文 / 楊春吉
壹、之前有關房客自殺相關賠償問題之看法及建議(請參房客自殺，為何其家屬要賠償?一文 http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=279406&article_category_id=2235&article_id=179149 )
根據報載
https://udn.com/news/story/7321/5731342
，本案房東主張，律師2011年11月初簽約租賃位於新北市的房屋，一年期滿後續租，而房東2019年3月29日接獲退租通知，也同意終止租賃契約，未料4個月後收到簡訊得知律師因兄弟爭產，而在屋內輕生身亡。
房東認為，律師輕生後讓房子變凶宅，減損市場交易價格，至少減少四成，提告要求律師家屬賠償767萬多元。
律師家屬抗辯，家族有精神恐慌病史，且律師不是故意自殺來減損房屋經濟價值，認為房東求償無理由。
法院認為，律師輕生前為56歲，可預知自殺會使房屋成為凶宅，影響房價，即使律師患有精神疾病，但自殺時留有遺書，可見是出於自由意志選擇輕生，導致房價下跌。
判決指出，經不動產估價事務所鑑定，認為房產價格為2242萬元，因凶宅受有「汙名價值減損」為28.72%、643萬餘元，判律師家屬應賠償。
就此，從前揭報導觀之，本案兩造主要爭點，似乎只有「房客自殺，租賃處是否有價值減損」及「房客自殺是否故意」，但尚值得注意的是「房客自殺，為何家屬要賠」?
其乃因該家屬或該等家屬係本租賃之承租人?
或該家屬或該等家屬係本租賃之連帶保證人?
或只是因未拋棄繼承及喪失其繼承，致概括繼承本租賃契約之權利與義務?
這些問題，有賴先知悉當事人間約定為何?始得再判斷(本報導內容中，並未敍及此部分)。
至於房客自殺，租賃物之物理使用雖未因而受影響，但從經驗法則來看，確實有價值之減損;至於減損多寡?除契約內另有約定計算或估價方式外，則委由不動產估價師鑑價，較客觀。
另外，本案房客自殺是否故意?本案新聞報導內容如為真，本案法院所認「律師輕生前為56歲……即使律師患有精神疾病，但自殺時留有遺書，可見是出於自由意志選擇輕生……」，本文認為尚中肯。
至於租到凶宅，怎麼辧?如何避免租到凶宅?以及在租賃契約內，又如何約定，保障自已的權益及杜絕糾紛?請参 http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=279294&article_category_id=2235&article_id=179066 。
貳、本案分析
本案新聞報導內容如為真，本案法院所認如為真 https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fudn.com%2Fnews%2Fstory%2F7321%2F5985054&h=AT1TbD9tTg-UbvIpu3sTe3vryWWorVu-G4FdWn3T24ocvkJhIc2Qh4ZUwzKUZEN6TRuPtlTqt_6VPHRouqi-2HvU6bM6Ej5YQTQ1AK3fLIuSxim5IoPiUOxL2pIm2KZ417SdXyCRm29nEUQ8aNyC ，蕭女主張，去年3月將名下新北市的房子出租給王男，並由温女擔任連帶保證人，後來王租期內在屋中死亡，温起初卻向她說是「心肌梗塞在送醫中途死掉」，屋內也已請法師作法。
但蕭事後發現地板有不明燒焦痕跡，温還跟她說不知情，經過更換再租給其他房客後，去年11月才透過當地里長得知當時王男是燒炭自殺，根本就是非自然身故，造成房子變成凶宅，依據價值減損對温女求償182萬4000。
温女抗辯稱，王確實在屋內自殺，但她僅是協助王租屋擔任連帶保證人，並未收取任何費用，租約應存在王、蕭間，基於債的相對性，蕭不得向她求償。
法院經調閱檢方相驗卷證，確認王男當時確實是在租屋中燒炭身亡，且經不動產估價師事務所估價報告認定價值減損。
另外，根據當時蕭、王租約記載，承租方應以善良管理人注意義務，若有違背租約、損害房屋應負損害賠償責任，且「承租人應負之責，均在連帶保證責任範圍內」；因此，王自殺造成房子變凶宅，未盡善良管理人責任，温身為連帶保證人，應連帶賠償。
法院再根據估價結果，認為該屋變成凶宅後，市價減損29%，判處温女應給付蕭一共182萬4000元。
就此，本文認為，從本案新聞報導內容觀之，根據當時蕭、王租約記載，承租方應以善良管理人注意義務，若有違背租約、損害房屋應負損害賠償責任，且「承租人應負之責，均在連帶保證責任範圍內」；因此，王自殺造成房子變凶宅，未盡善良管理人責任，温身為連帶保證人，自應連帶賠償。
爰本案法院依不動產估價師所估之減損價值，判溫女賠償，尚不意外。
即本案溫女賠償之因，乃因其為承租人在本租賃契約之連帶保證人(前揭文所提賠償依據之一);爰是否為租賃契約之連帶保證人?千萬自行斟酌。
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楊春吉 |
