文 / 楊春吉(故鄉)
交屋後發現「停車位砍一半」，怎麼辦?
https://news.housefun.com.tw/news/article/901369310762.html
按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人雖得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
又民法第354條第1項所定瑕疵，雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵，但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金（依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言，最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照）。
惟苟非民法第354條第1項所定瑕疵，也未欠缺民法第354條第2項所稱保證品質，買受人自不得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。
從而，當事人間如有約定「停車位:長OOO公分x寬OOO公分」，惟交屋時停車位寬度或長度與該約定不符(即有預定效用之瑕疵)，或不能為通常之效用(例如停車位只能進但人出不來，又如停車塔之停車位老是故障無法使用，再如輻射屋或海沙屋;註一)，買受人自得依約定及民法第354條以下之規定，請求減少價金或解除契約(但解除契約顯失公平者不得解除契約)。
當然，如能在提起訴訟前，先以ADR方式(註二)處理，自是更佳。
[註解]註一:相關案例，請參http://l104.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,2404,&job_id=179495&article_category_id=1954&article_id=102626
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=269162&article_category_id=2235&article_id=171984
等。
註二:請參
http://old.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=life_law&parent_path=,1,188,2404,&job_id=271861&article_category_id=2606&article_id=173873
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