如何補「浮洲」等合宜宅十年閉鎖期內,「低買高拍」之不公不義漏洞?

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文 / 楊春吉(故鄉)

如何補「浮洲」等合宜宅十年閉鎖期內,「低買高拍」之不公不義漏洞?

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按浮洲合宜宅之全部程序,雖採兩階段理論,惟其買賣,仍係私權契約(註一),爰契約成立後,當事人間約定,除違反(註二)、(註三)、強行規定(註四)之效力規定等因而無效外,基於,仍屬有效;而且基於及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註五)」或「有情事(註六)」或「依約、適法」等外,當事人即應依債之本旨(註七)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註八),向債務人請求之。
從而,本案新聞報導內容如為真
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,本案書面買賣契約即有「十年閉鎖期及違反此契約上義務之法律效果(如果發現違規,以原承購價格的85%)」之約定,而且該約定也未因違反公序良俗、誠信原則、強行規定之效力規定等因而無效,如也未有「情事變更」或「依約適法解除契約」或「條件未成就」等情事之一者,則本案出賣人自得依前揭約定,以原承購價之85%買回。
但問題是,如果主管機關或出賣人未加強查核,又如何積極發現此情事,行使此,杜絕此不公不義現象呢?
另外,除「此項買回權之機制」外,是否也應修正法或相關子法,在比例原則平等原則等憲法上之法律原則下,明文規定其他相關防範機制(例如在十年閉鎖期內拍定後之價格,扣除原承購價後之正,是否為不當得利,而得請求返還?如為肯定,則其與債權人間之權益又如何調和?是否規定比其他債權人有優先受償之權?等等)?
[註解]註一:同理,請參釋字第540號解釋
https://cons.judicial.gov.tw/jcc/zh-tw/jep03/show?expno=540

註二:第148條:「,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」參照。
註三:民法第72條:「法律行為,有背於者,無效。」參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。另須注意民法第246條:「以不能之給付為契約標的者,其契約為無效。但其不能情形可以除去,而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者,其契約仍為有效。附或始期之契約,於或期限屆至前,不能之情形已除去者,其契約為有效。」所定情形。
註五:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註七:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註八:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指不完全給付以及等相關規定而言。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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