文 / 楊春吉(故鄉)
如何補「浮洲」等合宜宅十年閉鎖期內，「低買高拍」之不公不義漏洞?
按浮洲合宜宅之全部買賣程序，雖採兩階段理論，惟其買賣契約，仍係私權契約(註一)，爰契約成立後，當事人間約定，除違反誠信原則（註二）、公序良俗（註三）、強行規定（註四）之效力規定等因而無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就（註五）」或「有情事變更情事（註六）」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨（註七）為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之，註八），向債務人請求之。
從而，本案新聞報導內容如為真
https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fwww.storm.mg%2Flifestyle%2F4024936&h=AT2UIc5cY9CcuK6Ov1WIZRYtvgtX8t1kr_33e7j8xOgtXFjQs0VDFVbCCnVcDibpWimud6aijwEje7T7piv4asUDhUk9IBpcWYxmVsaW2oK6YVyufOvAMjRA6PNiNd3cY895q4u1luVe_lk6M9cp
，本案書面買賣契約即有「十年閉鎖期及違反此契約上義務之法律效果(如果發現違規，以原承購價格的85%買回)」之約定，而且該約定也未因違反公序良俗、誠信原則、強行規定之效力規定等因而無效，如也未有「情事變更」或「依約適法解除契約」或「條件未成就」等情事之一者，則本案出賣人自得依前揭約定，以原承購價之85%買回。
但問題是，如果主管機關或出賣人未加強查核，又如何積極發現此情事，行使此買回權，杜絕此不公不義現象呢?
另外，除「此項買回權之機制」外，是否也應修正強制執行法或相關子法，在比例原則、平等原則等憲法上之法律原則下，明文規定其他相關防範機制(例如在十年閉鎖期內拍定後之價格，扣除原承購價後之正差價，是否為不當得利，而得請求返還?如為肯定，則其與債權人間之權益又如何調和?是否規定比其他債權人有優先受償之權?等等)?
[註解]註一：同理，請參釋字第540號解釋
https://cons.judicial.gov.tw/jcc/zh-tw/jep03/show?expno=540
。
註二：民法第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」參照。
註三：民法第72條：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」參照。
註四：民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」參照。另須注意民法第246條：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。」所定情形。
註五：例如：契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六：民法第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」參照。
註七：所謂債之本旨，乃指債務人應盡之全部義務；該等義務，基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註八：未約定者，民事先以民法相關規定補充之，民法第1條參照；所謂債務不履行之相關規定，乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。
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楊春吉 |
