砸二十萬裝潢,學生簽長租,住不到二年遭「驅趕」

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文 / 楊春吉

  
壹、近來,「有益費用之償還」,實務裁判上之見解
  
一、甲案 (請求返還事件)
就此,臺灣高等法院112年度上字第465號民事判決(本判決僅節錄千字左右,完整內容請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c112%2c%e4%b8%8a%2c465%2c20240109%2c2&ot=in謂「……
上列當事人間請求返還押租金事件,上訴人對於中華民國112年1月5日臺灣新北地方法院110年度訴字第2457號第一審判決提起上訴,本院於112年12月12日終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
  按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述者,非為或追加。民事訴訟法第256條定有明文。該條文民國24年2月1日立法理由記載,查民訴律第314條理由謂訴之有無變更,實際上頗難判斷,故應明示不變更情形,以防止無益之爭論。不變更訴訟原因,而補充法律上之陳述,例如本僅於訴狀表示請求之意,此後加以補充,因其為商取引而請求年百分之6之法定利息是,又不變更訴訟原因,而更正法律上之陳述,例如本於訴狀表示其為,及其後改為契約是也。本件上訴人在原審提起主張依第767條第1項前段、中段規定,請求被上訴人將門牌新北市○○區○○路000巷00號房屋(下稱系爭房屋)內如附表一所示之物拆除騰空、,並返還系爭房屋與上訴人,嗣提起上訴後,乃依兩造於108年7月20日簽訂之房屋租賃契約書(下稱系爭租約)第9條約定、民法第432條第2項、第455條規定為請求;另在原審提起反訴主張依民法第179條、第227條第2項規定,請求被上訴人按月給付8萬8000元,嗣上訴後,乃依系爭租約第12條、第19條約定、民法第231條第1項、第213條第1項、第3項規定為請求。經核上訴人係本於所有系爭房屋出租被上訴人,因租約終止、系爭房屋發生爭議,乃未變更其訴訟原因,而更正其法律上陳述,非屬訴之變更追加,核先敘明。
貳、實體方面:
一、本訴部分:
 ㈠被上訴人主張:兩造於108年7月20日簽訂系爭租約,由伊以每月租金新臺幣(下同)8萬8000元及稅金4400元向上訴人承租系爭房屋,租期自108年9月1日起至113年8月31日止,並約定電費由伊繳納,水費、垃圾費、管理費由上訴人負擔。詎上訴人未依約定繳付垃圾清潔費與管理費用,且違法要求伊搬離,又以堆放雜物、停放車輛、對伊之員工拍照等方式,干擾伊使用系爭房屋,使伊無法繼續就系爭房屋為合於債務本旨之使用, 經伊於110年7月19日終止系爭租約。系爭租約業於110年7月31日終止,伊亦已於同年月29日自系爭房屋遷離,並將系爭房屋交還上訴人。詎上訴人拒不退還押租金17萬6000元,及伊預繳之110年8月租金9萬2400元。再者,伊就系爭房屋有支出如附表二所示之費用合計43萬1350元,裝潢施工時為上訴人所明知,嗣系爭租約因可歸責於上訴人之事由提前終止,伊得就該現存價值合計33萬9574元請求上訴人給付等情。爰依民法第179條規定,請求上訴人返還預付租金9萬2400元本息,及依系爭租約第5條約定、民法第179條規定,請求上訴人返還押租金17萬6000元本息,並依民法第431條第1項、第816條、第179條規定,請求上訴人返還有益費用33萬9574元本息(原審就此為上訴人敗訴之判決,上訴人不服提起上訴;被上訴人於原審請求逾前述部分,受敗訴判決,未據上訴,非屬本院審理範圍,茲不贅述)。並答辯聲明:上訴駁回。
 ㈡上訴人則以:本件係被上訴人片面不附理由單獨終止系爭租約,依系爭租約第7條約定,被上訴人不得請求返還租金及其他任何費用,且該約定於兩造合意終止系爭租約時,亦有適用。另系爭房屋未經兩造點交完畢,應認仍由被上訴人占有使用,被上訴人既未依系爭租約第9條約定,將系爭房屋回復原狀返還,自不得請求返還押租金。再者,被上訴人就系爭房屋所為之所有工項未得伊同意,伊自始不知該情事,且附表二編號1至3部分,係由伊施作,被上訴人並未支出相關費用;編號4部分,輕鋼架天花板為活動式,可以分離;編號5部分,係被上訴人為自身營業及利益而自行裝設,未增加系爭房屋價值,其中明管部分已遭被上訴人剪斷運走,無現存之價額可言,被上訴人不得請求償還費用等語,資為抗辯。並上訴聲明:⒈原判決不利於伊之部分廢棄;⒉上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、反訴部分:
 ㈠上訴人主張:依系爭租約第9條約定,被上訴人應將系爭房屋回復原狀,本件尚有附表一所示之裝修未回復原狀。又因系爭房屋之點交並未完成,被上訴人尚未將系爭房屋回復原狀返還,致伊受有依每月租金8萬8000元計算之損失,得請求被上訴人。爰依系爭租約第9條約定、民法第432條第2項前段、第455條規定,擇一請求被上訴人回復原狀,及依系爭租約第12條、第19條約定、民法第231條第1項、第213條第1項、第3項規定,擇一請求被上訴人賠償損害,求為命被上訴人將系爭房屋內如附表一所示之物拆除騰空、回復原狀返還,及請求被上訴人自110年8月1日起至將系爭房屋內如附表一所示之物拆除騰空、回復原狀返還之日止,按月給付8萬8000元之判決(原審就此為上訴人敗訴之判決,上訴人不服提起上訴;上訴人於原審請求逾前述部分,經上訴人於本院審理時為撤回及更正〈本院卷二第62至65頁〉,非屬本院審理範圍,茲不贅述)。並上訴聲明:⒈原判決關於駁回後開部分廢棄;⒉被上訴人應將附表一所示之物拆除騰空、回復原狀並返還系爭房屋與伊;⒊被上訴人應自110年8月1日起至履行前開第⒉項所示義務之日止,按月給付伊8萬8000元,暨自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。
 ㈡被上訴人則以:系爭租約第19條有關違約金之約定,係保留之約定,不包括因不可歸責於伊之事由而提前終止,或經兩造合意提前終止。伊已於110年7月30日將系爭房屋清空並返還與上訴人,無占用系爭房屋之情形。再者,系爭租約第9條有關回復原狀之約定,係指保留裝修為應有狀態,而非強行拆除所有裝修,回復至交付與伊時,地板凹凸不平、牆壁斑駁等如同廢墟的狀態,自無庸依上訴人所主張以拆除附表一裝修之方式回復原狀等語,資為抗辯。並答辯聲明:上訴駁回
[以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀]
[三、兩造不爭執事項(本院卷一第397至398頁):
㈠上訴人為新北市○○區○○段000地號土地及其上43建號建物(門牌新北市○○區○○路000巷00號,即系爭房屋)之人。
㈡兩造於108年7月20日簽訂如原審卷一第153至161頁所示之房屋租賃契約書即系爭租約。被上訴人已給付17萬6000元作為押租,並已簽發發票日為110年8月1日、金額為9萬2400元之支票1紙作為自110年8月1日起至110年8月31日止之租金,上開嗣經上訴人提示付款。
㈢兩造間有下開、律師函之往來,該函均已送達對造:
⒈上訴人於110年3月26日寄發如原審卷一第41頁所示之郵局存證信函予被上訴人。
⒉被上訴人於110年4月14日寄發如原審卷二第27至33頁所示之律師函予上訴人。
⒊被上訴人於110年7月19日寄發如原審卷一第43至48頁所示之律師函予上訴人。
⒋上訴人於110年7月21日寄發如原審卷二第35至43頁所示之郵局存證信函予被上訴人。
㈣被上訴人於110年7月29日自系爭房屋搬離遷出,系爭租約於同年月31日終止,上訴人有系爭房屋1樓鐵捲門遙控器可以進入系爭房屋。]
[四、茲就兩造之爭點及本院之判斷,分述如下:
㈠本訴部分:
⒈系爭租約已於110年7月31日經兩造合意終止:
①按契約之終止,有由當事人合意而終止者,亦有依當事人一方行使終止權而為終止之者;又當事人一方行使終止權,其終止權之發生原因有依法律規定者,謂之法定終止權,亦有基於當事人約定者,謂之約定終止權。合意終止為契約行為,於合意終止後,當事人間權利義務關係,悉依當事人之約定定之;至當事人一方行使法定終止權終止契約後,當事人間權利義務關係,依民法第263條準用同法第258條及第260條規定;倘當事人一方合法行使約定終止權後,當事人間權利義務關係,則取決於契約之約定。此三種契約終止型態之發生原因、行使方法、法律效果迥異,無可混淆(最高法院110年度台上字第149號判決意旨參照)。]
[②經查,上訴人於110年3月26日寄發存證信函與被上訴人,陳明「請依照租約履約,在兩個月內搬離,以免造成雙方困擾」等語(原審卷一第41頁,不爭執事項㈢⒈)。
嗣被上訴人於同年4月14日回以「當事人(按即被上訴人)無法同意兩個月內搬遷」及「為與貴公司(按即上訴人)和平解決雙方爭議,當事人願意與貴公司協商縮短系爭租約期間至110年7月31日止」等語(下稱4月回函,原審卷二第27、31頁,不爭執事項㈢⒉)。
被上訴人再於同年7月19日函以「將於110年7月31日搬離」及「當事人(按即被上訴人)僅以本函通知貴公司(按即上訴人)於110年7月30日14時將現場點交返還系爭租賃標的物(按即系爭房屋)及鑰匙予貴公司」等語(下稱7月回函,原審卷一第44、46頁,不爭執事項㈢⒊)。
上訴人則於同年7月21日寄發存證信函與被上訴人,回復「由於系爭租賃標的物(按即系爭房屋)範圍及細項眾多,請貴公司(按即被上訴人)分二次查驗點交,第一次於民國110年7月30日14至17時舉行,第二次於民國110年7月31日上午9至12時舉行」等語(原審卷二第35頁,不爭執事項㈢⒋)。
綜觀前揭函文內容可知,上訴人請被上訴人搬離系爭房屋,被上訴人表示不同意搬離,但願意與上訴人協議提前於110年7月31日終止租約,而經上訴人函覆同意於110年7月30日、31日點交系爭房屋,且兩造均不爭執系爭租約已於110年7月31日終止(參不爭執事項㈣),自堪認系爭租約業於110年7月31日經兩造合意終止無訛。]
 ③上訴人固主張:系爭租約並非兩造合意終止,而是被上訴人片面不附理由任意終止云云。
惟查,被上訴人所為4月回函僅有欲「協商縮短租賃期間」之表示(原審卷二第31頁),並無單方終止系爭租約之意,已與一方行使保留之終止權無待他方承諾之情形有別,且觀諸系爭租約第19條約定「租賃期間內乙方(按即被上訴人,下同)若擬遷離他處時,乙方應賠償甲方(按即上訴人,下同)一個月租金」,然被上訴人於4月及7月回函中均同時陳明上訴人應返還所有押租金及預先支付之租金,可知被上訴人斯時無負擔行使保留之終止權之代價,益徵被上訴人並無單方終止系爭租約之意。
又上訴人於110年8月3日寄發與被上訴人之存證信函亦記載「為與本公司(按即上訴人)和平解決雙方爭議,貴公司(按即被上訴人)願意與本公司詳商縮短系爭租約期間至110年7月31日止」(原審卷一第171頁),益徵上訴人亦係認知兩造係「協商」終止契約,而非「單方」終止契約。
再者,上訴人已於110年11月1日書狀陳明「兩造遂合意同意本件房屋租賃契約於民國110年7月31日終止」等語(原審卷一第143頁),復於原審言詞辯論時自承「系爭租約是兩造合意終止,被上訴人先以被上訴人訴代110年4月14日律師函表示將於110年7月31日搬離,經上訴人同意」等語(原審卷一第251頁),可見系爭租約係由兩造合意終止無訛。
 ④至被上訴人主張:本件上訴人拒絕繳付系爭房屋之垃圾清潔費與管理費用,又以堆放雜物、停放汽機車、對被上訴人之員工拍照等方式,使伊無法繼續就系爭房屋為合於債務本旨之,伊依法得終止系爭租約云云。
查被上訴人係以上訴人未繳納系爭房屋之垃圾清潔費與管理費用,致伊於疫情開始後沒有資格向管理中心購買口罩,及須自行處理垃圾(原審卷四第109至110頁)為由,認無法就系爭房屋為使用收益,然本件上訴人已將系爭房屋交付與被上訴人使用,已履行其交付租賃物之義務,至被上訴人是否因上訴人有無繳付系爭房屋之垃圾清潔費與管理費用,依其所述至多僅影響被上訴人是否得向管理中心購買口罩及垃圾處理方式,衡情尚難認足使系爭房屋不合於約定之使用目的,被上訴人執以主張上訴人有不完全給付之情而終止系爭租約,尚屬無據。
另觀諸被上訴人提出錄影畫面截圖(原審卷一第291頁),僅得認上訴人有於系爭房屋外之中庭錄影,並非於系爭房屋範圍內為之,難認足使系爭房屋不合於約定之使用目的。被上訴人再提出錄影及其畫面截圖(原審卷二第17至25頁),主張上訴人於系爭房屋中庭堆放雜物或停放汽機車,然斯時位於系爭房屋中庭內之汽機車非均為上訴人停放,此觀黃O文於原審證稱「計程車是上訴人法定代理人兒子的車,物流的貨車就是被上訴人配合的,計程車旁的機車是上訴人法定代理人的機車,白色TOYOTA是被上訴人法定代理人的車」等語(原審卷二第78頁)即明,
另黃O文證稱「當初去看屋時,上訴人法定代理人就有說『外面中庭隨便被上訴人使用,想要停多少車輛都可以』」、「一開始兩造沒有發生糾紛時,上訴人的汽機車都停在上訴人那邊的藍色鐵門前面」等語(原審卷二第74、79頁),互核證人邱O龍證稱「當時說中庭是兩造都可以使用,各用各的部分,但沒有實際劃分各自可以使用的部分」等語(原審卷二第118頁),可知系爭房屋外之中庭為兩造均可使用,自難以上訴人於系爭房屋中庭堆放雜物或停放汽機車,率認足使系爭房屋不合於約定之使用目的,是被上訴人以上訴人有前開不完全給付之情而主張依法終止系爭租約,均屬無據。
 ⑤基上,本件尚無法定終止原因之存在,是兩造均無從單方終止系爭租約,復依兩造提出之及所為之陳述,亦難認兩造有行使約定終止權之情。惟兩造已協議系爭租約於110年7月31日終止,自應認系爭租約已由兩造合意而終止。
[⒉被上訴人已返還系爭房屋:
①按承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物,民法第455條前段定有明文。所謂返還租賃物,係指依債務本旨,向出租人移賃物之占有,而依民法第946條第1項規定,占有之移轉因占有物之交付而生效力。承租人移轉占有後,即喪失其對於物之事實上管領力而消滅占有(最高法院98年度台上字第1127號判決意旨參照)。]
[②查,依被上訴人提出之兩造會同於110年7月30日點交系爭房屋之影片及其截圖(原審卷一第279至289頁、本院卷一第479至494頁),可見系爭房屋於斯時牆面、地板、天花板外觀狀態尚可,日光燈正常開亮,內部無廢棄物品遺留,對外出入之鐵捲門得正常開閉。
復依證人即在場協助上訴人點交系爭房屋之仲介周文義於本院證稱「伊之前在土城當房屋仲介,有協助過房屋、租賃房屋的點交」、「房屋點交通常都是檢查水管、馬桶有無通暢,水電有無問題,現場有無破壞」、「點交現場就伊看起來,門窗沒有破壞,肉眼所見的部分都沒有問題」、「曾O香就現場屋況沒有表示不滿」等語(本院卷二第11至12頁),亦徵系爭房屋於斯時外觀所見部分並無問題。
從而,系爭房屋於斯時之狀況顯非不能供通常之使用收益,是應認被上訴人以上開現況之房屋返還與上訴人符合債務本旨。
又被上訴人於點交當日已會同上訴人檢查系爭房屋之狀況,於上訴人暫停點交時亦已將系爭房屋對外出入之鐵捲門開啟,此觀黃乙文於原審證述「離開時鐵捲門是打開的」(原審卷二第83頁),並有黃O文於離去前表示「門打開啊,門沒有關啊,現在鐵門是打開的啊」之錄影片段可憑(本院卷一第480、505頁),再前揭影片最後出現該鐵捲門之畫面,斯時鐵捲門亦呈開啟之狀態(本院卷一第487頁),
足認被上訴人已以開啟系爭房屋大門之方式,達到足使上訴人可受領之狀態;且上訴人有系爭房屋1樓鐵捲門遙控器可以進入系爭房屋,亦為兩造所不爭執(參不爭執事項㈣),自得就系爭房屋為使用收益,堪認被上訴人已將系爭房屋之占有移轉予上訴人。]
 ③上訴人固抗辯:被上訴人未於點交日會同完成全部點交流程、交付鑰匙、結算押租金,並未完成返還租賃物之義務云云。惟上訴人已將系爭房屋之占有移轉予上訴人,業如前述。
復依周O義證稱「邱O龍有勘查廠房(按即系爭房屋)大概有30、40分鐘,後來曾O香也有進來廠房,曾O香說因為看太久,門窗緊閉空氣不流通,她不舒服,她就說要隔天再來看」、「曾O香表示要隔日再點交,承租方沒有答應」等語(本院卷二第10、12頁),可知被上訴人已於約定點交日配合上訴人檢查系爭房屋相當時間,嗣上訴人暫停點交,兩造始未完成全部點交流程。
且衡以上訴人於110年7月21日寄發與被上訴人之存證信函,陳明「查驗點交現場,雙方互相同意全程錄音錄影存證,請準時參加,逾時未到場者,視為拒絕點交,對回復原狀義務的要求,貴公司(按即被上訴人)不得異議」、「我公司(按即上訴人)當於民國110年7月31日第二次查驗日起7日內寄出租賃期間瑕疵清單,限貴公司至遲於一個月內進行瑕疵修補完畢」等語(原審卷二第35至37頁),
是依前揭信函意旨,被上訴人縱拒絕點交,上訴人亦非不得於當日自行全程錄音錄影存證完成系爭房屋檢查,再行通知被上訴人修補瑕疵,是被上訴人未全程陪同上訴人檢查系爭房屋,縱系爭房屋有瑕疵,至多僅須於受上訴人通知後進行瑕疵修補,而上訴人未提出其有於110年7月31日起之7日內告知被上訴人系爭房屋有何瑕疵之情事,衡情亦足認系爭房屋並無瑕疵,益徵被上訴人已依債務本旨返還系爭房屋與上訴人。
 ④基上,被上訴人已於110年7月30日將系爭房屋之占有移轉予上訴人,已履行其返還租賃物之義務,上訴人徒以點交程序並未完成等情,主張被上訴人未返還系爭房屋,即無可採。
[⒊被上訴人請求上訴人返還110年8月租金9萬2400元、押租金17萬6000元,為有理由:
①按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。民法第179條定有明文。
查,系爭租約已於110年7月31日經兩造合意終止,業如前述,則被上訴人自110年8月1日起即無支付租金之義務,然被上訴人已簽發發票日為110年8月1日、金額為9萬2400元之支票1紙作為自110年8月1日起至同年月31日止之租金與上訴人,嗣經上訴人提示付款(不爭執事項㈡)。
系爭租約既已於110年7月31日終止,上訴人受領110年8月之租金9萬2400元,自屬無法律上原因,被上訴人得請求上訴人返還。是被上訴人請求上訴人給付9萬2400元,為有理由。]
[②按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行,於租賃關係終了,租賃物已返還,承租人無債務不履行情事時,即應返還承租人(最高法院110年度台上字第2755號判決意旨參照)。
查爭租約第5條約定:「乙方應於訂約時,交於甲方17萬6000元作為押租保證金,乙方如不繼續承租,甲方應於乙方騰空、交還房屋後無息退還押租保證金。」
本件被上訴人已給付17萬6000元作為押租保證金(不爭執事項㈡),系爭租約於110年7月31日終止(不爭執事項㈣),又被上訴人已將系爭房屋返還與上訴人,均如前述,且上訴人未舉證證明被上訴人有何債務不履行情事,依前揭說明,自應返還押租金與被上訴人。是被上訴人請求上訴人給付17萬6000元,亦有理由。]
 ③上訴人固抗辯:依系爭租約第7條約定:「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金,而應無條件將該房屋照原狀還甲方,乙方不得異議。」是被上訴人不得請求返還租金及押租金云云。
惟查,兩造係合意終止系爭租約,尚與由一方行使終止權,而應負擔保留終止權之代價有別,是已難認系爭租約第7條於本件亦有適用。
況合意終止為契約行為,於合意終止後,當事人間權利義務關係,悉依當事人之約定定之,業如前述,本件上訴人自承「被上訴人先以被上訴人訴代110年4月14日律師函表示將於110年7月31日搬離,經上訴人同意」、「上訴人收受被上訴人寄發之110年7月19日律師函後,因被上訴人希望與上訴人協商,故上訴人方以110年7月21日存證信函回復被上訴人,故兩造應為合意終止系爭租約」等語(原審卷一第251頁、卷二第50頁),可知兩造係以被上訴人4月及7月回函為基礎協商終止系爭租約。
而被上訴人亦已於前揭回函陳明「當事人(按即被上訴人)願意與貴公司(按即上訴人)協商縮短系爭租約期間至110年7月31日止,惟前開期間屆滿時貴公司應返還當事人已給付之押租金共17萬6千元整、當事人已開立用於支付110年8月租金之支票一紙」、「於110年7月30日14時點交系爭租賃標的物,並同時返還已給付之押租金共17萬6仟元整、已開立用於支付110年8月之租金支票一紙」(原審卷二第31頁、卷一第43頁),上訴人就此亦無明示反對,此觀上訴人於110年7月21日存證信函僅陳稱「貴公司(按即被上訴人)若拒絕履行瑕疵修補等回復原狀義務時……貴公司應同意自立約當時交付之17萬6000元的押租金(保證金)內賠付……」等語(原審卷二第37至39頁)即明。是兩造既已於協商合意終止系爭租約時,就終止系爭租約後之權利義務關係有所約定,自應排除系爭租約第7條約定之適用。從而,上訴人上開所辯,洵無可採。
[⒋被上訴人請求上訴人支付有益費用33萬9574元,為有理由:
①按承租人就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,如出租人知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法第431條第1項定有明文。]
 ②被上訴人主張:其於108年間就系爭房屋進行裝修改善工程,支出如附表二所示工程(下合稱系爭工程)之費用,因而增加系爭房屋之價值,上訴人當時知情均未表示反對,自應於系爭租約終止後返還現存之增價額等語。經查:
 ⑴黃O文於原審審理時證稱:被上訴人承租系爭房屋前,其到現場看屋發現屋況不好,整體看起來破破舊舊的,電線也都被拉掉,且1樓地板凹凸不平,後來簽約時兩造法定代理人、仲介及其都在場,兩造法定代理人為了系爭房屋之裝潢整修事宜討論了很久,談到1樓地面凹凸不平,上訴人法定代理人表示是因為最早以前這裡有挖過一個槽坑,後來上訴人隨意填平導致凹凸不平,還說看是要把槽坑重新開挖填平,或者要從表面直接把地板鋪平,都交給被上訴人自行決定如何處理,且上訴人法定代理人還說會預留時間讓其等整修裝潢,包括1、2樓牆壁的粉刷、電線配置都可以進行,所以兩造才會約定在108年7月20日簽約後直到同年9月1日才開始算租金,被上訴人當時表示想要租10年,上訴人表示10年太長、只能租5年,被上訴人表示自己已負擔系爭房屋裝潢費用,倘若5年後上訴人將整修後之系爭房屋提高租金出租予他人,對被上訴人顯無保障,上訴人法定代理人因而答應另外在系爭租約手寫若合約到期需以同等條件繼續出租予被上訴人,並表示不會漲房租,都討論完畢才簽約,上訴人法定代理人還說租約簽訂後,什麼時候動工都可以,被上訴人實際上也有施作上開工程,都是在簽約後108年間陸續完成,統包給冠O企業社進行施作,廠商在施作時,其時而陪同被上訴人法定代理人至系爭房屋查看,上訴人法定代理人及胞弟都會在現場陪同,甚至還會互相討論要施工到什麼程度,上訴人法定代理人確實知道被上訴人有施作上開工程,從未表示反對等語(原審卷二第72至73、76至77頁),佐以兩造於108年7月20日締結系爭租約,約定被上訴人於108年9月起向上訴人承租系爭房屋並開始支付租金乙節,為兩造所不爭執(不爭執事項㈡),系爭租約第19條第3點確實存有「租期屆滿乙方享有同等條件優先承租」之特約事項,俱與上開證人所述相符。
此外,證人即冠O企業社負責人許O鵬亦於本院審理時證稱:系爭房屋當初去的時候,光線不是很明亮,電線垂落,牆壁有一些剝落,地板有點凹凸不平,「1樓2樓油漆/補土及粉刷含材料及耗材」、「地板泥工廢料處理水泥地坪鋪設含材料及耗材」、「地板PU防水修繕含材料及耗材」、「輕鋼架天花板版面更新」、「電線配置:電視/網路/室內配線/電燈/插座」(上開項目即依序為附表二各項目,見原審卷二第333頁、本院卷一第499頁)都有施作等語(本院卷一第499至500頁)。互核被上訴人提出之110年7月30日點交系爭房屋之影片及其截圖……」。
  
二、乙案 (請求事件)
就此,臺灣臺中地方法院112年度訴字第2762號民事判決 (本判決僅節錄千字左右,完整內容請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TCDV%2c112%2c%e8%a8%b4%2c2762%2c20240410%2c1&ot=in云「……
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國113年3月13日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新台幣陸萬貳仟捌佰參拾參元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔千分之二四,餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序之執行標的物拍定、變賣或物之交付前,以新台幣陸萬貳仟捌佰參拾參元為原告預供擔保後,得
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面:
 (一)原告起訴主張:
  1、被告於民國111年3月2日與第3人林O洲、大O鞋業股份有限公司(下稱大O公司,以下與林O洲合稱前出租人)就門牌號碼台中市○○區○○路0段000巷0弄0號對面房屋(下稱系爭房屋)簽訂房屋租賃契約,約定被告以每月新台幣(下同)80000元承租,租期自111年5月1日起至121年4月30日止,共10年,水、電、瓦斯及管理費等費用均由被告負擔(下稱系爭租約)。
  2、嗣原告於112年5月4日經由鈞院111年度司執字第131948號事件拍賣取得系爭房屋,並於112年5月22日獲發給,原告乃於112年5、6月間委託訴外人梁O騰與被告多次協調租金未果,遂於112年6月16日寄發原證3即台中逢甲郵局第237號存證信函(下稱系爭112年6月16日存證信函)通知被告系爭房屋租金計算方式(依內政部租金坪數單價計算,即每坪600元,每月租金為156000元),並限被告於函到5日內補足112年5月5日至112年6月5日租金及2個月,被告屆期未為給付,原告再委託梁O騰以通訊軟體LINE告知被告先行給付押金及租金,仍遭被告以其同時承租系爭房屋坐落基地,主張應抵銷系爭房屋租金,或應由公正第3人協調為由,故被告共積欠4個月即112年5、6、7、8月租金624000元。
  3、因被告積欠上揭租金迄未給付,原告又於112年7月27日寄發台中文心路路郵局第765號存證信函(下稱112年7月27日存證信函)通知被告終止租約,並限期繳清租金及搬遷,而被告仍未依約遷讓系爭房屋,已構成無權占有,侵害原告之所有權,爰依民法第767條第1項規定請求被告遷讓系爭房屋。另被告拒不給付租金及繼續使用系爭房屋,每月可獲得相當於租金利益,原告受有同額之損害,亦得依民法不當得利規定請求被告按月給付相當於租金之不當得利156000元。
4、並聲明:1、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。2、 被告應給付原告624000元,暨自112年8月6日起至遷讓房屋之日止,按月給付原告156000元。3、願供擔保請准宣告假執行。
 (二)對被告抗辯之陳述:
  1、系爭房屋坐落基地之土地所有權人林O洲曾於112年6月21日以台中大坑口郵局第231號存證信函通知原告繳納地租,原告已於112年6月29日繳納完畢。
  2、原告雖於112年5月22日取得鈞院發給系爭房屋之動產權利移轉證書,但原告認為於112年5月4日拍定時即取得系爭房屋所有權。
  3、原告依民法第425條規定主張承受系爭租約之出租人地位,原告亦同意繼續出租,但租賃條件必須要重新調整,即使被告不同意原告提出之租金條件,但系爭租約是被告與前屋主間之協議,原告不受系爭租約內容之拘束。
  4、原告對於華O科技不動產估價師事務所(下稱華O估價師事務所)113年1月9日華估字第83265號函檢送書內容(下稱系爭鑑定報告),認為系爭房屋租金行情僅鑑定為每月13000元,約為每坪50元,與內政部實價登錄金額每坪600元落差過大,顯不可採,系爭房屋目前是有水有電,即使系爭房屋無水無電,被告亦得自行申請使用,豈可受被告影響,僅憑主觀臆測而作成報告。
  5、被告積欠系爭房屋租金數額達2個月以上,原告依民法第440條規定於112年6月16日寄發存證信函告知,更於112年6月30日以LINE通知給付租金,被告仍未繳納,原告再於112年7月27日終止租約,故系爭租約已合法終止,被告固於112年8月1日欲給付租金,已逾期限,原告拒絕受領。
  6、原告對於台灣電力股份有限公司台中區營業處(下稱台電公司)112年12月13日台中字第1121194175號函(下稱112年12月13日函)內容,無意見。
  7、原告同意提供新的金融機構帳號予被告供其匯款。
二、被告方面:
 (一)被告為系爭房屋之合法承租人,就系爭房屋及坐落基地均有合法使用權,此有系爭租約可證,故被告主張依民法第425條規定之買賣不破租賃,於系爭租約存續期間內仍有權繼續使用系爭房屋,且依買賣不破租賃之法理,原告得請求之租金應延續原始系爭租約之約定條件計算給付。
 (二)原告拍定取得系爭房屋後,被告即向原告表達願意給付租金,但被告同時為系爭房屋坐落基地之合法使用權人,原告即應同時給付相當於土地部分之租金予被告,方為合理,但因兩造無法就租金數額及給付方式達成共識,被告曾聲請台中市西屯區委員會調解,第1次調解時原告委由代理人出席,事後對被告之訴求並未回應,原告於第2次調解時即未出席,顯見並無處理兩造爭議之誠意。
 (三)被告自始即有意給付租金予原告,原告雖於112年6月16日存證信函提供其開立在元大銀行帳戶,並於112年8月1日以線上轉帳方式支付112年5~8月份租金15556元至該指定帳戶,卻因該帳戶之帳號不正確而交易失敗,被告再於112年8月22日前往銀行臨櫃匯款,亦遭告知帳號錯誤而退匯,事後即無法再與原告取得聯繫。
 (四)被告同意華O估價師事務所系爭鑑定報告之勘估租金價額為13000元,但因勘估標的僅為系爭房屋,不包括坐落土地部分,故系爭房屋租金計算,因前出租人包括大O公司及林O洲,其中系爭房屋及坐落土地原均為林銘洲所有,且系爭房屋與坐落土地不可能獨立存在,被告願意將租金給付各半即6500元予原告及林O洲。另因系爭房屋為未辦建物,無法取得合法供電,係被告自其他合法供電之建物分接而使系爭房屋有電力使用,此屬於民法第431條第1項承租人就租賃物支出之有益費用,被告認為應自原告請求之租金數額酌減,而酌減數額請鈞院裁量。
 (五)被告對台電公司112年12月13日函內容無意見。
 (六)被告已於113年3月14日依原告提供新的金融機構帳號匯款71500元至指定帳戶,給付期間為112年5月至113年3月,共計11個月,每月以6500元計算。
(七)並聲明:1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利判決,願供擔保請准免為假執行。
  
(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)
  
[三、兩造不爭執事項:
(一)系爭房屋原為林O洲所有,屬未辦理保存登記建物,無法登記取得所有權。     
(二)被告於111年3月2日與前出租人簽訂系爭租約,承租範圍包括就門牌號碼台中市○○區○○路0段000巷0弄0號(含旁增建部分)、對面房屋即系爭房屋、東山路1段138巷12號及台中市○○區○○段00○00地號土地上建物,約定租金為每月80000元,租期自111年5月1日起至121年4月30日止,共10年,水、電、瓦斯及管理費等費用均由被告負擔,並經公證在案。
(三)原告於112年5月4日經由本院111年度司執字第131948號強制執行事件拍賣取得系爭房屋(不包括坐落土地部分),並於112年5月22日獲發給不動產權利移轉證書,原告為系爭房屋之事實上處分權人。
(四)兩造依民法第425條規定買賣不破租賃,原告繼受為系爭租約出租人,被告仍為承租人。  
(五)台電公司112年12月13日函內容均無意見。
四、兩造爭執事項:
(一)原告主張被告積欠租金逾2個月數額迄未給付,而依民法第440條規定終止租約,是否合法?
(二)原告依民法第767條第1項規定請求被告將系爭房屋遷讓返還,是否有理由?   
(三)原告請求被告給付積欠租金624000元,及按月給付相當於租金之不當得利156000元,是否有據? ]
[五、法院之判斷:
(一)按民法第425條規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第3人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在(第1項)。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者,不適用之(第2項)。」,而依該條第1項規定所有權讓與不破租賃之原則,出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人,出租人毋須為租賃之意思表示,承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約,受讓人於受讓租賃物之所有權時,當然與承租人發生租賃關係,即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。
又民法第425條規定所有權讓與不破租賃原則,以所有權移轉業已生效為其要件(參見最高法院92年度台上字第315號民事裁判意旨)。
另上述租賃物所有權讓與,包括強制執行拍賣之所有權移轉在內(參見最高法院78年度台上字第613號民事裁判意旨)。且強制執行法第98條第1項亦規定:「拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,取得該不動產所有權承受債務人之不動產者亦同。」,且執行法院所為不動產之拍賣,得標人並非於決標時當然取得所有權,必俟其向執行法院領得權利移轉證書之日起始取得所有權,強制執行法第98條規定甚明(參見最高法院72年度台上字第1586號民事裁判意旨)。
據此可知,原告雖於112年5月4日因法院強制執行程序拍定取得系爭房屋,然系爭房屋之不動產權利移轉證書係於112年5月22日始由法院發給,故原告取得系爭房屋權利(未保存登記建物之事實上處分權)之日期應為112年5月22日,是原告主張於112年5月4日即得標拍定日取得系爭房屋所有權云云,容有誤會。
是系爭房屋既為原告經由法院強制執行拍賣取得事實上處分權,且在拍定前已由林O洲出租交付被告占有使用中,則原告受讓取得系爭房屋權利時,自應類推適用前揭民法第425條第1項規定之買賣不破租賃原則,原告毋庸與承租人即被告另訂租賃契約,依系爭租約當然繼受取得出租人之地位,除非兩造經由協商合意另訂新的租賃條件,否則兩造均應受系爭租約內容之拘束,不得任意變更系爭租約內容,故原告主張其繼受取得系爭房屋出租人地位後,不受被告與前出租人間協議之系爭租約內容拘束,因約定租金數額過低,自得提高租金數額及請求被告給付云云,即嫌無憑,不應准許。]
[(二)系爭房屋之合理租金數額應為每月13000元,兩造逾此數額之請求及抗辯,均無理由:
 1、原告固主張系爭租約約定之系爭房屋租金過低,違反市場租賃行情,應參考內政部實價登錄租金行情以每坪600元計算,系爭房屋面積260坪,合計每月租金應為156000元云云,然為被告所否認,並以上情抗辯。
本院認為系爭租約之承租範圍除系爭房屋外,尚包括門牌號碼台中市○○區○○路0段000巷0弄0號(含旁增建部分)、東山路1段138巷12號及台中市○○區○○段00○00地號土地上建物等,約定租金為每月80000元(大益公司50000元、林O洲30000元),並未單獨標示各租賃標的物之每月租金為何?
而一般房屋租賃市場行情,必須斟酌房屋坐落地點、使用現况?是否為合法建物?是否需整修?交通是否便利等,甚至出租人與承租人間是否有親誼或友情等因素,不一而定,此與實價登錄租金行情係依個別房屋之租金記載情形有別,尤其系爭房屋屬於未辦理保存登記之之水、電係自鄰房私接,並無合法申請使用之水、電設備,亦為兩造不爭執,並有台電公司112年12月23日函可憑(參見本院卷第187頁),則系爭房屋顯然無法與一般通常使用之房屋可擬,故原告遽以內政部實價登錄租金行情計算系爭房屋之租金,即有偏離事實而失真之嫌。]
[2、本院經兩造同意後就系爭房屋於000年0月間之合理租金行情囑託華O估價師事務所進行鑑價,經不動產估價師勘估現場後,確認系爭房屋為加強磚造、鐵架造之2層建物,屋齡逾30年,1樓右側鋼骨樑柱有鏽蝕現象,2樓天花板漏水,房屋內無水電設備及廁所,目前供作及停車使用,而系爭房屋區域內商業活動尚稱熱絡,生活機能及交通便利性均屬良好,坐落土地使用分區編定為兒童遊樂場用地,出租條件相對較差,並比較系爭房屋租賃範圍4筆建物個別條件優劣後,認為系爭房屋租金佔系爭租約總 租金比例為16.3%,而推估於000年0月間之租金約為每月13000元等情,有系爭鑑定報告可稽(參見系爭鑑定報告第1~21頁)。
是系爭房屋既非合法建物,且無法合法申請水、電設備使用,整體房屋狀况亦非良好,在客觀上自無法與一般正常使用之房屋相比,原告猶主張系爭房屋即使無水無電使用,亦可自行申請使用云云,要為本院所不採。]
[3、至被告抗辯稱因系爭鑑定報告勘估標的僅為系爭房屋,不包括坐落土地部分,故系爭房屋租金計算,因系爭房屋及坐落土地原均為林O洲所有,且系爭房屋與坐落土地不可能獨立存在,依系爭租約第21條其他特約事項約定及民法第425條之1規定,兩造就系爭房屋坐落土地亦成立租賃關係,被告願意將租金給付各半即6500元予原告及林O洲。
另因系爭房屋為未辦保存登記建物,無法取得合法供電,被告自其他合法供電建物分接而使系爭房屋有電力使用,此屬於民法第431條第1項承租人就租賃物支出之有益費用,被告得自原告請求之租金數額扣減,扣減數額請溉院裁量云云。
然為原告所否認,並為上揭主張。經查:
 (1)系爭租約第21條其他特約事項係約定:「出租人同意承租人得轉租第3人」,而原告係依前揭民法第425條第1項規定就系爭房屋取得出租人地位,並非被告於承租系爭房屋後轉租予原告,被告亦非系爭房屋坐落土地之所有權人,自無請求原告給付系爭房屋使用坐落土地之權利,被告此部分抗辯顯不可取。
 (2)又民法第425條之1第1項規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」,其立法理由謂:「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,實務上見解,除有特別約定外,應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地,但應支付相當代價,故其法律關係之性質,當屬租賃。」,足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時,該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內,繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。
縱房屋所有權人須支付相當之對價,非可當然「無償使用」該土地,然除別有約定外,仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」(參見最高法院93年度台上字第1792號民事裁判意旨)。
可知民法第425條之1第1項係在於規範土地及其土地上之房屋同屬1人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人時,土地或房屋受讓人與讓與人間,推定在房屋得使用期限內有租賃關係,即系爭房屋受讓人即原告與坐落土地所有權人林O洲間就系爭房屋使用之法律關係,要與系爭房屋承租人即被告無涉。
詎被告逕認為其得類推適用前揭民法第425條之1第1項規定,依租賃關係請求原告給付系房屋使用坐落土地之租金,並自行扣減,於法無憑,委無可採。]
[ (3)另民法第431條第1項規定:「承租人就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,如出租人知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」,而承租人就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,出租人依民法第431條第1項規定雖應償還其費用,但以現存之增價額為限。
所謂現存之增價額,係指租賃關係終止時,現存增加之價額而言,與支出有益費用係屬不同概念。倘現存之增價額,多於所支出之費用或與之相等者,固應償還其費用之全部,如現存之增價額,少於所支出之費用者,則祇須償還其現存之增價額(參見最高法院103年度台上字第1613號民事裁判意旨)。
是被告雖抗辯稱其自行外接電力供系爭房屋有電力使用,屬於民法第431條第1項就租賃物支出之有益費用乙事,然此項所謂「有益費用」支出數額為何?「現存之增價額」為何?被告均未提出任何積極證據資料供參,其舉證即有不足。
况依前揭民法第431條第1項規定,承租人得請求此項有益費用之時點為「租賃關係終止時」,被告既否兩造間就系爭房屋租約之租賃關係己經合法終止,自無從依民法第431條第1項規定請求出租人償還此項費用。從而,被告此部分抗辯亦無可採。]
(三)原告寄發112年7月27日存證信函通知被告終止租約為不合法,不生終止效力:
  1、依民法第440條第1項、第2項規定:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約(第1項)。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達2個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾2個月時,始得終止契約(第2項)。」,而出租人對於支付租金遲延之承租人所定催告支付租金之期限,以承租人於其期限內不為支付者,始得終止契約。若已於期限內支付,僅因可歸責於出租人之事由未經領受,致再支付時已逾期限而為出租人所拒收,經依法提存者,仍不發生終止契約之效力,此觀民法第440條第1項規定自明(參見最高法院44年台上字第1345號民事判決先例意旨)。
是依前述,原告既於112年5月22日取得系爭房屋之事實上處分權,則其得向被告收取系爭房屋租金亦應自112年5月22日起算,原告主張被告應自112年5月5日即得標翌日起給付租金,於法不合。又原告寄發112年6月16日存證信函通知被告於函到5日內給付租金(每月租金156000元)及2個月押租金,因當時被告並無遲延給付租金逾2個月之情事,且系爭租約第3、4條係約定租金於「每月底前」以「現金」支付,即被告應給付112年6月份租金之期限亦尚未屆至,該存證信函僅生告知租金給付應匯款金融機構帳號之效果(但原告指定被告匯款之元大銀行帳號係屬錯誤,被告曾經轉帳交易失敗,此為原告不爭執),故原告主張逾期未給付即終止租約,自不生法律上意義。
至原告固於112年7月27日再寄發存證信函通知被告終止系爭租約,並主張「每月租金156000元,應定期於每月5日給付之,已積欠租金達2個月以上,共312000元」乙節,而原告於112年7月27日存證信函關於每月租金數額及給付期限部分,顯然未經與被告協議即自行變更,即與系爭租約之原約定不符,對被告不生效力,且被告應給付112年7月份租金之期限為112年7月31日以前,此時尚無遲延給付112年7月份租金之情事,即與前揭民法第440條第2項規定必須遲延給付達2個月租額以上,始得終止租約之要件不符,故原告於112年7月27日寄發存證信函予被告乙事,僅屬催告通知而已,不生終止契約之效力。
  2、又原告提起本件訴訟後雖一再主張系爭租約已終止,被告 應遷讓返還系爭房屋云云,惟被告曾於112年8月1日以轉帳匯款方式給付租金,卻因「轉入帳號狀况檢核錯誤」而交易失敗,被告即於同日以LINE訊息告知原告指定之代理人梁O騰,但原告並無回應,而被告復於112年8月24日以臨櫃匯款至同上帳號方式欲給付租金,亦因帳號錯誤而遭退匯各情,有該LINE對話內容及中國信託商業銀行洲際分行退匯通知單可憑(參見本院卷第117頁)。
據此,可知原告於112年6月16日存證信函即提供錯誤之金融機構帳號予被告,甚至被告於112年8月1日告知後仍不予理會,拒不提供正確之金融機構帳號,迄至本院113年3月13日言詞辯論期日始當庭表示願意提供正確之銀行帳號等語,被告隨即於113年3月14日匯款71500元至原告指定之銀行帳號,亦有被告提出臺灣新光商業銀行北屯分行國內匯款申請書1紙可按(參見本院卷第225、229頁)。
是本院認為在原告提出正確之金融機構帳號予被告以前,即使被告有意按期給付租金,在客觀上亦因原告之行為而不可能實現,自無從認定被告就系爭房屋租金有何給付遲延之情事。
[3、再原告於113年3月13日言詞辯論期日主張以系爭房屋收回自住為由而終止租約,
第100條第1款固規定出租人得因自住使用而收回房屋,惟所謂收回自住,係指出租人在客觀上對於其出租未定期限之房屋,有收回自住之正當理由及必要情形而言,且出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋,應就此負舉證責任,並應依民法第450條第3項但書規定向承租人先期通知並經合法終止後,始有收回該房屋請求權存在(參見最高法院43年台上字第1199號民事判決先例、80年度台上字第212號及87年度台上字第1922號等民事裁判意旨)。
是依系爭租約第2條約定,系爭房屋租賃期間至121年4月30日始屆滿,屬於定有期限之租賃契約,原告主張依土地法第100條第1款規定收回自住而提前終止租約,為不合法,不應准許。]
[(四)原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋,為無理由:
民法第767條第1項規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」,而原告就系爭房屋取得事實上處分權,固得類推適用民法第767條第1項規定主張權利,惟適用該條項規定係以第3人無權占有或侵奪系爭房屋為前提要件,因本院認定原告終止系爭租約為不合法,不生終止效力,系爭租約對兩造仍然有效存在,故被告係基於承租人地位占有使用系爭房屋,自屬有權占有,故原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋為無理由,不應准許。]
 (五)原告請求被告給付積欠租金,於62833元範圍內,為有理由:
   原告於112年5月22日因法院拍賣而取得系爭房屋之事實上處分權,並依民法第425條第1項規定繼受系爭租約之出租人地位,被告即有依系爭租約之約定給付租金予原告之義務,而系爭房屋租金數額亦經本院認定為每月13000元,均如前述,則被告應給付之租金數額已到期部分計算至113年3月份,期間為112年5月22日至113年3月31日,共計10個月又10天,其金額為134333元【計算式:(10×13000)+(10/30×13000)=134333,元以下四捨五入】,扣除被告已於113年3月14日先行匯款71500元予原告,被告尚應給付原告之租金為62833元(計算式:000000-00000=628333),其餘未到期部分,不應准許。
(六)原告依民法不當得利規定請求被告至遷讓房屋之日止,按月給付相當於租金之利益156000元,亦無理由:
   又民法第179條規定:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」,而民法第179條規定之不當得利,須當事人間財產損益變動,即一方所受財產上之利益,與他方財產上所生之損害,係由於無法律上之原因所致者,始能成立;倘受益人基於債權或物權或其他權源取得利益,即屬有法律上之原因受利益,自不成立不當得利(參見最高法院101年度台上字第1411號民事裁判意旨)。
是依前述,原告得請求被告給付系爭房屋每月租金數額為13000元,而被告乃基於系爭租約之承租人地位占有使用系爭房屋,即為有法律上之原因而受利益,縱令原告主觀上認為其受有損害,亦與前揭民法不當得利之要件不合,故原告依民法不當得利規定請求被告至遷讓返還系爭房屋之日止,按月給付相當於租金之利益156000元,尚嫌無憑,不應准許。
六、綜上所述,系爭房屋雖經原告依法院強制執行取得事實上處分權,且原告終止系爭房屋原有之租約為不合法,系爭租約仍有效存在於兩造間,被告依系爭租約之約定負有給付租金予原告之義務……」。
  
貳、其他相關案例 (含實務裁判上之見解)
  
請參閱租賃「有益費用之償還」與「積欠租金之終止」https://www.lawtw.com/archives/1158122 等文。
  
參、砸20萬裝潢!學生簽長租「住不到2年」遭驅趕 淚訴:都是我的心血
  
而此案,從本案新聞報導 https://news.housefun.com.tw/……/682231424064.html……:「萬物皆漲,裝潢、管理費之維修成本如今也不便宜了,近日一名學生上網求助,與房東簽訂長期租約,他便無顧慮砸下20多萬元裝潢住處,結果房東突然叫他搬家,令他相當錯愕不捨。
該名設計系學生在《匿名公社》發文,當初租房時已表明要長住,房東阿嬤也阿莎力與他簽訂長達5年契約,事後,他決定放膽裝潢設計,整間樓中樓共耗資他20幾萬,但住不到2年,房東突然烙一句「孫女要回台居住」請他搬離,她會付違約金,但裝潢費用需他自己負擔。
一名設計系學生與房東簽訂長約後,花20多萬裝潢,卻突遭房東驅趕
學生表示,去年房東還誇他把房子規劃得像民宿,現在想來格外諷刺,「這都是我的心血很捨不得」,他有想過不理會房東繼續住,畢竟租約未到期,「但她幾乎每天都在門口堵我、拜託我,壓力好大!」,網友們該怎麼辦?
網友驚訝之餘也給予意見,「我是不相信什麼孫女要回來住,撿現成的裝潢再高價出租比較有可能」、「應該可以主張合約走完吧,根本不是押金問題!他要付不代表你要接受,再者,就是因為簽約5年才裝修的,房東要違約,也必須支付你的損失成本」、「把裝潢都拆了,雖然怎樣都會虧…」、「跟房東說,若退租就會拆除,若讓你住滿租期就免費送他裝潢」、「照合約走,房東違約負賠償責任,租客租約到期恢復原狀,結案」、「首先,真的要有一個概念。租屋弄得再好,也不會是你的」;文章也釣出律師表示,「繼續住著,租金都有付,契約到期日前,法院都不能趕走」。
按照內政部最新「定期租賃契約」第14點規定,在約定到期日前,房東「不得」任意提前解約(通常勾選不得),否則就是違約,除非雙方另有但書,或發生法律允許可提前終止之情況(如房屋、房客欠繳兩個月租金、房客擅自變更用途等),不然的話,房東需經過房客同意,才能提前解約。
若雙方有約定「得」終止租約,租賃之一方也至少要在一個月前通知,否則應賠償他方最高一個月租金的違約金。」之內容觀之,本案除「租賃關係存續中,出租人之提前終止(其中,須審酌當事人間約定外,尚須注意土地法第100條之規定)及其所生法律效果(例如違約金等)」外,尚涉「承租人有益費用之償還」此事項。
而此事項之處理,得參酌本文壹及貳部分所揭實務裁判及其上見解。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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