由2017年3月12日報導: 賣屋簽約後想解約…仲介費得照付）。
【疑義】
一、第三人負擔契約之效力
按契約當事人之一方，約定由第三人對於他方為給付者，謂之「第三人負擔契約」。
此種「第三人負擔契約」與「債權物櫂化（例如民法第425條所稱移轉不破租賃等）」、「受讓人因知悉或不得而知該契約存在而受其拘束（例如分管契約對於受讓人之拘束等，參註一）」、「繼承人因概括繼承而受原有契約之拘束」尚有不同；基於債之相對性及民法第268條：「契約當事人之一方，約定由第三人對於他方為給付者，於第三人不為給付時，應負[wiki]損害賠償[/wiki]責任」之規定，契約當事人以外之第三人，除另有債務承擔或契約承擔情事，自不須受該第三人負擔契約之拘束。
二、其後買賣契約因故解除，於其所得報酬並無影響
按當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之居間契約（註二），居間人得請求報酬，除「契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬」外，係以契約因其報告或媒介而成立者為限（註三）。
更甚者，（一）其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（註四），而且（二）委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬；（三）委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（註五）。
三、小結
從而，本案報導如屬實，法院所認如無誤，本案買賣雙方，雖在許姓地政士作證的情形下，有協議支付給仲介公司的35萬元仲介費，由林姓買家向仲介公司追討（即此次協議，變更了原買賣債權契約條款），惟因係本案仲介並非該協議之當事人，其間如無債務承擔或契約承擔情事，自不須受該協議之拘束；反而因本案買賣債權契約已成立，本案仲介已得請求其報酬，縱使之後買賣債權契約因故解除，其報酬也不受影響。
【註解】
註一：臺灣高等法院98年度上字第1123號民事判決：「契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」等參照。
註二：民法第565條參照。
註三：民法第568條參照。
註四：最高法院49年台上字第1646號判例參照。
註五：最高法院58年台上字第2929號參照。
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楊春吉 |
