文 / 楊春吉
本文相關實務裁判/最高法院111年度台上字第1903號民事判決等
壹、有關「土地法第107條所定耕地租賃之承租人，其優先承買或承典之權」，實務裁判上之見解
一、請求確認優先購買權存在~「耕地租賃及基地租賃之承租人主張：出租人於出賣租賃物之應有部分時，有優先購買權Vs.承租人非耕地租賃，也非基地租賃」等
就此，最高法院111年度台上字第1903號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c111%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c1903%2c20230719%2c1&ot=in 謂「……理 由
一、本件上訴人主張：伊於民國98年12月31日向被上訴人張O綿承租坐落○○縣○○鄉○○段223、262、265地號土地及同段225、259地號土地（下合稱系爭土地，262、265地號土地合稱262等2筆土地）內之一條6米道路，102年5月16日再續訂租約（下稱系爭租約），租期自同年1月1日起至107年12月31日止，前兩年租金為每年新臺幣（下同）39萬元，其後為每年42萬元。伊於系爭土地經營悠O馬術渡假村（下稱馬術渡假村），飼養、畜牧馬匹、供遊客進行馬術體驗，屬土地法第106條所定之耕地租用；又於系爭土地建築馬廄、馬場、倉庫、員工辦公室、宿舍及餐廳，亦屬同法第104條所定之基地租賃。張O綿於第一審判決附表（下稱附表）所示時間，將262等2筆土地等之應有部分出賣予被上訴人林O霖（下稱系爭買賣），並完成所有權移轉登記，惟伊於張O綿出賣262等2筆土地時，得依同法第107條、第104條規定，以同樣條件就承租範圍行使優先購買權。伊向林O霖分別繳納106、107年度租金，且租期屆滿後，仍由伊作為畜牧馬場使用，並持續繳交租金，依同法第109條規定，伊與林O霖間已成立不定期限租賃關係。爰求為：㈠先位聲明：1.確認伊對於262等2筆土地有優先購買權存在。2.被上訴人應將上開土地，經屏東縣恆春地政事務所（下稱恆春地政事務所）於105年3月30日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。3.張O綿應就上開土地如附表所示之應有部分、面積及買賣價金與伊補訂書面買賣契約，並於伊給付價金之同時，將上開土地之應有部分移轉登記予伊。㈡備位聲明：確認伊與林O霖間就上開土地有不定期租賃關係之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
二、張O綿則以：上訴人於系爭土地經營馬術渡假村，屬「營利事業」，非土地法第106條規定之耕地租用，亦非專為建築房屋而承租建築基地，無同法第104條規定之基地優先購買權。伊為系爭買賣時曾詢問上訴人，惟其僅願以低於市價買受，未達成買賣合意；林佳霖則以：上訴人非耕地租用，亦非基地租賃，其於106年2月15日前即已知悉系爭買賣，仍依約繳租，於租期屆滿後始起訴主張優先購買權，有違誠信原則。伊於106年12月17日即向上訴人表示租期屆滿後不再續租，兩造間無不定期限租賃關係各等語，資為抗辯。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人於系爭土地經營馬術渡假村，實際營業項目包括馬匹買賣、住宿、餐廳、露營、騎馬體驗等營利項目；
依恆春地政事務所受臺灣屏東地方法院另案囑託於108年11月19日繪製之複丈成果圖及一審法官至現場勘驗結果，265地號土地上編號I為馬廄，262地號土地上編號G1至G4為木造屋，為馬房及員工休息室；編號H有10個房間，為上訴人親友及員工居住使用；編號D、E、F分別為餐廳、接待中心、木棧道及廁所。
上訴人係將包含262等2筆土地作為渡假村整體使用，無從區分使用區域。
上訴人於93年間起在262、265地號土地興建餐廳、客房供遊客住宿使用，並非單純供「畜養馬匹」使用，相關地上設施亦供作營業使用，屬營利事業，與土地法第106條規定之耕地租用有別，亦無同法第109條之視為不定期限繼續契約之適用。
系爭租約並無上訴人承租系爭土地係為建築房屋之記載，系爭土地則為農牧用地，僅能供農牧生產及其設施使用，縱違法興建宿舍，亦無從認係供建築之基地；上訴人興建之馬廄、馬場、囤放草料農具之倉庫等，復非供人居住使用之房屋，上訴人無從主張基地之優先購買權。
且系爭租約於107年12月31日屆滿，上訴人雖於106年2月15日、107年2月22日匯款42萬元租金予林佳O霖，惟系爭租約第5條已約明：期間屆滿時，非出租人同意不得再繼續承租，林O霖於106年12月17日以存證信函通知屆期後不再續約，上訴人之女梁O瑛亦於108年4月18日簽署承諾於同年月30日點交土地之切結書，足認上訴人對系爭買賣早已知悉，且其於租期屆滿後，已無占有262等2筆土地之正當權源，自不得再於108年5月22日起訴主張行使土地法優先購買權。
上訴人依土地法第104條、第107條、第109條規定，先位聲明請求確認其對262等2筆土地之優先購買權存在，並請求被上訴人應將上開土地之所有權移轉登記予以塗銷，及張O綿應就上開土地與其補訂書面買賣契約，並於其給付如附表所示買賣價金同時辦理所有權移轉登記；另備位聲明請求確認其與林佳霖間就上開土地[有不定期租賃關係，均為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。]
[四、按土地法第104條第1項所定基地承租人之優先承買權，係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利，祇須承租人以有效租約承租基地建築房屋即足當之，並未限於所租用建屋之土地須屬建地或所建築之房屋須供住宅使用。
又上開之優先購買權，為物權之先買權，基地承租人於該基地出賣於第三人時，有依同樣條件向基地所有人以意思表示，使其負有移轉其基地於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務。
該條項所側重者為基地出賣時是否為承租人，倘承租人於基地出賣時未受通知出賣及買賣條件，而無放棄或視為放棄優先承買權之情形，則其取得之優先承買權尚不因其後租賃關係屆期而受影響。
查上訴人於93年間即在承租之系爭土地經營馬術渡假村，興建餐廳、客房供住宿使用；於102年5月16日與張O綿訂立系爭租約時，仍在營業中，迄今在262等2筆土地仍有建物，為原審所認定之事實；
且系爭租約第6條約定：「土地上設施若非出租人同意，不得擅自變更及其加工裝飾，改造費用由承租人負擔」等語(見一審卷㈠第69頁)，似見系爭租約簽訂時，上訴人已在系爭土地搭蓋建物，經營馬術渡假村。
果爾，能否謂上訴人不得主張土地法第104條第1項規定之優先購買權？已滋疑義。
究竟系爭租約之性質為何？是否以供上訴人「建屋」作馬術渡假村使用為目的？是否受系爭土地使用分區之限制致不能租地建屋？凡此俱與上訴人得否就262等2筆土地主張土地法第104條第1項規定之優先購買權判斷，所關頗切，非無進一步研求之餘地。]
[次查上訴人於原審主張：張O綿故意不通知伊土地買賣之條件，妨礙伊行使優先購買權等語(見原審卷一第310、315-316頁)。原審未遑查明上訴人於張O綿出賣上開土地時是否已受通知？是否知悉被上訴人約定之買賣條件？徒以上訴人於106年2月15日匯款予林O霖時即知悉系爭買賣，系爭租約於107年12月31日屆滿，上訴人於108年5月22日租期屆滿後始起訴行使土地法第104條第1項規定之優先購買權，已無從行使，而為不利於上訴人之判決，亦嫌速斷。]
本件就原審駁回上訴人先位請求部分既應廢棄，關於上訴人備位請求部分，亦應一併廢棄發回。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又上訴人於第一審先位聲明僅請求林O霖塗銷相關土地之所有權移轉登記，惟於提起上訴後，增列張O綿亦應為上開行為（見一審卷四第37-39、263頁、原審卷一第9-10、67頁、卷二第260頁），有無為訴之追加之意？案經發回，併請注意闡明及之。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。……」。
二、請求確認優先承買權存在~「上訴第三審法院之理由」及「主張其間有基地租賃之存在者，須就此待證事實負舉證責任；如未能舉證，自不得依土地法第107條準用第104條第1項規定，主張有優先承買權」等
就此，最高法院107年度台上字第2288號民事裁定 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c107%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c2288%2c20181122%2c1&ot=in 謂「……理 由
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之。又提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，其以民事訴訟法第 469條所定事由提起第三審上訴者，應於上訴狀內表明原判決所違背之法令及其具體內容、暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實。其依同法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。同法第 467條、第470條第2項分別定有明文。
而依同法第 468條規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；依同法第 469條規定，判決有該條所列各款情形之一者，為當然違背法令。
是當事人提起第三審上訴，如合併以同法第 469條及第469條之1之事由為上訴理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關判例、解釋字號，或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。]
[本件上訴人對於原判決提起第三審上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所論斷：系爭土地為訴外人即上訴人之夫杜O旺所有。上訴人固於民國99年12月16日在系爭土地及訴外人即杜O旺之父杜O文所有之同段1943地號土地，利用杜O文所有建物及未保存登記建物經營民宿。
惟上訴人提出99年10月31日成立之系爭租約所載承租地號為同段1943地號土地，並非系爭土地，且所載地段為「三聖段」，非為當時之「十分塭段」，復與其於系爭土地之強制執行程序中所提租約之租賃標的、租金不相同，已難認系爭租約為真正。
又上訴人提出之租金給付紀錄及其子杜O山之帳戶匯款轉帳資料所示之繳納金額及日期，與系爭租約約定之給付租金日期不符，亦難據以認定上訴人有給付租金予杜O旺。
另上訴人提出之養殖漁業登記證係於106 年間受讓自杜O文，其提出之進貨收據雖記載收貨人為上訴人，亦難逕認其與杜O旺間就系爭土地有租賃關係存在。
上訴人未能證明其就系爭土地與杜O旺存有基地租賃關係，其依土地法第107條準用第104條第 1項規定，主張就系爭土地有優先承買權，尚乏依據，不應准許等情。]
指摘其為不當，並就原審所為
論斷，泛言未論斷或論斷違法，而未表明依訴訟資料合於該違背法令之具體事實；亦非具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。……」。
[筆者按：依土地法第107條第2項之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060001&flno=107，乃耕地租賃之承租人，於出租人出賣或出典該出租土地，有優先承買或承典權之時，得依性質準用土地法第104條第2項之規定，行使其優先承買或承典權，並非係指「土地法第104條第1項所定基地租賃之承租人，得準用土地法第107條之規定」；惟本裁定末段，卻提及「……上訴人未能證明其系爭土地與林O旺存有基地租賃關係，其依土地法第107條準用第104條第1項規定，主張就系爭土地有優先承買權……」，恐有疑義；其究係上訴人主張錯誤?或是本裁定誤寫所致?]
三、確認優先購買權存在~「上訴人主張：系爭土地為重劃區內之耕地，其與該耕地所有人間存有耕地租賃關係，於該耕地所有人出賣該系爭土地時，有優先承買權Vs.被上訴人主張(顏O村)：其間並無耕地租賃契約之存在」等
就此，臺灣高等法院臺南分院111年度上易字第216號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TNHV%2c111%2c%e4%b8%8a%e6%98%93%2c216%2c20230413%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺南市○○區○○○段0000地號、面積2,173平方公尺土地（下稱系爭土地）為被上訴人顏O村所有，屬於農地重劃條例第5條規定之重劃區內耕地。顏O村於民國（下同）110年3月5日以新臺幣（下同）145萬元之價格，出售系爭土地予訴外人李O賢；嗣被上訴人何O潔以其為系爭土地之毗鄰耕地即同段0000地號土地（下稱0000地號土地）之現耕所有權人，而主張有優先購買權，經顏O村同意由何O潔優先購買。然上訴人自105年初起，在系爭土地種植牧草迄今，並與顏O村約定由上訴人提供與畜牧場訂立之「牧草契作共同運銷合約書範本」（下稱契作合約書）予顏O村，再由顏O村向臺南市下營區公所（下稱下營區公所）申請取得「農戶種稻及耕作措施『轉（契）作、自行復耕種植登記、生產環境維護措施』」之補助及獎勵（下稱轉契作補助及獎勵），作為使用收益系爭土地之對價，上訴人為系爭土地之承租人，依土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定，就系爭土地有優先購買權存在；如認上訴人與顏O村間訂立之契約，並非租賃契約而為無名契約，上訴人亦得類推適用上揭規定而就系爭土地有優先購買權存在。原判決駁回上訴人上開請求，實有未當，爰依法提起上訴等語；並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人就顏O村所有系爭土地，有按顏O村與李O賢於110年3月5日就上開土地所訂買賣契約之同一條件購買之優先購買權存在；㈢顏O村應按前項所示契約之同一條件與上訴人訂立買賣契約，並應於上訴人給付145萬元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則辯稱：
㈠顏O村部分：顏O村僅將系爭土地無償提供上訴人種植牧草，而由顏O村依據優惠法令領取轉作牧草獎勵金，並未約定向上訴人收取地租，亦未承諾以上訴人向下營區公所領取之補助及獎勵，作為使用系爭土地之對價，彼此間不具對價關係。轉契作補助及獎勵制度日後是否存續、補助金額與條件是否調整，非無變動之可能，顏O村豈有可能草率與上訴人訂立法律關係複雜之租賃契約，或未以書面與上訴人約定轉契作補助及獎勵經主管機關取消或縮減後之相應處理問題。顏O村與上訴人間租賃關係存否，應由上訴人負舉證責任，且租約以存有書面為常態，無書面屬變態，上訴人自應負更高之舉證責任。本件上訴人與顏O村間約定，由顏O村將系爭土地無償提供上訴人種植牧草，而上訴人提供契作合約書予顏O村，僅屬無償使用借貸契約之從給付義務、附隨義務關係或無償委任關係，上訴人與顏O村間並無租賃契約存在，上訴人並非系爭土地之承租人，自不得主張優先購買權。原審駁回上訴人之請求，並無不當等語；並答辯聲明：上訴駁回。
㈡何O潔部分：上訴人於系爭土地進行鑑界時，已知系爭土地出賣一事，惟上訴人從未表示其為承租人，且顏O村表示其僅將系爭土地無償提供上訴人使用，亦無向上訴人收取租金，或以上訴人向下營區公所領取之補助及獎勵作為使用對價。再上開補助及獎金之數額並非固定，金額與條件是否調整，非無變動可能，日後下營區公所不為核發亦屬可能。顏O村與上訴人間，就系爭土地從未有針對租金之具體而確定之意思表示，則其2人間既從未有就租金之具體約定，自未成立租賃契約。上訴人並非系爭土地之承租人，對於系爭土地無優先購買權，原審駁回上訴人之請求，並無不當等語；並答辯聲明：上訴駁回。
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[三、本件經整理兩造不爭執事項，及依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化兩造爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈系爭土地為顏O村所有，屬於農地重劃條例第5條規定之重劃區內耕地。
⒉顏O村於110年3月5日，經由訴外人顏O進代理與由訴外人李O賢代理之李O賢訂立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以145萬元將系爭土地出賣予李O賢。
⒊上訴人自105年間起，在系爭土地種植牧草迄今。上訴人與顏O村間就系爭土地未曾訂立任何書面契約。
⒋系爭買賣契約之附件「土地標的現況說明書」（下稱系爭說明書）內，項次7⑴「有無栽種經濟農作物或林木？」欄，記載「種類：牧草」、「權利歸屬於：承租人」等語；上開「牧草」、「承租人」等語之手寫文字旁，蓋有顏O進、李O賢、顏O村印章之印文。並有系爭說明書影本1份在卷可按（原審卷第49頁）。
⒌系爭說明書第2頁，記載「注意：賣方已確認以上內容屬實無誤，且已明瞭就以上事項附有誠實告知之義務，如有虛偽不實需負法律責任」等語。下方「買方簽章」處，有「李O賢（李O賢代）」之文字，並蓋有李O賢印章之印文；「賣方簽章」處，則有「顏O村」「顏O進代」之文字，並蓋有顏O村、顏O進印章之印文。復有系爭說明書影本1份附卷可佐（原審卷第51頁）。
⒍系爭買賣契約之附件「契約成立要件」（下稱系爭關於成立要件之附件），載有：「依農地重劃條例第5條規定：重劃區內耕地出售時，出售耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人及毗連耕地之現耕所有權人，按次序有優先購買權，故買賣雙方同意以下列方式擇一辦理：」等語，並經人在「賣方以存證信函通知承租人，承租人收受通知後15日內未以書面表示購買者，視為放棄，本件買賣契約書始成立；惟承租人於15日內以書面表示購買，則本件買賣契約書無條件解除，賣方同意全數返還買方已付之價金」處勾選（上開勾選，下稱系爭勾選）；系爭關於成立要件之附件下方「買方簽章」處，有「李O賢（李O賢代）」之文字，並蓋有李O賢印章之印文；「賣方簽章」處，則有「顏O村顏O進代」之文字，並蓋有顏O村、顏O進印章之印文。並有系爭關於成立要件之附件影本1份在卷可稽（原審卷第53頁）。
⒎顏O村並未通知上訴人表示是否按系爭買賣契約之同一條件優先購買。
⒏上訴人於110年4月14日寄發下營郵局存證號碼000000號存證信函通知顏O村之代理人顏O進，願意按同一條件優先購買，該存證信函於110年4月15日送達顏O進。嗣上訴人於110年4月19日寄發下營郵局存證號碼000000號存證信函通知顏O村，願意按同一條件優先購買，該存證信函於110年4月23日送達予顏O村。
⒐顏O村自105年起，持上訴人所提供由德O畜牧場出具之契作合約書，以系爭土地向下營區公所申報轉契作補助及獎勵。
⒑訴外人林O伃代理顏O村於110年3月10日寄發臺南成功路郵局存證號碼000000號存證信函通知何O潔、訴外人顏O，於函到15日內表示是否主張優先購買系爭土地，並檢附系爭買賣契約、系爭說明書及系爭關於成立要件之附件等影本各1份。
⒒上訴人有另外承租坐落臺南市○○區○○○段0000、0000、0000-0、0000-0地號土地之耕地，種植契作牧草，承租期間已將近有大約20年之久。就上開土地，上訴人有給付租金予顏O，由顏O轉分予土地共有人或所有人，又其中0000-0地號土地是由顏O村申報及領取轉契作之補貼。
㈡爭執事項：
⒈上訴人訴請確認其對系爭土地有優先購買權存在，有無理由？
⒉若有，上訴人訴請顏四村應按系爭買賣契約之同一條件與上訴人訂立買賣契約，並應於上訴人給付145萬元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人，有無理由？]
[四、本院得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安狀態，能以確認判決將之除去者而言。
本件上訴人主張其就系爭土地有優先購買權存在，為被上訴人所否認，則上訴人就系爭土地有無優先購買權存在之不明確，已致上訴人在私法之地位有受侵害之危險，而此項危險得藉由確認判決加以排除，是上訴人訴請確認其就系爭土地有優先購買權存在，自有即受確認判決之法律上利益，應堪認定。]
[㈡上訴人與顏O村間就系爭土地，並未成立租賃關係，上訴人既非承租人，無從主張優先購買權，其訴請確認對系爭土地有優先購買權存在，為無理由：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條本文定有明文。
是以，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求。
次按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一出租耕地之承租人。二共有土地現耕之他共有人。三毗連耕地之現耕所有權人；土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條亦分別定有明文。
又按土地法第104條第1項及第107條第1項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上字第700號民事裁判意旨參照）。
本件上訴人主張其與顏O村間就系爭土地有租賃關係存在，其為系爭土地之承租人，依土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定，就系爭土地有優先購買權存在等語；然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是依上開說明，上訴人自應就其為系爭土地之承租人之有利事實負舉證責任。]
[ ⒉上訴人無法證明其與顏O村間就系爭土地有租賃關係存在，而為系爭土地之承租人，論述如下：
⑴兩造對上訴人自105年間起，在系爭土地種植牧草迄今，上訴人與顏O村間就系爭土地未曾訂立任何書面契約。
顏O村自105年起，持上訴人所提供由德O畜牧場出具之契作合約書，以系爭土地向下營區公所申報轉契作補助及獎勵，並不爭執（見不爭執事項⒊、⒐）；且經原審依上訴人聲請向德O畜牧場及下營區公所查詢，有德O畜牧場110年6月15日民事陳報狀、下營區公所110年6月15日所農字第0000000000號函及附件、下營區公所110年9月3日所農字第0000000000號函及附件（見原審卷第123、125-259、331-337頁）可稽，堪信為真實。
又兩造對上訴人有提供與德O畜牧場訂立之契作合約書予顏O村之義務，以協助顏O村向下營區公所申請取得轉契作補助及獎勵乙節，均不爭執（見本院卷第168-172頁），故此部分事實，亦堪信為真實。]
[⑵按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之；民法第421條定有明文。
而契約須以當事人互相表示意思一致而成立，所謂一致通常係指必要之點而言。
租賃之定義，其必要之點自為租賃物與租金兩者。若雙方就物為使用收益，而未有收取租金為對價之約定，即難謂已成立租賃關係。
故租賃契約之成立，必須有租金之約定，及出租與承租之意思合致。
本件顏O村將系爭土地提供上訴人種植牧草使用，上訴人固有提供與德O畜牧場訂立之契作合約書予顏O村之義務，以協助顏O村向下營區公所申請取得轉契作補助及獎勵。
然查，上開契作合約書（見原審卷第333-336頁）為契約文件，乃德O畜牧場因上訴人供應該畜牧場牧草而提供「立合約書人」、「乙方」欄空白之契作合約書及畜牧場登記證書影本予上訴人，而德O畜牧場則在「甲方」欄簽章，內容為甲方同意以契作方式，由乙方所生產之牧草供應甲方，該畜牧場為確認經該畜牧場蓋章用印之契作合約書之流向，並在契作合約書內「立合約書人」、「甲方」「聯絡電話」處記載上訴人之聯絡電話000000****（確實電話號碼，詳原審卷第334、336頁），故形式上是由顏O村與德O畜牧場簽訂契作合約書，
但實質上係由上訴人與德O畜牧場簽訂合約，並由上訴人向德O畜牧場提供牧草及收取貨款，此有上開契作合約書、畜牧場登記證書及德O畜牧場110年6月15日民事陳報狀（見原審卷第123、333-337頁）可證。
可見上訴人雖提供上開德O畜牧場出具之契作合約書予顏O村，但實質上該契約關係仍存在於上訴人與德O畜牧場之間，且由上訴人向德O畜牧場提供牧草及收取貨款，並無變更實質之契約當事人。
而顏O村係向下營區公所申報轉契作補助及獎勵，該補助及獎勵係由主管機關所發給，並非上訴人，自不得認上訴人有支付任何相當於租金之對價。
況依行政院農業委員會芻料作物轉契作補貼要點第3條及對地綠色環境給付計畫執行作業規範第6點第3款規定，契作補助及獎勵申報之申請人須符合一定之資格及提出相關證明文件，且核發金額亦非每年度均相同（如109年第1、2期作即與105至108年期作不同）；以上有下營區公所110年6月15日所農字第0000000000號函及附件、行政院農業委員會農糧署（下稱農糧署）南區分署110年9月9日農糧南產字第0000000000號函及附件、農糧署南區分署111年2月9日農糧南產字第0000000000號函、農糧署南區分署111年5月24日農糧南產字第0000000000號函等（見原審卷第125-259、343-346、557-558、565-573、587-588頁）可稽；則主管機關是否准予核發？發給金額若干？均屬未定，亦未見顏O村與上訴人有就顏O村如未取得該款項時之處理方式作何約定，此顯與常情有違；足見上訴人之主張，並不足採。]
[是依上述，上訴人使用系爭土地，既無須支付任何相當於租金之對價，堪認上訴人與顏O村確係因各有其他目的而約定系爭土地為無償使用無訛，其2人間未有收取租金為對價之約定，即難謂已成立租賃關係。]
⑶至於上開德O畜牧場110年6月15日民事陳報狀之內容，雖記載「由於曾O貴向他人承租土地種植牧草，約定由地主向公所申報轉契作牧草之補助。為配合地主辦理申請補助，由本畜牧場在公所制訂之『牧草契作共同運銷合約書範本』簽名蓋章，並提供畜牧場登記書影本，交由曾O貴交付給出租土地之地主，向公所申報補助。立合約書人之乙方處，則保留空白，由出租土地之地主自行填寫」等語，敘述上訴人向他人承租土地種植牧草等情；
惟觀諸該陳報狀內同時記載「曾O貴供應本畜牧場之牧草，種植地點大約為臺南市柳營區、下營區等地區，無從得知其種植之土地地號」等語，可知德O畜牧場並不知上訴人實際種植牧草之處所，是德O畜牧場應無知悉上訴人究係基於如何之法律關係，使用種植牧草土地之可能，德O畜牧場所出具前開民事陳報狀內關於上訴人向他人承租土地種植牧草部分之敘述，應僅係德O畜牧場非以實際經驗為基礎之個人推測之詞，尚不足據為有利上訴人之認定，在此敘明。
[⑷另系爭說明書及系爭關於成立要件之附件有如不爭執事項⒋至⒍所示之記載，且有系爭說明書、系爭關於成立要件之附件（見原審卷第49、51、53頁）可證，此部分事實，固堪信為真實。然查：
①證人即顏O村之子顏O進於原審到庭證稱：系爭說明書內承租人之記載是仲介林O卿寫的，當時對土地買賣不懂，是第1次賣土地，鄉下很多土地都是給別人作，但是沒有收租金，買賣就是全部交給仲介處理，仲介說要蓋章，我們就蓋了，仲介有問那牧草呢，我說牧草就給施作的人，反正也沒有收租金。仲介問我寫承租人可不可以，我說應該無所謂，我們認為他不是承租人，只是要證明牧草是他種的而已。我們沒有收租金，就是給他種而已。當時不知道臺語要怎麼用文字描述，鄉下很多地都是讓別人做，不讓它荒廢，沒有在收租金。我有跟仲介說我只是土地放給他做，沒有收租金，我一直強調這點。另外一塊土地也是給上訴人施作，但是有收租金，跟系爭土地是放給上訴人作，沒有收租金是不同的。系爭勾選是土地代書勾的，我不知道系爭勾選之意思等語（見原審卷第372-373、376、380-381頁）。
②證人即仲介林O卿於原審到庭證稱：系爭說明書內「牧草」及「承租人」之記載是我於3月3日寫的，當時我沒有看過土地，我問顏O進土地上有無栽種農作物，他說有栽種牧草，我問是誰栽種的，他說「給人做（臺語發音）」，我不知臺語「給人做」翻成國語要怎麼寫，沒想這麼多，當下就寫承租人，顏O進也沒有看，就信任我就簽名。我賣了附近10幾筆土地，上面有栽種牧草時都是這樣寫，也是請人來把牧草收一收而已。我沒有問有無收租金，當時沒有承租人這個問題，系爭勾選為地政士林O伃所勾選，這是制式契約，我們跟賣主講完，就直接簽字，有時他們也沒有審查這些東西。仲介不會查證地主與第三人之法律關係，就是聽賣方講述等語（見原審卷第390-394、397頁）。
③證人即地政士林O伃於原審到庭證稱：簽約當日，系爭說明書就已經寫好，系爭勾選是我勾選的，因土地登記謄本上記載農地重劃，農地重劃需要通知優先購買權人；又因系爭買賣契約是制式化印製，農地重劃一定要通知優先購買權人，才會勾選承租人，買賣雙方在現場說沒有承租人，我們是要通知鄰地，第1順位是承租人，因為契約是制式化版本，上面那行有寫是依照農地重劃條例第5條規定。當時有問有無承租人，賣方代理人說沒有承租人，顏O進那時有說上面有1個在除草的，但不是租給他，因為法條第1項就是寫承租人，才會勾選承租人。我們無法從謄本上看出有無承租人，只能從賣方這邊知道有無承租人，我們認知上這件沒有承租人，因為他們說那不是承租人等語（見原審卷第399-401、404-406頁）。
④依上開3名證人之證述，可見系爭說明書內承租人之記載係仲介林O卿所為，系爭勾選則為地政士林O伃所勾選，但賣方代理人顏O進當時僅表示系爭土地有給人（臺語發音）種牧草，並未表示系爭土地有承租人；而仲介及地政士因契約是制式化版本，仲介亦不知臺語「給人做」翻成國語如何寫，乃簡便為之，實則仲介及地政士無法查證地主與第三人之法律關係；顏O進亦未詳看，因信任仲介即簽名等節，均無法證明上訴人所主張其與顏O村間就系爭土地有租賃關係存在，而為系爭土地之承租人之情。
上訴人雖主張上開3名證人之證述不實，且有違經紀人須謹慎製作不動產說明書以遵守不動產經紀業管理條例之相關規定，及地政士應精通專業法令及實務，並誠信執行業務等語。
然上開3名證人證述之情節，大致均屬相符，且其證述之情節並無違常情，又就本件亦無何利害關係（關於賣方部分，不論出售予何人，價金及各項條件均無不同），實無偏頗迴護被上訴人之必要，尚難以上訴人個人猜測之詞，遽予推翻其證詞，應認上開3名證人之證詞為可採。]
[ ⑤至於證人即買方代理人李O賢於原審雖到庭證稱：在我們當地，種牧草就表示有租給人家，顏O進知道這塊地有給別人作，我們當地講臺語叫做「給人做」，「給人做」就是「租人」，租的過程當中有無收租金不一定，上面種什麼東西公所會來看，看上面真的有種東西才是轉作，政府才會撥錢給你。租就是有付租金，但是租金的形式不一定是給錢，有時候是用轉作，用政府撥下來的錢當作是租金，顏O進本身就知道這塊地有租給人家等語（見原審卷第387-388頁）；
惟在系爭土地上種牧草之原因多端，不能憑此種植牧草之事實，遽以推論即有租賃關係存在；
參以顏O進、李O賢於110年3月5日至仲介公司簽約時，李O賢詢問顏O進牧草之狀況，顏O進及林O卿均有表示牧草是給人家作的，並無收錢乙節，亦據顏O村提出現場錄影光碟之內容，復為上訴人不爭執其內容（見原審卷第497頁書狀記載及第520頁筆錄第18-19行）。
可見李O賢上開證述，乃其個人推測之詞，不足為憑；況且其同日亦證稱：當場顏O進沒有說系爭土地係出租予他人，僅說有「給人做」，系爭勾選為地政士林O伃所勾選，不清楚打勾之原因為何，我只可以確定是誰打勾，沒有去確定裡面文字，我不知道地政士為何要我們簽名在這裡，當時要我們簽我就簽等語（見原審卷第384-386、388頁）。
是依證人李O賢之證述，顏O進並未陳稱系爭土地有出租予他人，且就系爭勾選為地政士林O伃所勾選，其等簽名時並未詳看等節，亦與顏O進、林O卿、林O伃所述大致相符，更可見李O賢上開證稱顏O進本身就知道這塊地有租給人家等語，僅係李O賢自己所作之解釋，而非顏O進確有為此表示，並無從為上訴人有利之證明。]
[⑥另就系爭說明書及系爭關於成立要件之附件雖有如上述之記載，惟此僅能證明上開文件內有上開記載之事實，關於上訴人與顏O村間就系爭土地究有無租賃關係存在，仍應視其2人間實際有無租金之約定，及出租與承租之意思合致而定。
本件上訴人與顏O村確係約定系爭土地為無償使用，其2人間未有收取租金為對價之約定，已如前述；上訴人復未舉證其與顏O村間有出租與承租之意思合致，是上訴人主張其與顏O村間就系爭土地有租賃關係存在，而為系爭土地之承租人等語，要乏所據，自無足採。]
[⒊本件上訴人並無土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定之優先購買權：
查系爭土地雖為土地法第107條第1項所稱之耕地，亦為農地重劃條例第5條所稱重劃區內耕地（見不爭執事項⒈），惟因上訴人無法證明其為系爭土地之承租人，揆之前揭說明，自無土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定之優先購買權。
是以上訴人主張依上開規定，於系爭土地出售時得主張優先購買權等語，即屬無據，尚難採認。]
[⒋上訴人另主張：如認上訴人與顏O村間訂立之契約，並非租賃契約而為無名契約，上訴人亦得類推適用土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定而就系爭土地有優先購買權存在等語。
惟按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法（最高法院110年度台上字第3279號判決意旨參照）。
所謂之法律漏洞，乃指違反法律規範計劃、意旨的不完整性，法律所未規定者，並非當然構成法律漏洞，端視其是否違反法律規範意旨、計劃及立法者之是否有意沉默而定（最高法院108年度台上字第1850號判決意旨參照）。
而土地法第107條第1項僅規定出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；農地重劃條例第5條第1款，亦僅規定出租耕地之承租人於重劃區內耕地出售，有優先購買權，可知承租人以外之土地利用人於出租人出賣耕地、重劃區內耕地出售時，並無優先購買權，應係立法者之有意沉默，並未違反法律規範意旨、計劃，並無法律漏洞存在，不生類推適用之問題。
是上訴人此部分之主張，亦無足取。]
⒌從而，上訴人訴請確認其對於系爭土地有優先購買權，自屬無據。
㈢上訴人訴請顏O村應按系爭買賣契約之同一條件與上訴人訂立買賣契約，並應於上訴人給付145萬元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人，為無理由：
本件上訴人對於系爭土地，既無優先購買權存在，已如前述，則上訴人以行使優先購買權為由，訴請顏O村應按系爭買賣契約之同一條件與上訴人訂立買賣契約，並應於上訴人給付145萬元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人，亦屬無據。
五、綜上所述，上訴人依土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定或類推適用上揭規定，請求：㈠確認上訴人就顏O村所有系爭土地，有按系爭買賣契約之同一條件購買之優先購買權存在；㈡顏O村應按系爭買賣契約之同一條件與上訴人訂立買賣契約，並應於上訴人給付145萬元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人，均無所據，為無理由。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。……」。
四、請求確認優先購買權存在~「原告主張：其乃系爭耕地租賃之承租人，嗣原所有人(也是出租人)死亡，由其三名繼承人共同繼承，後其中二名繼承人以土地法第34-1條第1項及第5項之規定，出賣糸爭(整筆)土地予他人；爰依土地法第107條第1項之規定，就該系爭土地有優先承買權Vs.被告否認其間有耕地租賃契約之存在」等
就此，臺灣橋頭地方法院111年度重訴字第135號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=CTDV%2c111%2c%e9%87%8d%e8%a8%b4%2c135%2c20230510%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年間為從事農業生產所需，邀同訴外人楊O香即原告之母為連帶保證人，向訴外人劉O娟承租其所有位於高雄市○○區○○段0000地號之土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），劉O娟並授權訴外人劉O美即其女兒與原告簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自110年3月1日起至125年2月28日止，租金每年新臺幣（下同）6萬元，於2月28日前繳納。原告承租系爭土地後，即向高雄市政府申請農業用地作農業設施容許使用同意獲准，投入鉅額資金興建溫室及植物環控栽培設施種植蘭花等高經濟價值作物至今。嗣劉O絹於110年5月間死亡，系爭土地由劉O美、訴外人劉O欽及被告（下合稱劉O美等3人）共同繼承，後劉O美、劉O欽（下合稱劉O美等2人）依土地法第34條之1第1項、第5項規定，以總價700萬元將系爭土地出售予訴外人黃O綸，原告業依土地法第107條第2項準用同法第104條第2項規定，以系爭土地承租人身分向全體共有人聲明願依相同條件優先承買，惟因被告否認原告與劉O絹間就系爭土地存有租賃關係，更函請地政機關不得辦理系爭土地買賣移轉登記事宜，否認原告就系爭土地有優先承買權存在。為此，爰依民事訴訟法第247條第1項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：確認原告就系爭土地之優先承買權存在。
二、被告則以：劉O娟固於106年3月間簽立授權書（下稱系爭授權書），授權劉O美處理包括系爭土地在內之不動產買賣、產權移轉、租賃等事宜，惟劉O娟簽立系爭授權書時已高齡80歲，其思考力、判斷力、識別事理能力是否正常，顯非無疑，且多數老人家較為保守，不可能授權子女管理、處分自己名下不動產，系爭授權書之真實性顯有可疑，難認劉O美有權代理劉O娟出租系爭土地。又系爭土地原出租於黃O綸，劉O美於租期尚未屆至前復出租於原告，二份租約之租賃期間重疊，而劉O美等2人於系爭租約存續期間另與黃O綸簽立不動產買賣契約書，將系爭土地出賣於黃O綸，並寄發存證信函通知被告上情，然斯時系爭土地既已出租於原告，黃O綸已非承租人，焉能以承租人身分行使優先承買權，則黃O綸與原告孰為系爭土地承租人，亦非無疑。再稽之系爭租約約定租期長達15年，每年租金僅6萬元，且應於2月28日給付，惟原告交付租金之日期及數額均與系爭租約約定內容不符，劉O美等2人以低價出售系爭土地，損害被告之權利，劉O美亦未依持分比例將收取之租金交付被告，難認原告就系爭土地有租賃關係存在等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[三、兩造不爭執事項（本院卷第35頁）：
㈠系爭土地原為劉O絹所有，其於110年5月18日死亡，由劉O美等3人共同繼承，已於同年10月7日以繼承為原因，登記為系爭土地共有人（公同共有1分之1，潛在應有部分各3分之1）。
㈡原告於110年4月間申請系爭土地農業用地作農業設施容許使用，經高雄市政府農業局（下稱農業局）110年5月18日高市農務字第11031415000號函核准。
㈢劉O美等2人於110年11月13日簽立不動產買賣契約書，依土地法第34條之1第1項、第5項規定，以總價700萬元將系爭土地出賣於黃O綸，尚未辦理所有權移轉登記。
㈣系爭土地於106年6月12日經劉O娟設定100萬元之普通抵押權予劉O美，登記擔保債權種類及範圍106年3月28日成立之金錢消費借貸、清償日期106年6月27日、每逾一日以借款金額千分之1計算違約金。
四、本件爭點：
原告以其為系爭土地承租人，請求確認依土地法第107條第1項規定有優先承買權存在，有無理由？]
[五、本院之判斷：
㈠確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第247條第1項前段所明定。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判決先例要旨參照）。
查原告主張其為系爭土地承租人，依土地法第107條第1項就系爭土地有優先承買權，既經被告所否認，則上開法律關係是否真實存在即屬未明，此攸關原告日後得否行使優先承買權而取得土地所有權，而致原告私法上地位有受侵害之危險，此危險並得以本件確認判決除去之，徵諸前揭規定及說明，原告自有提起確認之訴之法律上利益。]
[ ㈡系爭土地屬土地法第106條第1項所稱之「農地」：
以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕地，包括漁牧；出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法第106條、107條第1項分別定有明文。
則依條文規定之順序可知，限於第106條所指之耕地承租人始有優先承買權，且土地法所稱之耕地，解釋上係指供耕作或漁牧使用之土地而言。
又依89年1月26日修正前之農業發展條例（下稱農發條例）第3條第11款規定「耕地，指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地」，嗣為因應我國農業轉型升級及發展趨勢，因於92年2月7日修正農發條例，將耕地之定義加以修正限縮。
所謂耕地，僅限於依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，至於依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，及非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地與國家公園區內之田、旱地目土地，則列為耕地以外之農業用地，此觀農發條例第3條第11款之立法理由即明(最高法院95年度台上字345號判決意旨參照)。
而農發條例第20條第1項規定：「本條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。本條例89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」
其於92年2月7日修正之立法理由：「一第1項酌作文字修正，其餘各項未修正。二原條文規定，本條例修正施行後所訂立之耕地租賃契約不適用耕地三七五減租條例之規定，因第3條第1項第11款及第14款分別就耕地及耕地租賃作定義，故對於第3條第1項第10款規定之農業用地中之『耕地以外之農業用地』訂立租賃契約，有無耕地三七五減租條例之適用，滋生疑義。三為避免土地所有權人因出租耕地以外之農業用地，供承租人作農業使用，有適用耕地三七五減租條例之疑慮而保留不予出租，致土地無法有效利用，爰修正凡農業用地所訂立之租賃契約均不適用耕地三七五減租條例之規定，俾臻周延。」
農發條例第20條第1項將「耕地」租賃契約，修正為「農業用地」租賃契約，以釐清該條文規範之範圍係包含耕地及耕地以外之農業用地。
而該條文第2項規定：「本條例89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例……訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」
其規範之範圍亦應作相同之解釋，即包含耕地及耕地以外之農業用地，是土地法第106條第1、2項規定與農發條例第3條第11款關於耕地之涵義及適用範圍並不同，乃由立法目的不同所致。
另依內政部89年9月18日台內地字第8912564號函釋內容：「土地法第106條有關供農、漁、牧使用之農地之認定：於實施區域計畫或都市計畫或其他用地編定之使用管制前，應以該租約土地實際供農、漁、牧使用者，為農地。在實施都市計畫以後之地區，應指農業區、保護區內供農、漁、牧使用之土地。另於實施區域計畫以後之地區，應指編定為農牧用地、養殖用地之土地。」
查系爭土地地目為田，為都市計畫範圍內之農業區，有土地建物查詢資料、農業用地作農業設施容許使用申請書所載使用分區在卷可稽（本院卷第161、259頁），是系爭土地雖非89年1月26日公布施行農發條例第3條第11款規定之「耕地」，惟屬土地法所稱之農地，堪以認定。]
[㈢原告為系爭土地承租人：
按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。
又土地法第107條第1項關於耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之人，應先證明其耕地之租賃關係存在，始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上字第700號判決先例要旨參照)。經查：
⒈原告主張為系爭土地承租人，業據提出系爭租約為證（本院111年度審重訴字第55號卷《下稱審重訴卷》第15至16頁），而系爭租約係劉O娟授權劉O美代為處理簽訂書面契約、決定租期和內容等租賃事宜，亦據原告提出系爭授權書為憑（審重訴卷第13頁），
復據證人楊O香於本院證稱：簽立系爭租約時劉O娟不在場，租約上劉O娟的簽名及用印都是劉O美所為，劉淑O有告知系爭土地是劉O娟的，劉O美說她代理劉O娟等語（本院卷第120頁）；
證人劉O美並於本院證稱：我母親不識字，我哥哥又中風，所以所有事情都是我在處理，授權書是代書打好之後，我叫我母親在授權書上蓋章，我有解釋授權書的意義給我母親聽，她有瞭解；系爭租約約定的租金、租期是我與原告講好的，租約上劉O娟的簽名及用印都是我幫她簽名及蓋印，簽約前我有跟我母親解釋該土地要出租給第三人種蘭花；押租金5萬元是原告於110年3月10日匯款給我，之後同年5月20、24日各匯款5萬元給我等語（本院卷第123至125頁），並提出其湖內區農會存摺封面暨內頁交易明細影本為憑（本院卷第139至143頁），核與原告提出之大湖郵局帳戶交易明細及轉帳紀錄所顯示之資金流向相符（本院卷第145至147頁），堪認原告與劉O娟間就系爭土地確成立租賃契約，劉o娟死亡後，系爭土地由其繼承人即劉O美等3人共同繼承而繼受出租人之地位。]
[⒉被告雖抗辯劉O娟於簽立系爭授權書時已高齡80歲，能否為有效意思表示不明，惟並未舉證證明劉O娟簽立系爭授權書係於無意識或精神錯亂中所為，而有民法第75條後段意思表示無效情事；
被告復抗辯系爭租約約定每年2月28日繳納租金，且押租金及每年應繳納之租金各為6萬元，然原告於110年3月1日簽立系爭租約後，所匯予劉O美之押租金僅5萬元，且於同年5月20、24日各給付5萬元之租金，均與系爭租約所約定之押租金、租金數額及給付日期不符，無從認定雙方已就租金意思表示合致。
惟證人劉O美就原告給付金額、日期與系爭租約約定不符部分，於本院證稱：原告說要先匯款給我5萬元押租金，隔天再匯款1萬元，但後來就沒有再匯款給我1萬元，後來因為我母親往生，我沒有錢辦喪事，所以要求原告先匯款給我，原告就匯了2筆各5萬元的金額給我，因為原告還在蓋溫室也需要用錢，所以我就沒有再跟他催討不夠的款項，原告現在還欠合計3萬元（租金2萬元及押租金1萬元）等語（本院卷第125頁）。
而原告與劉O娟或劉O美間是否另有其他債權債務關係而為上開給付，未見被告舉證證明此節，尚無從以原告未足額給付押租金及租金，遽予否認租賃關係之存在；
又劉O娟係於110年5月18日死亡，則劉O美為辦理喪葬事宜，要求原告提前給付111年之租金，亦非不符情理，被告此部分所辯，不足為採。]
⒊被告再抗辯系爭土地於出租於原告以前，劉O娟已於110年2月1日另出租於黃O綸，約定租期至111年1月31日止，卻於上開租賃期間復將系爭土地出租於原告，且於不動產買賣契約書載明黃O綸為土地法第107條之優先承買權人，則系爭土地承租人究為原告或黃O綸，亦有未明等語。
參以證人劉O美於本院證稱：黃怡綸只有租1年且租金每月3千元，她本來是要拿這筆土地放東西，後來因為疫情，黃O綸也沒有使用過這筆土地，黃O綸有付1年的租金36,000元等語（本院卷第126頁），並有以劉O娟及劉O美為出租人、黃O綸為承租人之租賃契約附卷為佐（本院卷第105至109頁），被告亦不爭執證人劉O美證述黃O綸承租後未自任耕作一情，自未成立土地法第106條第1項之耕地租用契約，而非土地法第107條第1項規定之優先承買權人，此不因不動產買賣契約書於「其他約定事項」第1條記載「本件契約依土地法第107條規定，土地上之承租人黃O綸有優先購買權。」（本院卷第103頁），致影響耕地租用法律關係之認定，附此指明。
[㈣原告係以自任耕作為目的使用系爭土地：
按土地法第107條規定耕地承租人之優先承買權，係為扶植自耕農而設，故承租人優先承買權之行使，應以其確有租賃關係存在，且該承租土地屬耕地，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕者，始符合上開法條賦予承租人優先承買之立法意旨。
又所謂耕作，係指其目的在於定期收穫，而施人工於他人之土地以栽培植物（司法院院字第738號解釋意旨參照）；種植稻、麥、茶、桑等供食衣原料之植物，固為農作物，即為改善居住、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與造林有間，其所栽植之植物，係屬農業經營之一種，仍不失為農作物（最高法院82年台上字第1096號判決先例要旨參照）。
查，原告於承租系爭土地後，業向農業局申請農業用地作農業設施容許（溫室及植物環控栽培設施）使用，並用以栽植蘭花，亦據農業局隨函檢送農業用地作農業設施容許使用申請書及相關書圖在卷為佐（本院卷第157至181頁），並據原告提出系爭土地現況照片數張為證（審重訴卷第33頁），而系爭土地為土地法第106條第1項所稱之「農地」，原告以自任耕作為目的，支付地租使用系爭土地，就系爭土地成立耕地租用關係，則其依土地法第107條第1項規定，主張於系爭土地出賣時有依同樣條件優先承買之權，自屬有據。]
六、綜上所述，原告請求確認其依土地法第107條第1項規定，就系爭土地有優先承買權存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。……」。
五、其他相關實務裁判 (以土地法第107條查詢)
請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e5%9c%9f%e5%9c%b0%e6%b3%95%e7%ac%ac107%e6%a2%9d&judtype=JUDBOOK。
貳、小結
按土地法第107條：「(第一項)出租人出賣或出典耕。地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。(第二項)第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。」第1項所定「耕地租賃承租人之優先承買或承典權」，依「效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院44年台上字第700號、40年台上字第1524號、第104號、39年台上字第1513號、第903號判例之意旨。
一、土地法第104條1項及第107條第1項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言。
二、出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，土地法第107條第1項固有明文規定。然所謂耕地係指農地與漁牧地而言，林地則不得認為包含在內，觀於同法106條及第2條第1項之規定自明。
三、出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，固為土地法第107條所明定，惟此項優先承買權，除在舊土地法時期已依舊土地法施行法為預告登記者外。僅為出租人與承租人間之權利義務關係。如出租人違反此義務將其耕地之所有權出賣於他人，並已為土地權利變更登記時，未經登記優先承買權之承租人，僅得向出租人請求賠償損害，不得主張他人承買耕地所有權契約為無效。
四、出租人將出租耕地出賣第三人，所約定之價金，自為土地法第107條第1項所謂出賣耕地之重要條件，如承租人未於接受出賣之通知後十日內，對出租人為依上述同一價額承買租賃物之表示，則依同條第2項準用第104條第2項之規定，仍應視為承租人放棄優先承買權。
五、(一) 耕地承租人在耕地出租人通知出賣耕地後，即於十日內為承買之表示，不過得認為不生土地法第107條第2項、準用第104條第2項之規定，視為放棄依同樣條件優先承買權之效果，而於出租人出賣之耕地，仍須具有同條第1項所定，依同樣條件之要件，始有優先承買之權。
(二) 耕地出租人出賣耕地時承租人有優先承買之權者，以依同樣條件為限，此為土地法第107條第1項所明定。耕地價金為耕地出賣之重要條件，故承租人就其承買耕地表示之價金數額須與出租人要約，或第三人承諾之價金數額相當，而後有優先承買權之可言。
而本文壹一至四所揭裁判，除「壹二所揭判決，尚涉及農地重劃條例第5條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060019&flno=5 所定優先購買權」外，均尚不離「前揭規定及判例意旨」之範疇；但倘為耕地三七五減租條例所稱耕地，而且其間如也有耕地租賃之存在，則須先適用耕地三七五減租條例第15條之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060008&flno=15（此部分，未來會為文說明)。
至於「土地第104條第1項所定基地租賃承租人之優先購買權」及「土地法第34-1條第4項所定其他共有人之優先承購權」，請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/1151440。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
