文 / 楊春吉(故鄉)
3個月打17次110，檢舉房客聚賭?
https://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/3659181
一、按處理問題要圓滿，並非逕以「強制手段」去處理，而是先以協調、調解、和解等ADR（替代爭議解決方案）方式去處理，蓋「訟，惡也。為何？訴訟，一般要三審三級才確定，而且因訴訟中起訴狀、答辯狀等狀紙的撰寫、準備庭的爭點釐清、言辭辯論的攻防以及實體法的適用等，亦非未經訓練之一般人所能處理，只好委由律師去處理，其所費時間及金錢，自是長期巨大，實非一般人所能負荷；加上，當事人精神上也常隨敗訴的憂心以及庭中「不堪」的話語，而沈痾於長期焦慮不安的情緒中，極度妨礙當事人未來生涯之規劃以及現今生活的原有秩序，自是惡也。所以，為免自己的生活秩序以及生涯規劃，因訴訟毀了一輩子或大半輩子，在兼顧自已的權益及尊嚴下，以協調、調解、和解等ADR（替代爭議解決方案）方式，處理糾紛解決爭議，避免訴訟，才是最好的方法」之故也。
二、故從101年間開始，一直到目前，筆者一直在強調，處理問題要圓滿，並非逕以「強制手段」去處理，而是先以協調、調解、和解等ADR（替代爭議解決方案）方式去處理，此有
[新聞疑義571]隱私與人肉搜索
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,777,&job_id=178634&article_category_id=813&article_id=101996
、[新聞疑義892]訟！惡也！
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,188,&article_category_id=1954&job_id=188138&article_id=109304
、《今日看新聞學法律~噪音之處理》http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=270203&article_category_id=875&article_id=172704
《今日看新聞學法律~車禍[wiki]損害賠償[/wiki]之一》
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=269409&article_category_id=2235&article_id=172143
等可稽。
三、而今，本文仍是建議大家儘量用ADR方式，去解決爭議及糾紛。
四、又隨著數位經濟時代來臨與跨境貿易興盛，線上爭端事件層出不窮，但傳統的司法體制，因程序上較為曠日廢時，且訴訟支出龐大，對於微中小企業與民眾來說都是一大負擔。因此，國際間漸發展出司法體系以外的爭端解決替代方案，如「訴訟外紛爭解決(Alternative Dispute Resolution, ADR)」機制，或「線上爭端解決(Online Dispute Resolution, ODR)」機制，即以 ADR模式運用在網際網路環境，有效率地解決大量的糾紛。ODR的出現彌補了傳統司法機制的不足，並為B2C (Business to Consumer)或B2B(Business to Business)模式的電子商務，提供了解決紛爭的新選擇，在此機制中，發生爭議的當事人，可以利用網路平台進行爭議的協商、調解及仲裁，以較為迅速地獲得解決(國發會~什麼是ODR?
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=1955580014710030&id=1498697833731586
)。故本文也贊同，更完善之ODR。
貳、本案租賃法令之適用及房客疑有賭博情事之處理
一、經查本案租賃物為租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱本條例)第3條第1款:「租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物」所稱之租賃住宅，而且也無本條例第4條所定不適用本條例各款情形之一，加上，本案承租人或出租人也非消費者或企業經營者，故本案無消費者保護法之適用，應先適用「本條例」及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」之相關規定，之後才是「民法」相關規定。
二、而有關本案疑似賭博事件之處理，涉及之條文有本條例第10條:「(第一項)租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。(第二項)出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。」、住宅租賃契約應約定及不得約定事項第7點第2項:「承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住户應遵守事項，不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品。」、第16點第1項第4款及第2項第2款:「(第一項)租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償:……(四)承租人第七點第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃任物品，經出租人阻止，仍繼續使用。……(第二項)出項人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人:……(二)依前項第二款至第九款規定終止者，於終止前三十日。」等相關規定。
三、故本案承租人如有賭博違法情事，本案出租人自得依相關約定及前揭規定終止租約，但如沒有相關賭博事證，自不得單方終止之(但仍得合意終止)。
四、另外，須注意的是，本案租賃物是否位於公寓大廈管理條例實施後之公寓大廈內?
如是，該社區之規約或區分所有權人會議是否有「住户不得有在專有部分或約定專用部分內玩麻將，足以影響他人或公衆安寧之行為」之規定或決議?
如有，因該規定或決議之內容，尚無違反平等原則、公寓大廈管理條例等法律相關規定及公序良俗等情事，如無溯及既往或違反比例原則之違法或不當規定，該規定「雖有違憲之虞，但因規約及區分所有權人會議決議並非釋憲客體
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=270503&article_category_id=2235&article_id=172890
」，除「召集程序、決議人數與權數等有違反公寓大廈管理條例第25條以下之規定」外，其仍是合法有效或雖違憲但有效的，身為承租人的住户也應遵守，如未遵守，出租人也得依前揭相關約定及規定，在阻止但承租人仍繼續為之時，檢附相關事證，以書面終止租約。
參、本案分析
https://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/3659181
處理民事糾紛，首用ADR方式處理，如此，不只是省錢省力又省時間。
又處理民事糾紛，縱使是當事人也須以冷靜的心，客觀、理性地釐清相關事實、證據、法律依據及處理可能發生之有關行為等，不要意氣用事或一時情緒性的發言或渲洩，而犯了刑法誣告(
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawParaDeatil.aspx?pcode=C0000001&bp=26
)
、公然侮辱及誹謗(請參
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=279130&article_category_id=2235&article_id=178951
等)
等罪。
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