文 / 楊春吉(故鄉)
本篇新聞報導內容：退房時，房東竟要求房客負擔「一半」冷氣機修繕費? https://tw.news.yahoo.com/%E5%86%B7%E6%B0%A3%E5%A3%9E%E6%8E%89%E6%88%BF%E6%9D%B1%E7%AB%9F%E8%A6%81%E6%88%BF%E5%AE%A2%E5%87%BA%E4%B8%80%E5%8D%8A%E7%B6%AD%E4%BF%AE%E8%B2%BB-%E7%B6%B2%E6%89%B9%EF%BC%9A%E5%90%83%E7%9B%B8%E5%A4%AA%E9%9B%A3%E7%9C%8B%EF%BC%81-010052067.html
壹、恢復原狀、回復原狀、使用者付費之真意及其他
一、恢復原狀之真意
(一)依民法第450條第1項及第455條之規定，租賃物定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
(二)惟所謂返還租賃物，究要返還到何種狀態?
實務上，雙方當事人間，常約定「恢復原狀」，然此約定不夠具體明確，而且以民法第98條之規定「探求其真意也有困難」，以至於為此生不少糾紛。
就此，建議雙方當事人，應將該租賃物及無償使用借貸之傢俱等之各角度之照片或圖式(含廠牌、型號、出廠年度日期、已使用多少年月、漏水處及程度等)，併為該租賃契約之附件，並就「恢復原狀」此約定，更加具體明確，杜絕糾紛。
二、回復原狀之真意
(一)至於回復原狀，在民事損害賠償責任部分，雖是指負賠償責任的人，應以回復原狀為原則，金錢賠償為例外(民法第213至第215條参照;所謂回復原狀乃指回復他方損害發生前的原狀[應扣除自然折舊部分])。
(二)惟租賃之當事人間如有約定「回復原狀」，其真意是否如同前揭意涵，則常成為當事人雙方爭議之處(有些出租人會認為自然折舊不得扣除，但承租人通常會主張須扣除)，故為杜絕爭議，本文仍建議如同前揭「恢復原狀」一樣，在書面租賃契約内具體明確之。
三、如未在書面租賃契約内，就回復原狀或恢復原狀，具體明確之，則只能由法官依據經驗法則去判了。蓋「前揭回復原狀須扣除自然折舊之見解，乃指損害賠償而言，與租賃當事人間有關返還租賃物回復原狀之約定，性質上仍有別;發生爭議時，得否直接套用?恐有疑慮。故只好由法官依民法第1條及民事訴訟法第222條第3項所定經驗法則(註一)去判了。」之故也。
四、本案所謂「使用者付費」，也同。即本案當事人間，如有此約定，惟未具體明確其付費範圍，則須首先以民法第98條之規定探求真意，無法探求真意時，再依經驗法則判斷之。
五、本案也涉民法第432條:「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。(第二項)承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」之規定，應予注意。
貳、押金之返還、積欠租金之終止與催告
一、按本案如為非消費性租賃，而且係租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第3條第1款:「本條例用詞，定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」之租賃住宅，而且非租賃條例第4條
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=4
所定不適用本條例各情款之一者，其有關押金及積欠租金之終止等二個事項，縱使本案是不定期租賃，基於相同事項均有規定，特别法優於普通法之法理，應優先適用租賃條例第7條:「(第一項)押金之金額，不得逾二個月之租金總額。(第二項)出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」、第 10條:「(第一項)租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。(第二項)出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。」之規定，而排除土地法第100條及民法第440條第2項(定期)之規定(此4條條款均為強行規定之效力規定)。
二、但積欠租金之催告，租賃條例及土地法並未有相關規定，故當事人間未就此事項有所約定或有約定但該約定因違反公序良俗、誠信原則、強行規定之效力規定等因而無效，依民法第1條之規定，有民法第440條第1項:「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」前段規定適用之餘地。
即如有租金給付遲延情事，出租人即得依約催告，不須等積欠租金達2個月。
參、本案分析
本案新聞報導內容如為真 https://tw.news.yahoo.com/%E5%86%B7%E6%B0%A3%E5%A3%9E%E6%8E%89%E6%88%BF%E6%9D%B1%E7%AB%9F%E8%A6%81%E6%88%BF%E5%AE%A2%E5%87%BA%E4%B8%80%E5%8D%8A%E7%B6%AD%E4%BF%AE%E8%B2%BB-%E7%B6%B2%E6%89%B9%EF%BC%9A%E5%90%83%E7%9B%B8%E5%A4%AA%E9%9B%A3%E7%9C%8B%EF%BC%81-010052067.html ，本案涉及且須釐清者如下:
一、「使用者付費」或「回復原狀」或「恢復原狀」之約定內容為何?
二、冷氣機之使用，有無依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用?
三、除二外，承租人有無須損害賠償或須負任修繕等情事，而得自押金內扣除之?
[註解]
註一:所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之（最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照)。
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楊春吉 |
