自然法則 第二講~人與環境之對話 2章2節11 社會住宅之生活規約

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文 / 楊春吉(故鄉)

自然法則 第二講
第二章 居住正義
第二節 自然法則於居住正義之應用
伍、從居住正義多元涵義,檢視居住正義相關問題、案例及法律
一、社會住宅與居住正義

(七)社會住宅之生活

此所謂社會住宅之生活規約,乃指依第35條:「主管機關興辦之社會住宅,得自行或委託經營管理。非營利私得租用公有社會住宅經營管理,其對象應以第四條所定或社會弱勢者為限。」以下規定及社會住宅規劃設計興建及營運管理作業參考手冊:「……8-2-5生活規約與搬遷資訊1)制定生活規約:直轄市及縣(巿)政府營運管理單位,制定住?規約項目,包括認識了解(1)基地周邊都巿計畫位置與服務事項。(2)整棟住宅及住宅單元之空間與設備使用方式。(3)營運管理單位委託物業管理公司執行之服務事項與記點罰則。(4)標準配備家具與設備之、移交標準作業程序。……」等相關規定,而制定之生活規約。

而該生活規約,會列為之內容,社會住宅之承租人違反該生活公約之條款,將面臨被經營管理者依住宅法第38條第1項第4款之規定及依約,記點、終止租約收回住宅、請求損害等情事,自與承租人居住及等權利與自由息息相關(內政部興辦社會住宅出租辦法第14條第1項及第13條第1項第7款也規定,承租人及其應遵守租賃契約及本部訂定之管理規定,違反租賃契約中得終止租約收回住宅之規定時,內政部得終止租約收回住宅);

更與第4條、住宅法第53條:「居住為,其內涵應參照經濟社會利國際公約、公民與政治權利國際公約,及經濟社會文化權利委員會與人權事務委員會所作之相關意見與解釋。」、源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「」及經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見:「7.委員會認為,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視為僅是頭上有一遮瓦的住處或把完全視?一商品而已,而應該把它視為安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認為這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作為《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言,《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”,而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解為,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都:“適足的住所意味著……適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點──一切費用合情合理”。8.因而,適足之概念在住房權利方面尤為重要,因為它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視為構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認為,有可能確定在任何特定的情況下為此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財產。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以得到法律保護,免遭強迫驅逐、和其他威脅。締約國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應為那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料為建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認為,就流行病學分析而言,住房作?環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因為上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」中,所指出「可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。……」之?涵,有所交錯。

更甚者,此等生活公約之制定(例如臺中市社會住宅住戶生活管理公約[107年11月12日公告]、桃園市桃園區中路二號社會住宅住戶管理規約等),大多少了參與機制,而且各生活規約雖均有其良好規範目的(維護共同利益、確保公共安全、提升居住品質或確保良好生活環境等),但生活規約內容是否逾越了該規範目的?

各生活規約內容,均有禁止住?某些行為,違反記點,累積到一定點數,依約得終止租約,並強制住戶遷出,且該承租人及其共住者一定期間內不得申請任何同一巿政府興辦之社會住宅之規定或類似規定(例如前揭台中巿生活管理公約第5條到第11條、桃園市住?管理規約第7條到第13條);但這些規定,可能無所不包,是否違反第148條第2項所定誠實信用原則或前揭適足住房權之內涵呢?

另,這些記點規定,或設有確認及定期檢討誤判事件之機制(例如前揭台中巿生活管理第11條就有此機制,桃園市住?管理規約就無此機制;但兩者均有限期改善之程序),但尚有未設等救濟之管道……等等問題。

自應檢視其等住戶生活公約之內容,有無逾越其規範目的及違反誠實信用原則與適足住房權之內涵,併以居住正義13項多元涵義及其內涵,探其缺漏,補其不足,更加保障人民居住及表意自由等權利與自由之實




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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