《今日看新聞學法律~貸款成數不足,怎麼辦?》

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文 / 楊春吉(故鄉)

此新聞事件,涉貸款成數不足等相關問題,兹說明如下:

一、按筆者在【新聞疑義978】預售屋保證貸8成,小心!斷頭風險!(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=191878&article_category_id=258&article_id=111965
)一文曾提及:
按因為信用管制之關係,以至於很多房貸,常無法如預期貸到「所需」的成數,此時,就會發生「中間差額如何處理」之法律問題。
就此,基於「」,當然,宜由「當事人間去約定清楚,以杜爭議」;而當事人間如有約定,除該約定違反等因而無效外,當事人自應基於「嚴守原則」及「」,依債之本旨為給付;債務人未依債之本旨為給付,而且係可歸責於「債務人」,那就是「」,自得依「債務不履行」相關約定及規定為之。
是出賣人與買受人間,如有「貸款80%。成數不足部分將由建商(出賣人)無息予買受人2年,若2年內未付清,將由銀行承接、再繳付利息」之約定,在貸款八成不足之情形下,建商(出賣人)自應無息借貸予買受人2年,若2年內未付清,將由銀行承接、再繳付利息。
問題是,買房子,首重「負擔能力」之評估,以免到時候資金斷頭,「房子被債權人查封拍賣」,所以,縱使有「保證貸款80%。成數不足部分將由建商(出賣人)無息借貸予買受人2年,若2年內未付清,將由銀行承接、再繳付利息」之約定,仍應審慎評估自己的「負擔能力」。
另外,實務上,並不是所有建商(出賣人)均願意如此約定,有些廠商之定型化契約,係無此保證的;縱使有類似保證約定,有些約定也僅約定「保證貸款八成;成數不足部分將由建商(出賣人)無息借貸予買受人2年」,並無「若2年內未付清,將由銀行承接、再繳付利息」之約定,而是「買受人應於二年內分期攤還」,所以,買房子之房貸部分,也應注意「其間」的差異」。
可見,當事人間約定清楚,才能杜爭議。然在契約上附註條件:「貸款不足,買賣合約自動解除」,因為如此約定,尚會有建商(出賣人)貸款算不算前開約定所稱「貸款」範疇之爭議,所以當然不夠。
如果您的真意,是指限那一家銀行,以房地為擔保設定貸款不足而言,那約定「以房地為擔保設定抵押權貸款不足7成,買賣合約自動解除」自也不足,應修正為「以房地為擔保設定抵押權,向A銀行貸款不足7成時,買賣合約自動解除」,較能杜絕爭議。
二、又買賣不動產糾紛之處理,雖須同時從事前預防、事中防止及事後救濟等三方面著手。
惟「事前預防」重於「事中防止」及「事後救濟」。
而所謂「事前預防」,乃指同時從「情報蒐集(含整理及研判等)」「書面契約條款具體明確」及「要求保證品質」等三方面去著手。
其中,《今日看新聞學法律~買屋鑑界,免糾紛》一文所提(
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,2404,&job_id=173768&article_category_id=2606&article_id=173768
),屬「情報蒐集(含整理及研判等)」之範圍;至於本案所涉,則為「書面契約條款具體明確」之部分。
另外,前揭文「買屋鑑界,免糾紛」一文所提「事後救濟(第354條等相關規定)」「事中防止(驗屋等)」等相關内容,也須特别注意。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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