【新聞疑義1669】法院公證租屋不敵建商買地?

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文 / 楊春吉(故鄉)

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
屏東市知名店家麒豐茶行租屋時曾向,沒想到地主爆發土地糾紛,建商買走土地後提出,法院判決要搬遷,今天下午法院行政官等人前往勘查,老板娘劉麗琴難過的說,法院的公證也不一定是保障,律師藍庭光表示,租屋者不一定是地主,才會出現這種情況。
在屏東市經營長達16年位於屏東高工旁的麒豐茶行,因為地主爆發土地糾紛,造成租屋給茶行的陳姓姪子與向叔叔購買土地的建商進行爭議,建商告上法院要求拆屋還地,日前屏東地院判決建商勝訴得,使得租屋時曾向屏東地方法院公證的麒豐茶行也被迫要搬遷,今天下午屏東地院行政官會同地政人員、建商律師藍庭光、陳姓地主代表到現場勘查,進行假執行強制拆除的準備,讓茶行老板娘劉麗琴相當的無奈,質疑沒錢的就要被欺凌嗎?
劉麗琴說,她們一家9口都住在一起,上有91歲行動不便的老母、下有一歲的小孫子,她與陳姓地主原本簽長約租期到110年,後來因陳姓地主將權益讓給前妻,引發爭議,她為求減少紛爭租屋時特別到法院公證,沒想到又爆發陳姓地主與叔叔爭產,叔叔把土地賣給建商,雖然官司一審判決建商勝利,但是陳姓地主仍在上訴,建商向法院?交300多萬元進行假執行,準備強制拆屋還地,陳姓地主及她沒有上千萬元提出反假執行,只能任由拆屋的程序繼續下去,被迫要搬離,現在農曆春節來臨,全家得擔心害怕被拆除,根本無法安居樂業。
律師藍庭光表示,租屋者不一定是地主,所以法院租屋如果不是地主所為,公證是無法約束的,他很同情茶行的處境,只能盡力協調。
(自由時報 2017年01月09日報導: 法院公證租屋不敵建商買地?律師:租屋的不是地主)。

【疑義】
一、拆屋還地或請求拆屋還地之訴
按拆屋還地或請求拆屋還地之訴,是目前實務上常見之問題(註一),其通常依據為第767條:「所有人對於或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。前項規定,於所有權以外之物權準用之。」、第179條:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」以下規定及其相關判例(註二)。
又民法第773條也規定「土地所有權,除法令有限制外,於其行使有利益之範圍內,及於土地之上下。如他人之干涉,無礙其所有權之行使者,不得排除之。」(註三);第148條亦規定「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」(註四)。
是要避免被拆屋還地,就要依民事訴訟法(註五)第277條:「當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形者,不在此限。」之規定,就有利於己之事實,舉證以實其說;尤其是「有無合法權源(註六)」、「有無礙土地所有權人所有權之行使(註七)」、「土地所有權人行使民法第767條所定之請求權,有無違反及權利濫用禁止原則(註八)」、「法院認定事實,有無違背經驗法則(註九)」等方面,更須著墨。本案亦同。

二、與公證
(一)租賃為諾成,而且就出租人無所有權之物,亦得成立
按租賃為諾成契約,一造約明以某物租與相對人使用,其相對人約明支付租金,即生效力(註十),不以訂定字據為必要,不以之交付為成立要件(註十一)。且租賃,就出租人無所有權之物,亦得成立(註二)。
而且契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則、、強行規定等因而全部或一部無效外,基於,仍屬有效;而且基於及契約嚴守原則,除「條件尚未成就」或「有情事」或「依約、適法」等外,當事人即應依債之本旨為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之),向債務人請求之(註十三)。
從而,本案報導如屬實,本案承租人與出租人間的租賃契約,縱使本案出租人並非該租賃物之所有櫂人,也不得因而謂「該租賃」。
(二)公證與出租人之變更
按公證係指公因當事人或其他關係人之請求,就法律行為及其他關於私權之事實,有作成公證書或對於私文書予以認證之意(註十四)。
又依第13條第1項之規定,當事人請求公證人就「以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者」「以給付特定之動產為標的者」「租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者」「租用或借用土地,約定非供耕作或建築為目的,而於期限屆滿時應交 還土地者」等情形之一作成之公證書,載明應逕受者,固得依該證書執行之。
惟公證,不會使租賃契約之出租人,由甲逕變為乙。如乙非該租賃契約之出租人,也無契約承擔、及移轉不破租賃等其他情事,自不須對該租賃契約之承租人負相關租賃義務。

三、小結
從而,本案報導如屬實,縱使本案租賃契約已經公證,非出租人的建商,如無契約承擔、債務承擔及移轉不破租賃等其他情事,自不須對該租賃契約之承租人負相關租賃義務。
反之,本案如有民法第425條:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」所稱移轉不破租賃之適用,本案承租人應得向本案建商主張相關利及其有合法占有權源;如無前開所稱移轉不破租賃之適用,也無契約承擔、債務承擔等其他情事,那本案建商,自得依民法第767條、第179條等相關規定,向現占有人(本案承租人),請求返還所有物及該不當利得。
至於本案承租人之權益,又如何確保?除「主張有民法第425條所稱移轉不破租賃之適用」外,只能向本案原出租人,依債務不履行相關約定及規定請求之。

【註解】
註一:100年6月3日至法學資料檢索系統,以關鍵字「拆屋還地」查詢結果,最高法院民事部分,就有2367筆;台灣高等法院民事部分,則有2043筆;台灣台北地方法院民事部分,有1881筆,可見拆屋還地或請求拆屋還地之訴,確係目前實務上常見之問題。
註二:民法第767條相關判例請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawRelaFJudge_print.aspx?PCode=B0000001&FLNO=767、民法第179條相關判例則請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawRelaFJudge.aspx?PCode=B0000001&FLNO=179。另有關大法庭制度之建立、判例之廢止或適用上的限制或得否為釋憲客體等問題,也應注意;相關討論,可參台灣法學雜誌,217.218期。
註三:民法第773條相關判例請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawRelaFJudge.aspx?PCode=B0000001&FLNO=773。另有關大法庭制度之建立、判例之廢止或適用上的限制或得否為釋憲客體等問題,也應注意;相關討論,可參台灣法學雜誌,217.218期。
註四:民法第148條相關判例請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawRelaFJudge.aspx?PCode=B0000001&FLNO=148。另有關大法庭制度之建立、判例之廢止或適用上的限制或得否為釋憲客體等問題,也應注意;相關討論,可參台灣法學雜誌,217.218期。
註五:http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=B0010001
註六:最高法院96年度台上字第1110號民事判決:「按,於建築物之主要構造,室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者,即可發給,此觀建築法第七十條第一項規定自明。依同法第七十三條第一項前段規定,建築物非經領得使用執照,不准接水、接電及使用。次按,申請建築物所有權第一次(保存)登記前,應先向登記機關申請建物勘測;而申請建築物所有權第一次登記,應提出建築物平面圖、位置圖及使用執照,為八十四年七月十二日修正發布前規則第六十九條前段及第七十條第一項所明定。足見建築管理機關就建築物所核發之使用執照,及地政機關就建物所有權第一次登記前所為之建物勘測,均無確認其建築物所占基地實體上權源之作用,要難以取得建築管理機關所發建築物使用執照或地政機關就建築物所有權第一次登記,主張係有權占有其基地。尤以建築物使用執照或第一次所有權登記經主管機關撤銷時,更難據以主張對其基地為有合法占有權源。」、96年度台上字第2828號民事判決:「按法院依調查之結果,雖得依自由心證,判斷事實之真偽,但其所為之判斷如與經驗法則不符時,即屬於法有違(本院六十九年台上字第七七一號判例參照);又土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房屋必須使用該房屋之地基,故土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,其間雖無設定,然除有特別情事,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地(本院四十八年台上字第一四五七號判例參照」等參照。
註七:最高法院90年度台上字第2219號民事判決:「次按依地上權者,須其主觀上有以行使地上權之意思,在客觀上有在他人土地上有建築物、或其他工作物或竹木為目的,使用他人土地之事實,始足當之。而占有土地建築房屋,有以所有之意思為之,有以租賃之意思為之,亦有以無權占有之意思為之,非必係以行使地上權之意思而占有。尚難僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實,即認占有人係基於行使地上權之意思而占有。又此項意思依民法第九百四十四條第一項之規定不在推定之列,故須由占有人負證明之責。查上訴人主張其父黃○生前於五十七年間占有系爭土地建築房屋,係以行使地上權之意思占有等情,係以系爭土地既早經所有人黃利記、丁○○等人完成所有權登記,自無再有因時效而取得所有權之可能,僅得取得而已,故其父不可能係以所有權之意思占有云云為據,惟此並不足以推論黃○係以行使地上權之意思占有系爭土地;而上訴人辯稱伊只須證明非以所有之意思占有為已足,不須證明係以地上權之意思占有云云,亦有違舉證責任分配原則。上訴人既無法證明黃金係基於行使地上權之意思占有,則其主張依司法院大會議釋字第四五一號解釋,人仍有時效取得地上權之適用乙節,亦無可採。」等參照。
註八:最高法院100年度台上字第341號民事判決:「另有三件,其中同段一0二之三0、三六、四九、六等地號土地上建物經判決命拆屋還地確定;同段一0二之三一、三二、五0、五一等地號土地上建物亦經判決命拆屋還地確定;同段一0二、一0二之四、六、九、二八、二九、三三、三四、三五、四0、四一、四二、四三、四六、四七、四八等地號土地上建物亦經二審判決命拆屋還地,系爭土地位於全部土地之中間精華位置,如能全部收回,全部土地之地形完整,否則需迴避系爭土地,地形即不完整而有缺陷,被上訴人行使權利主張拆屋還地,所能獲得之利益極大,難認被上訴人係以損害上訴人之權利為主要目的而有權利濫用情事。」、99年度台再字第53號民事判決:「本件原確定判決係依據前台灣高等法院九十八年度上字第二八一號判決認定:原告不能證明其係以行使地上權之意思而占有系爭土地,無從因時效而取得地上權或永佃權登記請求權,且其於再審被告起訴前,僅申請地上權位置測量,於再審被告起訴後始申請,均不能謂有占有系爭土地之正當權源,為免占有人於訴訟中利用向地政機關為地上權登記之申請手段,阻撓及拖延訴訟之進行,影響土地所有人之權益,法院自無庸就再審原告是否具備時效取得地上權之要件為實體審酌。況系爭土地經編定使用地類別為農牧用地,屬第三條第十一款之,參酌系爭要點第三點第三款、第四款規定,再審原告依法亦不得申請時效取得地上權登記。再審被告依民法第七百六十七條規定,本於系爭土地之所有權人地位,請求再審原告將系爭土地上之建物予以拆除,返還土地,並依不當得利法則請求再審原告返還相當於租金之利益,為有理由,應予准許;而再審原告以請求確認其因時效取得地上權登記請求權,及再審被告應容忍其就系爭土地為地上權登記,為無理由;並敘明因時效完成而取得地上權或地上權登記請求權者,必須以行使地上權之意思而占有他人之土地為其成立要件之一;又占有人因時效取得地上權登記請求權,向該管地政機關請求為地上權登記,經地政機關受理,受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判者,須以占有人於土地所有權人請求拆屋還地前,以具備時效取得地上權之要件為由,向地政機關請求登記為地上權人為前提,且此項申請,與申請他項權利地上權位置測量係屬二事;再審被告行使系爭土地之所有權,亦無權利濫用情事,以該判決認事用法並無違誤,爰判予維持,駁回再審原告之上訴,殊難謂其適用法規顯有錯誤。」等參照。
註九:最高法院97年度台上字第2431號民事判決:「惟按法院認定事實,不得違背論理法則及經驗法則,亦不得背於證據法則…」、96年度台上字第2828號民事判決:「按法院依之結果,雖得依自由心證,判斷事實之真偽,但其所為之判斷如與經驗法則不符時,即屬於法有違(本院六十九年台上字第七七一號判例參照);又土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房屋必須使用該房屋之地基,故土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,其間雖無地上權設定,然除有特別情事,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地(本院四十八年台上字第一四五七號判例參照)。」等參照。
註十:最高法院19年上字第343號判例、民法第421條第1項:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」參照。
註十一:最高法院33年上字第637號判例:「使用租賃為諾成契約,當事人約定一方以物租與他方使用,他方支付租金,即生效力,不以押金之交付為成立要件。」參照。
註十二:最高法院33年上字第84號判例、50 年台上字第 284 號判例:「租賃非如,係移轉物之所有權於相對人之契約,不過使承租人就其物而為使用收益。故出租人對其物有所有權或其他權利與否,全非租賃之成立要件。至於耕地承領人於承領後將承領耕地出租,亦僅構成由政府收回耕地沒入地價之原因,並非使當事人間之租約當然無效。」、48 年台上字第1258號判例:「租賃,乃特定當事人間所締之契約,出租人既不以所有人為限,則在租賃關係存續中,關於租賃上權利之行使,例如欠租之催告,終止之表示等項,概應由締結契約之名義人行之。始能生效。」、64年台上字第424號判例:「租賃契約,係以當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金而成立,並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」參照。
註十三:【新聞疑義1580】網購16件,店家只來1件?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=222469&article_category_id=2235&article_id=135519
註十四:公證法第2條第1項:「公證人因當事人或其他關係人之請求,就法律行為及其他關於私權之事實,有作成公證書或對於私文書予以認證之權限。」參照。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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