文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉
【案例事實】
一、公寓大廈管理條例第１０條「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」請問第10條內(其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。)如何解釋???
二、公寓大廈管理條例第三十六條第二款之規定：
管理委員會之職務如下：「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」及公寓大廈管理條例第三條第四項：
共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
公寓大廈管理條例第七條第三項：
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
以上三項條文是否代表，只要是頂樓平台漏水，住戶有權要求管委會修繕，而不是要經過住戶大會決議通過才可修繕，這樣解釋是否正確?
【解析】
按公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條分別規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」。
是除「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之（其費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔）」外，其餘共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用，除「修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔」及「區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」外，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
而所謂重大修繕，現行公寓大廈規約範本第12條、內政部100年7月22日台內營字第1000805799號令修正，自中華民國一百零一年一月一日生效之公寓大廈規約範本第19條係分別規定「共用部分及其相關設施之重大修繕，指其工程金額符合下列情形之一(請就下列三者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形)：□1.新臺幣十萬元以上。□2.逾公共基金之百分之五。□3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。」「共用部分及其相關設施之重大修繕，指其工程金額符合下列情形之一（請就下列四者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形）□1.新臺幣十萬元以上。□2.逾公共基金之百分之五。□3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。□4.其他標準： 。」，可見重大修繕之定義，視各別公寓大廈規約而異或同；從而，本案題意所指頂樓漏水修繕，是否為重大修繕，自有依本案公寓大廈規約先予釐清之必要。
換言之，若屬重大修繕，則須先適法召開區分所有權人會議議決之，如經區分所有權人會議議決，管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行，顯然影響住戶權益者，他區分所有權人、利害關係人則得依公寓大廈管理條例第59條之規定，列舉事實及提出證據報直轄市、縣(市)主管機關，由其依公寓大廈管理條例第48條第4款：「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。」之規定處理；反之，非屬重大修繕，則由管理負責人或管理委員會逕行修繕之，因共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，係屬公寓大廈管理條例第36條第2款，尚非公寓大廈管理條例第36條第1款、第5款至第12款所定之職務，是管理負責人、主任委員或管理委員縱使無正當理由未執行公寓大廈管理條例第36條第2款所定之職務，也尚難以公寓大廈管理條例第48條第4款之規定處理；至於其費用，公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條規定甚明，自應從之。
