主委私決定「幹部不用繳管理費」,住户火大?

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://house.ettoday.net/news/2138602

一、一般通稱之及其運用

管理條例第18條第1項、第3項、第23條第2項第5款係規定「(第1項)公寓大廈應設置,其來源如下:一、就公寓大廈領得一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。二、人依會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。(第3項)公共基金應設專戶儲存,並由或管理委員會負責管理;如經權人會議決議交付信託者,由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分人會議之決議為之。」「除應載明範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:五、財務運作之監督規定。」。

又最高行政法院91年09月12日91年度判字第1644號判決也揭示「然只要公寓大廈存在即有管理、維護之必要,故為因應此項管理之支出,一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議,選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則,該項費用通常係按月繳納,一般通稱為『管理費』。因之管理費性質上應屬前述第二項所謂之『區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納』之費用。『管理費既由住戶按月給付,作為一般經常性支出之運用』,因此決定其繳納之金額時,通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用;至社區內重大之修繕,所需費用金額龐大,其金額亦無法預估,住戶對上開項目之支出並非經常性,此即公寓大廈管理條例第二十一條所謂之『…應分擔或其他應負擔之費用…』,法條文字另以此為概括規定,顯係為免掛一漏萬,而非將管理費排除於公共基金之外,否則即與立法意旨有違。」。

是(一)只要公寓大廈存在,即有管理、維護之必要;為因應此項管理之支出,一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議,選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則,該項費用通常係按月繳納,一般通稱為「管理費」。
(二)因此管理費性質上應屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用,屬公共基金之一部,自應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用則應依區分所有權人會議之決議為之(而且財務運作之監督規定,須納入規約)。
(三)管理費既由住戶按月給付,作為一般經常性支出之運用,因此決定其繳納之金額時,通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用;至社區內重大公共設施之修繕,所需費用金額龐大,其金額亦無法預估,住戶對上開項目之支出並非經常性,此即公寓大廈管理條例第21條所謂之「…應分擔或其他應負擔之費用…」,法條文字另以此為概括規定,顯係為免掛一漏萬,而非將管理費排除於公共基金之外,否則即與立法意旨有違。

二、管理費之繳納基礎(以坪或戶)、繳納金額(每坪或戶多少)、情狀,及繳納方式?

至於管理費之繳納基礎(以坪或戶)、繳納金額(每坪或戶多少)、差別待遇情狀,及繳納方式等?因管理費性質上屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用,故仍須由區分所有權人依區分所有權人會議決議之,進而納入規約,以為依循。

(管理費可否授權管委會決定?目前現行規定,尚未禁止;但禁止草案,已審議中)。

三、積欠管理費之處理

按依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定,區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及。住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用,經後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離;該住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

是積欠管理費之處理,可依下列方式依序為之。
(一) 積欠管理費之催告與積欠管理費資訊之公告
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用(管理費,屬區分所有權人應分擔之費用),管理負責人或管理委員會得定相當期間催告或公告。只是此種催告或公告,要在符合比例原則下,審酌催告成本、催告有效性及保護個資等因素為之。
(二) 訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
(三) 訴請法院強制其遷離
住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。
(四) 聲請法院拍賣之
該住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

惟公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。

從而,積欠管理費之處理,可依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定,以前開方式依序為之,尚不得以積欠管理費之由,妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用,以免違反比例原則中的目的正當性原則、損害最小原則(即有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者)及狹義比例原則(即採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡)。

四、規約或區分所有權人會議決議中之救濟

按區分所有權人會議之決議及規約之訂定或修正,係採多數決或少數決,實務上,常生多數暴力或少數極端暴力之問題,此時,憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則、不原則及保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之社會利國際公約、公民與政治權利國際公約(簡稱兩公約)所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見,就有介入之必要。

換言之,在依據第799-1條第3項:「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之。」或第56條:「總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者,無效。」或第1條:「民事,法律所未規定者,依;無習慣者,依法理。」等相關規定審判之時,憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、兩公約所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見,仍應思考(此項思考,尚不違法官依據法律審判之規制)。

五、比例原則、平等原則及原則

(一)所謂「比例原則」,除「目的正當性原則」外,其內容,主要明定於第7條:「行政行為,應依下列原則為之:一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。

(二)另所謂平等原則,其精義為「等者,等之;不等之,不等之」,即「性質相同者,應相同之處理; 性質不同者,應為不同之處理」。 換言之,平等原則是要求「性質不同者,要有合理的差別待遇」。至於有無違反「平等原則」?則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由,與目的之達成有無合理關聯」而定。

(三)不溯及既往原則

1.為維持法秩序安定性,自以不溯及既往為原則、溯及既往為例外;故對於溯及既往,基於「原則從寬、例外從嚴」之法理,自應以法律明定者為限。

2.如法律明定溯及既往,則仍須考量信賴保護之問題,對於值得信賴保護之利益,應在立法以過渡條款或合理補救措施適度保障之。

3.不真正溯及既往、溯及既往及不溯及既往,於公寓大廈相關問題上,也有相關案例,例如規約中明定管理費之收取,溯及至oo年oo月oo日(請參最高法院103年度台上字第1865號民事判決等);又如規約中禁止飼養之規定,溯及至oo年oo月oo日。

六、管理委員會決議之救濟

至於管理委員會決議之救濟,則民法第56條之規定。

七、規約内容違憲之救濟及其侷限性

(一)按從財產權保障的觀點及憲法第23條來看,縱在符合、比例原則下,而限制人民財產權,仍須符合「法律保留原則」,而且得限制人民財產權者是國家,是以規約限制人民財產權,有違「法律保留原則」,主體亦有不當。

(二)惟規約,不得為釋憲之客體,自不得以規約違反法律保留原則、比例原則、不溯及既往原則等之理由,聲請釋憲。
故就顯得在「法定救濟期間」内,依民法第799-1條第3項及第56條等相關規定提起救濟之重要性。

(三)如未能在法定救濟期間提起救濟,則縱使規約之内容違反憲法第23條之規定、比例原則、平等原則、(法院裁判實務上;有些裁判認為比例原則、平等原則等為公序良俗之一部分,故違反比例原則、平等原則等,即是違反公序良俗;有些裁判則認為直接得適用比例原則、平等原則等,不須如同前者一樣,間接適用之)、不溯及既往原則、法秩序安定性或顯失公平(民法第799-1條第3項)等,也因已逾法定救濟期間,而求救無門(此等規約内容,雖違憲或違法,但仍有效存在)。
只能再依公寓大廈管理條例第25條以下之規定,依法召集依法決議,變更原規約内容。

八、本案分析
本案新聞報導內容如為真 https://house.ettoday.net/news/2138602,本案管理委員會如在規約未有規定(含授權規定),且區分所有權人會議未有決議(含授權決議)下,私下決議「委員不用繳管理費或得領取出席費、車馬費」,均係違法,區分所有權人得類推適用民法第56條之規定為之;但須注意法定除定期間,以免逾法定除斥期間,因而求救無門。

更甚者,如是主委逕以已意決定,主委或領取該費用或不繳管理費之委員,恐有「涉背信、圖利等刑責」之虞及「民事不當得利」之情事,自是不宜。

至於積欠管理費之處理,公寓大廈管理條例即有明定,自從之。惟在情節尚輕微時,仍得在比例原則及兼顧個資等隱私之情形下,先張貼公告註明「各户積欠管理費之情形」,並以書面或字據個别通知該等住户(投遞在住户個別信箱時,須將投遞內容、個別通知内容、張貼及投遞之事實等,拍照或攝影保存,作為之用)催繳之。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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