文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉
【案例事實】
有住戶已經欠繳半年的管理費，向管委會提出要求，希望能夠減半繳管理費，因為房子都沒有人住。請問這樣合理嗎?
【解析】
按公寓大廈管理條例第18條第3項規定，公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之；而公共基金之來源，有「起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列」、「區分所有權人依區分所有權人會議決議」、「本基金之孳息」以及「其他收入」等四種，而管理費乃為支應經常性支出，而依區分所有權人會議決議而繳納（註一），自屬公共基金之一種，其運用自應依區分所有權人會議之決議為之。
又從內政部100年722台內營字第1000805799號令修正（自中華民國一零一年一月一日生效）之公寓大廈規約範本第18條：「…二、管理費用途如下：(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。…」觀之，管理費用途包括「共用部分、約定共用部分之管理、維護費用」，而未長期居住之住戶，確實使用「電梯」、「大廳」等共用部分之機會較少，相對之下，其所生之電費、修繕費等，應較通常居住於該公寓大廈之住戶為少，是在管理費之繳納上，非不得在此部分予以合理差別待遇（註二）。
問題是（一）所謂未長期居住，是指多久？又如何認定，該住戶符合「所謂的未長期居住」？此認定之界定，爭議可能就不少？（二）一般管理費之繳納，以坪或戶為計收單位，配合「特殊情形之合理差別待遇」，較不違反民法第799-1條第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」所稱「顯失公平」，所以，未長期居住在管理費繳納上之差別待遇，也應合理？在量上，長期未居住的住戶，要求管理費減半，是否合理？就須按情形思考之，即一律減半是否太多？有無再細分之必要？（三）縱使修正規約「未長期居住」在管理費繳納上得差別待遇，對於已生之債務，管理委員會也不得逕行變更，住戶已積欠之管理費，管理委員會也應依公寓大廈管理條例第21條之規定，催繳之。（四）「未長期居住」在管理費之繳納上雖得合理之差別待遇，惟應由區分所有權人會議決議之，並納入規約較佳。
【註解】
註一：公寓大廈管理條例第18條第1項：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」、內政部100年722台內營字第1000805799號令修正，自中華民國一零一年一月一日生效之公寓大廈規約範本（http://www.cpami.gov.tw/chinese/filesys/file/chinese/publication/law/lawdata/1000805799-1.doc）第17條：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，除由起造人依法提撥公共基金總金額新臺幣 元整外，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：(一)公共基金。(二)管理費。…」、第18條：「…二、管理費用途如下：(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。…」、臺灣臺北地方法院98年度訴字第564號民事判決：「另按公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第18條第3項有所明文；又依喜○門大廈區分所有權人及住戶規約第6條第2項規定，管理費用途 如下：(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定專用及約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分之經常管理費用。依此可知，喜○門大廈之公共基金，係在上述規約所規範之用途範圍內，授權管理委員會為運用。」等可資參照。
註二：平等原則在公寓大廈方面也有適用之情形，最高法院100年度台上字第1293號民事判決：「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，駁回上訴人在第一審之訴，無非以：依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定，公寓大廈之電梯應屬於共用部分，不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯，惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；住戶應遵守規約規定事項，同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人，得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之，惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定：「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制，授權管理委員會另訂使用細則」，是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制，『授權管理委員會管理之』（『』編者所加）。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此，公寓大廈之電梯屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」可資參照。
