租客燒炭亡,害租賃處成凶宅?

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文 / 楊春吉

根據報載 https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fudn.com%2Fnews%2Fstory%2F7321%2F5985054&h=AT1TbD9tTg-UbvIpu3sTe3vryWWorVu-G4FdWn3T24ocvkJhIc2Qh4ZUwzKUZEN6TRuPtlTqt_6VPHRouqi-2HvU6bM6Ej5YQTQ1AK3fLIuSxim5IoPiUOxL2pIm2KZ417SdXyCRm29nEUQ8aNyC

壹、之前有關房客自殺相關問題之看法及建議(請參房客自殺,為何其家屬要賠償?一文 http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=279406&article_category_id=2235&article_id=179149 )

根據報載
https://udn.com/news/story/7321/5731342
,本案房東主張,律師2011年11月初簽約位於新北市的房屋,一年期滿後續租,而房東2019年3月29日接獲退租通知,也同意終止租賃,未料4個月後收到簡訊得知律師因兄弟爭產,而在屋內輕生身亡。

房東認為,律師輕生後讓房子變,減損市場交易價格,至少減少四成,提告要求律師家屬賠償767萬多元。

律師家屬抗辯,家族有精神恐慌病史,且律師不是故意自殺來減損房屋價值,認為房東求償無理由。

法院認為,律師輕生前為56歲,可預知自殺會使房屋成為凶宅,影響房價,即使律師患有精神疾病,但自殺時留有遺書,可見是出於自由意志選擇輕生,導致房價下跌。

判決指出,經不動產估價事務所鑑定,認為房產價格為2242萬元,因凶宅受有「汙名價值減損」為28.72%、643萬餘元,判律師家屬應賠償。

就此,從前揭報導觀之,本案兩造主要爭點,似乎只有「房客自殺,租賃處是否有價值減損」及「房客自殺是否故意」,但尚值得注意的是「房客自殺,為何家屬要賠」?

其乃因該家屬或該等家屬係本租賃之承租人?

或該家屬或該等家屬係本租賃之連帶保?

抑或是侵權行為人或須負連帶賠償之人?

或只是因未拋棄[wiki]繼承[/wiki]及喪失其,致概括繼承本租賃契約之權利與義務?

這些問題,有賴先知悉當事人間約定為何?始得再判斷(本報導內容中,並未敍及此部分)。

至於房客自殺,租賃物之物理使用雖未因而受影響,但從經驗法則來看,確實有價值之減損;至於減損多寡?除契約內另有約定計算或估價方式外,則委由估價師鑑價,較客觀。

另外,本案房客自殺是否故意?本案新聞報導內容如為真,本案法院所認「律師輕生前為56歲……即使律師患有精神疾病,但自殺時留有遺書,可見是出於自由意志選擇輕生……」,本文認為尚中肯。

至於租到凶宅,怎麼辧?如何避免租到凶宅?以及在租賃契約內,又如何約定,保障自已的權益及杜絕糾紛?請参 http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=279294&article_category_id=2235&article_id=179066

貳、本案分析
本案新聞報導內容如為真,本案法院所認如為真 https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fudn.com%2Fnews%2Fstory%2F7321%2F5985054&h=AT1TbD9tTg-UbvIpu3sTe3vryWWorVu-G4FdWn3T24ocvkJhIc2Qh4ZUwzKUZEN6TRuPtlTqt_6VPHRouqi-2HvU6bM6Ej5YQTQ1AK3fLIuSxim5IoPiUOxL2pIm2KZ417SdXyCRm29nEUQ8aNyC ,蕭女主張,去年3月將名下新北市的房子出租給王男,並由温女擔任連帶人,後來王租期內在屋中死亡,温起初卻向她說是「心肌梗塞在送醫中途死掉」,屋內也已請法師作法。

但蕭事後發現地板有不明燒焦痕跡,温還跟她說不知情,經過更換再租給其他房客後,去年11月才透過當地里長得知當時王男是燒炭自殺,根本就是非自然身故,造成房子變成凶宅,依據價值減損對温女求償182萬4000。

温女抗辯稱,王確實在屋內自殺,但她僅是協助王租屋擔任連帶保證人,並未收取任何費用,租約應存在王、蕭間,基於債的相對性,蕭不得向她求償。

法院經調閱檢方相驗卷證,確認王男當時確實是在租屋中燒炭身亡,且經不動產估價師事務所估價報告認定價值減損。

另外,根據當時蕭、王租約記載,承租方應以注意義務,若有違背租約、損害房屋應負損害賠償責任,且「承租人應負之責,均在連帶保證責任範圍內」;因此,王自殺造成房子變凶宅,未盡善良管理人責任,温身為連帶保證人,應連帶賠償。

法院再根據估價結果,認為該屋變成凶宅後,市價減損29%,判處温女應給付蕭一共182萬4000元。

就此,本文認為,從本案新聞報導內容觀之,根據當時蕭、王租約記載,承租方應以善良管理人注意義務,若有違背租約、損害房屋應負損害賠償責任,且「承租人應負之責,均在連帶保證責任範圍內」;因此,王自殺造成房子變凶宅,未盡善良管理人責任,温身為連帶保證人,自應連帶賠償。

爰本案法院依不動產估價師所估之減損價值,判溫女賠償,尚不意外。

即本案溫女賠償之因,乃因其為承租人在本租賃契約之連帶保證人(前揭文所提賠償依據之一);爰是否為租賃契約之連帶保證人?千萬自行斟酌。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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