文 / 楊春吉(故鄉)
建商，豈可强逼買方，排除物之瑕疵擔保責任?
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一、按買賣物有瑕疵，買受人固得依民法第354條以下規定（註一），解除其契約或請求減少其價金。
惟(一)民法第355條係規定「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，是買受人於契約成立時，知其物之瑕疵者，出賣人則不負擔保之責。
而且物之瑕疵擔保責任，非不得以特約排除之（但基於誠信原則，如出賣人故事不告知其瑕疵者，該特約無效）。
（二）下列數個實務裁判之意旨，亦須注意。
1.最高法院一○四年度台上字第二四三七號民事判決：「民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要」。
2. 最高法院一○四年度台上字第二一六二號民事判決：「按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。機械停車位之設計，係為解決地狹人稠區域之停車需求，依通常交易觀念，得隨時存、取車輛當屬其應具備之效用，如因機械設計不良，導致故障率過高，致無法達到日常停車、取車之目的者，難謂已具備機械停車位通常之效用，應認其物有瑕疵。而物之瑕疵之有無，應以危險移轉即交付時為準，觀諸民法第三百五十四條規定即明。」。
3. 最高法院一○四年度台再字第二○號民事判決：「按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，或保證之品質，此觀同法第三百五十四條規定自明。是買受人受領買賣標的物後，主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，而為出賣人所否認時，應由買受人先就物之瑕疵存在之有利於己事實，負舉證責任，必須證明其為真實後，出賣人於其抗辯之事實，始應負證明之責。」。
4.最高法院一○三年度台上字第九六○號民事判決：「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人即得解除契約，此觀民法第三百五十九條規定自明；而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。查原審已認定被上訴人應負物之瑕疵擔保責任（見原判決第一三頁），原審亦認定該瑕疵對上訴人之損害為二百三十八萬七千五百元（參見原判決第一八頁），惟原審對於系爭買賣合約如解除對被上訴人有何損害？其損害如何計算、多少？未予調查審認，即遽認依社會通念，系爭瑕疵對上訴人所生損害與上訴人如解除系爭買賣合約對被上訴人所生之損害，二者間顯有失衡，解除系爭買賣合約，對被上訴人顯失公平，而為上訴人備位之訴不利之判決，實嫌速斷。」。
5. 最高法院一○三年度台上字第四四二號民事判決：「按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文。所謂通常效用，係該物在一般交易觀念上所應有之效用；而契約預定效用，則為該物在一般交易觀念上未必有此效用，但當事人特以契約預定其有此效用。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」。
6.最高法院九十九年度台上字第七六六號民事判決：「惟查兩造有關系爭買賣經證人陳0宏、林0聰證述及註明於訂購單，足認兩造已合意系爭面板僅破片、點不亮、死線等可退，為原審所確定之事實。然破片、點不亮、死線等可退，是否表示買賣契約雙方僅擇定以換貨為唯一處理瑕疵之方式，因而排除買受人其他瑕疵擔保請求權，已滋疑義。次按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，出賣人縱不負物之瑕疵擔保責任，不必然不負不完全給付之債務不履行責任。又種類之債在特定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任。」。
7.最高法院一○二年度台抗字第一○六八號民事裁定：「原法院以：按拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，強制執行法第六十九條、第一百十三條分別定有明文。該法第六十九條之規範理由係因買受人於拍賣前，得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，乃排除物之瑕疵擔保責任，使買受人自行負擔瑕疵存在之危險，該條之適用並不因債權人有否據實陳報受執行標的物之品質而有異，買受人不得執此聲請撤銷買賣。系爭強制執行程序中，並無人陳報系爭房屋係凶宅，且法院至現場執行時亦無異樣，則拍賣公告未記明系爭房屋係凶宅，其執行程序尚無不當。況再抗告人於向法院投標前，即得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並得預為查詢，其未事先查詢，係可歸責於自己之事由，自不得於拍定後，以系爭房屋係凶宅為由，主張有物之瑕疵擔保請求權之適用」。
二、本案分析及其他建議
(一)本案分析
1.本案報導如屬實，法院所認如為真，買賣雙方當事人間當然可合意約定「排除物之瑕疵責任」，惟建商(出賣人)尚不得威脅、脅迫或其他方式，強逼買方(買受人)同意排除之，而侵害其契約自由或身體自由，而觸犯刑法妨害自由罪(註二)。
2.本案驗屋時，買方自得依約定及相關規定，就與契約條款、圖說等契約附件、廣告内容等不符之處，請建商修繕或改正(註三);惟實務上，在個案之書面買賣契約及分期付款明細表內，載明各階段款項須給付之要件，如建商已完成該約定之先為給付義務，買方(買受人)自應依約定及相關規定給付該款項，不得再無理主張同時履行抗辯權(註四)。
(二)其他建議
1.有時買賣雙方當事人間會約定「現況」交屋;惟此種約定，如未能拍照或攝影，並將其納入買賣契約之附件，易生糾紛(註五)。
2.買賣成屋之當事人，除「應注意有不動產現況說明書此文件」外，更須明瞭該不動產現況說明書明載之相關內容為何?該內容效力為何?以及其法律效果?以免「一不小心，失去了權益而不自知」。
【註解】
註一：http://law.moj.gov.tw/Law/LawSearchResult.aspx?p=A&k1=%E8%B2%B7%E8%B3%A3&t=E1F1A2&TPage=1 。
註二:請參
http://old.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=life_law&parent_path=,1,188,2404,&job_id=178287&article_category_id=1954&article_id=101716
等。
註三:請參
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=270375&article_category_id=2235&article_id=172816
等。
註四:民法第264條規定參照。
註五:請參
http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,188,2404,&job_id=223201&article_category_id=2372&article_id=136125
等。
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楊春吉 |
