《今日看新聞學法律~荒唐!社區竟然統一鞋櫃樣式,放在共同通道》

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文 / 楊春吉(故鄉)

此新聞事件,涉「鞋櫃是否為雜物」「社區統一鞋櫃樣式放在共同通道,是否違法」等法律問題,兹說明如下:
一、本案如為管理條例公布施行後所稱之公寓大廈,鞋櫃為雜物,社區統一規定放在共同通道,自是違法
(一)按本案如為公寓大廈管理條例公布施行後所稱之公寓大廈,就有公寓大廈管理條例第16條第2項、第5項:「(第2項)住戶不得於、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣(市)政府核准範圍內,得依權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作使用者,得依法供公共收費停車使用。(第5項)住戶違反前四項規定時,或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」、第49條第1項第4款:「有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。」、第59條:「區分人會議召集人、、建築業者、、住戶、管理負責人、或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時,他人、、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出,報直轄市、縣(市)主管機關處理。」之適用。

1.住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入(但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣(市)政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用)。
2.住戶違反前開規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
3.住戶確違反前開規定時,直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務(屆期不改善或不履行者,也得連續處罰)。
4.住戶違反前開規定時,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據,報直轄市、縣(市)主管機關處理。
(二)至於鞋櫃是不是公寓大廈管理條例第16條第2項:「…防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。…」所稱雜物?
公寓大廈管理條例第16條第2項中「堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用」是否如同「違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入」一樣,尚須有加上「致妨礙出入」之構成要件?
以上二個問題,臺北高等行政法院105年度簡上字第92號行政判決係認為公寓大廈管理條例第16條第2項中「堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用」與「違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入」係不同的規定,「堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用」不須加上「致妨礙出入」此之構成要件;鞋櫃則屬公寓大廈管理條例第16條第2項所稱雜物。值得肯認。其理由之構成,尚屬合理,也值得參酌。
(三)所以,公寓大廈管理條例所稱公寓大廈之住戶,可別濫用公共空間或共同通道,以至於違反公寓大廈管理條例第16條第2項之規定,被開罰;更甚者,也會被連續開罰,並涉刑法第189-2條:「阻塞戲院、商場、餐廳、旅店或其他公眾得出入之場所或公共場所之逃生通道,致生危險於他人生命、身體或健康者,處三年以下有期徒刑。阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道,致生危險於他人生命、身體或健康者,亦同。因而致人於死者,處七年以下有期徒刑;致者,處五年以下有期徒刑。」之公共危險罪,那就得不償失了(註一)。
(四)如是社區管理委員會帶頭違法(例如本案),則利害關係人得依公寓大廈管理條例第59條之規定,列舉事實及提出證據,報請主管機關處理。
二、規約内容違憲之救濟及其侷限性
比較麻煩的是,本案如係以規約限制自由及等憲法所保障之與自由,可能因規約内容違憲之救濟,有其侷限性(如下說明),而使區分所有權人求救無門,千萬要小心!
(一)按從財產權保障的觀點及憲法第23條來看,縱在符合比例原則下,而限制人民財產權,仍須符合「法律保留原則」,而且得限制人民財產權者是國家,是以規約限制人民財產權,有違「法律保留原則」,主體亦有不當(註二)。
(二)惟規約,不得為釋憲之客體(註三),自不得以規約違反法律保留原則、比例原則等之理由,聲請釋憲。
故就顯得在「法定救濟期間」内,依第799-1條第3項及第56條等相關規定提起救濟之重要性。
(三)如未能在法定救濟期間提起救濟,則縱使規約之内容違反憲法第23條之規定、比例原則、平等原則(法院裁判實務上;有些裁判認為比例原則、平等原則等為公序良俗之一部分,故違反比例原則、平等原則等,即是違反公序良俗;有些裁判則認為直接得適用比例原則、平等原則等,不須如同前者一樣,間接適用之)、原則、(民法第799-1條第3項)等,也因已逾法定救濟期間,而求救無門(此等規約内容,雖違憲或違法,但仍有效存在)。
只能再依公寓大廈管理條例第25條以下之規定,依法召集依法決議,變更原規約内容。
三、其他
另依公寓大廈管理條例第3條第9款及第36條之規定,管理委員會只能執行「區分所有權人會議之決議事項」及「公寓大廈之管理維護工作」,自不得逕以已意為之;
何況是,依已意限制住户之、剝奪住户之財產權!更是不可。
[註解]註一:請參
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=269095&article_category_id=2235&article_id=171939

註二:即規約,並非法律或具之法規命令,而且區分所有權人會議並非國家,故以規約限制人民財產權等憲法所保障之人民利與自由,巳違反憲法第23條之規定而違憲。
相關案例,請參
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=194131&article_category_id=875&article_id=113485
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=268466&article_category_id=2235&article_id=171531
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=269006&article_category_id=2235&article_id=171882
等。
註三:只能試就公寓大廈管理條例第23條之規定及其相關子法(含法規命令、行政規則等),依法聲請釋憲。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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