文 / 楊春吉(故鄉)
(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)
【新聞】
一位網友近日PO文「建商要求我簽假契約，提高實價登錄」引發熱烈討論，房產業者表示，近來有不少這類傳聞，買方貪圖便宜、可提高貸款金額以及日後出售可省稅，可能同意簽AB約，雖然不易查獲，但被查到將涉及刑責。
台灣房屋法務經理游璿樺表示，不管是買賣做假契約，或是交易後另以其他名目退差價，買方、賣方、地政士、作價出售的建商都可能涉及使公務人員登載不實的罪刑。
一位網友在Mobile 01發文表示，看上新北某個建案，也談到不錯價格，但簽約前代銷說，買的價格太便宜，建商是上櫃公司，必需穩定市場行情，要求配合簽假合約，實際購價700多萬，業者要求簽約800多萬，網友覺得不宜，最後取消購買。
許多網友留言回應，有人說這涉及刑法第214條使公務員登載不實罪，但也有人說，實價登錄公部門有審查權，實務上難以成立使公務員登載不實。有人則表示，如果建商真能給便宜，他會配合，不管是墊高區域行情，還是墊高入手價，現在覺得沒用，以後要賣的時候就要用了。
台北市地政局表示，實價申報有是否適用刑法第214條，法務部在2012年7月2日法檢字第10100124160號有解釋。確實，依最高法院判例，公務員若需實質審查，判斷真實與否後，再記載者，就不構成使公務員登載不實。
不過法務部認為，依實價登錄制度立法意旨，主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義務，各主管機關於申報人完成申報登錄後，進行抽查核對登錄資料的正確性，不算實質審查，因此申報不實仍構成刑責。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，坊間流傳的作價交易，多半是因為買方想提高銀行貸款金額，因此將合約總價寫得比實際交易金額高，另外房地合一稅實施之後，購入成本是未來繳稅的抵扣的基準，因此寫得越高，未來出售就有機會不用繳稅，讓部分高資產買家願意走險棋。
(聯合報 2017年10月16日報導: 建商便宜賣要求簽假約作高行情 該配合嗎？）。
【疑義】
一、實價登錄之資訊，僅為參考
按實價登錄之資訊，雖得經由此項查詢得知，惟個案物件的價格，常受樓層（效用比）、面積大小、屋齡、景觀有無、通風採光良窳、面前寬度大小、交通便利與否等因素，而有所差異。如僅以查詢得知之成交資訊，而疏略時間上的修正及個案上的差異修正，就逕以論斷某區段或某物件之價格，那就差矣！慎之！慎之！(註一)。
何況，實價登錄之資訊內，尚有「畸零地、親友間等特殊買賣」，也有「預售屋於交屋時始登錄」及「簽假契約提高實價登錄內成交價」等情事，自只能做為研判某物件合理房價參考資訊之一（註二）。
二、
(一) 地政士及經營不動產仲介業務者，如未依法申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，處以罰鍰
按依地政士法第26-1條：「地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。……」，第51-1條「地政士違反第二十六條之一第一項規定者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。」、不動產經紀業管理條例第24-1條：「經營仲介業務者，對於買賣或租賃委託案件，應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後三十日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。……」、第29條第1項第2款：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：二、違反第二十四條之一第一項、第二項或第二十四條之二規定者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。」之規定，地政士及經營不動產仲介業務者，如未依前開規定，申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，固只有處以罰鍰。
惟刑法第214條也規定「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」，是本案買受人，仍須慎重思考。
(二) 配合建商簽假約作高行情?
又刑法第214條固規定「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」。
惟最高法院69 年台上字第 732 號、73 年台上字第 1710 號刑事判例也分云「凡對公務員有所申請，所提供之資料，雖有不實在之情形，但未為該公務員採取者，即不足構成刑法第二百十四條之罪責。」「刑法第二百十四條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，始足構成，若其所為聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實。上訴人等以偽造之杜賣證書提出法院，不過以此提供為有利於己之證據資料，至其採信與否，尚有待於法院之判斷，殊不能將之與「使公務員登載不實」同視。」。
是「未為該公務員採取」或「公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之記載」情形之一者，即不足構成刑法第214條使公務員登載不實之罪責。
但法務部所認「依實價登錄制度立法意旨，主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義務，各主管機關於申報人完成申報登錄後，進行抽查核對登錄資料的正確性，不算實質審查，因此申報不實仍構成刑責」尚屬可採。
從而，本案買受人，自不宜配合建商簽假約作高行情。
【註解】
註一：【新聞疑義909】將實價登錄之原始資料開放（Open Data）！http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&job_id=189928&article_ategory_id=2235&article_id=110519。
註二：最好，再參酌591售屋網（表上成交價也非實際成交價，所以只能參酌）、預售屋行情(實際訪查、住展及相關報章雜誌) 、3年以內新成屋售屋行情、3年以上10年以下新古屋售屋行情、10年以上20以下中古屋售屋行情、21年以上30年以下中古屋售屋行情、31年以上50年以下中古屋售屋行情(可至仲介處實際訪查)，並將這些資訊，做時間上的修正及個案上差異的修正，併同修正後之實價登錄資訊，綜合判斷個案之合理價格。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
