文 / 楊春吉(故鄉)
(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)
【新聞】
戴眼鏡的陳姓男子是仲介，他跟穿藍上衣的謝先生越吵越兇，兩人幾乎快打起來，謝先生11個月前透過房屋仲介，租了這間房子覺得問題很多，要退租了，雙方點交卻起衝突。
謝先生控訴，從一開始租屋冷氣就不涼，也沒人來處理，廚房更可怕，只要一下雨就會有上千隻小黑蟲，成群亂飛通知房東根本沒用，受不了決定不住，但卻認為對方用盡理由，要扣押金。
被指控的仲介陳先生則反駁，租屋客因為在屋內點香拜拜，牆壁多處燻黑，他要求回復原狀並不過份，後來警察也到場，協調後謝先生拿回押金，兩方因認知不同的租屋糾紛，徹底撕破臉。
(華視2017年11月02日報導: 租屋糾紛 仲介.房客點交爆衝突)。
【疑義】
壹、租屋冷氣不涼及下雨上千小黑蟲，成群亂飛
一、租賃物修繕及其法令之適用
(一) 房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第9條（修繕及改裝）之適用
按如承租人與出租人均是消費者保護法所稀稱之消費者(註一)與企業經營者(註二)，兩者間也有消費關係，企業經營者所提供者亦是定型化契約，那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項（註三）之應記載事項第9條（修繕及改裝）:「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者，不在此限。前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中扣除。房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。前項情形承租人返還房屋時，□應負責回復原狀□現況返還□其他 。」之適用。
問題是一般的租賃，常是非企業經營者或非定型化契約或消費者，並無適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之餘地（註四）。
(二)非企業經營者或非定型化契約或消費者，依民法等相關規定
又非企業經營者或非定型化契約或消費者，就不得適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第9條之規定。反而要回到民法等相關規定。
即與租賃物修繕有關者，係規定於民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、第429條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」、第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」、第437條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。」。
其中，雖依民法第423條之規定，出租人有提供及維持合於約定使用、收益狀態租賃物之義務，惟在「租賃關係存續中，修繕責任之負擔」上，當事人間也非不得約定「由承租人負擔」（有約定者，除該約定違反誠信原則等因而無效外，自從其約定）；當事人間如未約定「由承租人負擔」，也沒有另有習慣，雖由「出租人負擔」，惟應同時符合「有修繕必要」、「有修繕可能」及「承租人已盡應即通知義務（但為出租人所已知者，不在此限：另外，承租人亦得定相當期限，催告出租人修繕）」等三項要件，出租人始須進行該修繕工作，並在「承租人定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕」時，發生「承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」之法律效果。
更甚者，承租人怠於為民法第437條第1項所定之應即通知義務，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害（註五）。
二、小結
從而，本案報導如屬實，本案出租人雖委託仲介代管，惟仍屬出租人與承租人間所簽訂之租賃契約，尚不能以「委託仲介代管」之由，逕謂「出租人係企業經營者且所提供之契約為定型化契約」而有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用。
仍應依本案全部客觀事實，研判承租人與出租人是否均是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者?兩者間有無消費關係?企業經營者所提供者是否為定型化契約?有無基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之之適用?或依民法第423條、第429條、第430條等規定為之?
至於下雨就會有上千隻小黑蟲，成群亂飛，有無違反民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」所定之提供義務或維持義務?因尚無法依承租人「下雨就會有上千隻小黑蟲，成群亂飛」此句話予以率斷，故仍應依全部客觀事實研判之。
貳、提前終止契約
按租賃當事人間，苟有約定「提前終止以及其所生違約金事項」，則當事人之一方自得依約提前終止，並請求給付違約金。
惟該違約金可能有過高應予酌減之情形（註六）；而是否過高？則應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非僅以約定一有違約情形發生即應支付若干比例之金額為衡量之標準（註七）。至於當事人約定契約不履行之違約金是否相當，法院須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（註八）。
另外，租金，係使用、收益租賃物之對價，依約提前終止後，租賃關係即不存在，承租人如未再使用、收益租賃物，出租人自應返還承租人先付但未到期之租金，始符誠實信用原則。
參、恢復原狀、回復原狀與押金返退
按承租人於租賃關係終止後，依民法第455條之規定，固應返還租賃物予出租人；惟返還之租賃物，應屬何種狀態，除租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態外，則未明。是常見「恢復原狀或回復原狀」之約定，企圖杜絕爭議，但往往「恢復原狀或回復原狀」之未具體明確，糾紛更多。
又租賃關係中的押金契約，是一種要物契約，須承租人交付該押金予出租人始成立，而押金的目的，乃在擔保契約之履行，是其「依約」扣除所積欠之租金、違約金、債務不履行之損害賠償、侵權行為之損害賠償、修繕費等承租人應負擔之費用後之餘額，始返退予承租人。
另民法第438條也規定「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」。
從而，本案報導如屬實，本案如無房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用。本案出租人確實在屋內點香拜拜，以至於牆壁多處燻黑，
一、是否依依約定方法，為租賃物之使用收益呢?
二、是否已達到「恢復原狀或回復原狀」之約定要求(含恢復原狀或回復原狀有無具體明確)呢?
三、可否在押金內扣除呢?
均須依本案全部客觀事實、本案租賃契約條款、口頭約定、民法第98條之探求真意、契約解釋原則、契約補充條款及經驗法則等，予以釐清之。
【註解】
註一：行政院消保處院臺消保字第10501165274號函：「……就承租人端而言，承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產，並非單純供自住使用，即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」參照。
註二：行政院消費者保護處院臺消保字第10501165274號函：「……獲致結論略以：『不論公司、團體或個人，亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，其出租行為均得以消保法加以規範。』」參照。
註三：https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90EDBE5FE7&s=CADFDD9AD2D5085F。
註四:惟行政院會通過「租賃住宅市場發展條例」草案（http://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=D59AE976E132130D、https://www.moi.gov.tw/files/news_file/%E9%99%84%E4%BB%B6%20%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%B8%82%E5%A0%B4%E7%99%BC%E5%B1%95%E6%A2%9D%E4%BE%8B%E8%8D%89%E6%A1%88%E7%B8%BD%E8%AA%AA%E6%98%8E.pdf
）第5條：「非屬消費者保護法第二條第三款規定消費關係之住宅租賃契約之內容，中央主管機關應訂定其應約定及不得約定事項。……第一項住宅租賃契約，違反中央主管機關訂定之應約定及不得約定事項者，該契約條款無效；未約定中央主管機關訂定之應約定事項者，仍構成契約之內容。」（立法理由如下:一、依消費者保護法第二條第三款規定，消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件，亦即支付租金之承租人所租賃之住宅，應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約，本得依該法第十七條第一項規定，由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約，如出租人非為企業經營者，或承租人為企業經營者(非為消費者)，則非必然有消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃市場，保障租賃雙方當事人權益，及發展租賃住宅服務業，允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅契約條款無效；未約定中央主管機關訂定之應約定事項者，仍構成契約之內容。租賃契約，明定其應約定及不得約定事項，爰訂定第一項規定。……），設有「得適用非屬消費者保護法第2條第3款規定消費關係之租賃住宅契約應約定及不得約定事項」，恐也會有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之相同規定。爰仍建議出租人須及早因應。
註五：【新聞疑義1576】屋塌像震災，房東竟拒賠！http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&article_category_id=2158&job_id=222228&article_id=135320。
註六：民法第252條：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」參照。
註七：最高法院100年度台上字第108號民事判決：「按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應審酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以衡量其約定之違約金是否過高。原審既認本件係屬損害賠償總額預定性質之違約金，乃竟未參酌上列事項，及審酌上訴人實際所受之積極損害與消極損害，以判斷該違約金是否過高，率以前揭理由認系爭三百七十八萬元違約金過高，應酌減為一百五十萬元，進而為上訴人不利之判決，自有可議。」、99年度台上字第201號民事判決：「復按我民法所規定之違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之。查依特訂條款參、補充說明、一、罰則約定：本工程若未能於八十一年十二月三十一日以供通車，每逾期一日應罰趕工費用總價千分之十，直至實際通車日止，唯最多不超過趕工合約總金額。則於榮○處未能依約於八十一年十二月底完工以便通車，國○局即得依約予以罰款，榮○處仍應繼續履行義務直至通車為止。則該違約金是否不屬懲罰性違約金，即非無疑。末按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非僅以約定一有違約情形發生即應支付若干比例之金額為衡量之標準。是原審如認榮○處有遲延完工情事，即應審酌國○局因榮○處能如期完工即時通車所得受之利益以為酌定之標準。」、51年台上字第19號判例：「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」參照。
註八：最高法院100年度台上字第1035號民事判決：「惟查當事人約定契約不履行之違約金是否相當，法院須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；此所謂當事人所受損害情形，係指一方當事人不履行原約定之債務，致他方所受之損害。至於契約解除後，雙方互負回復原狀之義務，一方遲延履行該義務，致他方受損害者，雖不免其賠償責任，但此係遲延履行契約解除後之回復原狀義務所生之損害，與不履行原契約所生之損害，自有不同。」。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
