【新聞疑義1682】管委會少數人把持,怎麼辦?

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文 / 楊春吉(故鄉)

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
管委會長期被少數人把持該怎麼辦?有讀者向《蘋果》投訴,社區被特定人壟斷,管委會成為一言堂,區權會甚至還上演全武行。律師建議,要破解少數人獨佔的管委會,住戶可蒐集、清查帳冊,還可將社區交由第3方物業公司接管,若社區有數棟獨立建物、甚至可採取分割管理。
台中市逢甲西屯路的「仕康家」大樓,住戶長期不和睦,前主委吳足近期被謝姓住戶投訴,經年累月把持管委會,投訴者謝小姐說:「管委會委員形同橡皮圖章,幾乎由這位地下主委把持,還四處以興訟打官司為樂,逼得住戶敢怒不敢言,最近1次開會時,還有黑道闖入行使暴力,真的是無法無天。」
經查證,該社區規劃複雜,包含套房區及純住宅區,各為1棟建築物,總戶數逾300戶。遭投訴的女士吳足則指稱,因當初是地主與建商合建,本身握有27戶產權、加上套房區的屋主委託代理,加起來至少上百份,絕對是代表多數民意,每次開會名單或財務清冊可攤在陽光下供查閱。
管委會是否「人多就贏」?律師蔣美龍指出,根據《管理條例》第27條規定,關於委託代理部分,任何一個受託者所代表的區權人人數、或比例不得超過總戶數的5分之1,超過就不予計算,因此只要其餘住戶夠團結,未必會被長期壟斷。
蔣美龍補充,若住戶對財務帳目有疑慮,可聯名要求調閱帳目,查核是否有不清楚或是未登載項目,還有招標廠商是否是按照社區程序評選,都可一一檢視。他指出,若這2棟建物屬於獨立大樓,理論上還可申請分割管理,也就是自行成立管委會,但難度最高,部分也得重新訂定社區規約。
中信房屋中彰投駐區經理楊乾意補充,早期不少老舊社區產品混雜、戶數過多,甚至摻雜投資型套房,原住戶根本不住在社區、僅委託他人管理,日後最容易形成紛爭。他建議說:「若社區有兩派人馬僵持不下且公基金充足下,可交由第3方知名物管公司代管,能減少衝突糾紛。」
(自由時報2016年12月24日報導: 管委會遭壟斷 分割管理 查帳突破僵局)。

【疑義】
一、管委會少數人把持,怎麼辦?
(一) 依公寓大廈管理條例第26條之規定,分割管理委員會
按非封閉式之公寓大廈其地面層為各自獨立之數幢建築物,固得依公寓大廈管理條例第26條:「(第1項)非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,且區內屬住宅與辦公、商場使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈,各該幢內之辦公、商場部分,得就該幢或他幢內之辦公、商場部分,經其區分人過半數書面同意,及全體會議決議或規約明定下列各款事項後,以該辦公、商場部分召開權人會議,成立管理委員會,並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。一、部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。(第2項)第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定,於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其、管理委員準用之。」之規定,分割管理委員會。
惟須同時符合下列二項要件,始得以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議,成立管理委員會,並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備,實屬不易。
(一)須為非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,且區內屬住宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈。
(二)須各該幢內之辦公、商場部分,得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定「共用部分、約定共用部分範圍之劃分」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式」、「公共基金之分配」、「會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及公寓大廈管理條例第36條第8款規定保管文件之移交」、「全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜」等五事項。
(二) 如該少數人有公寓大廈管理條例第48條所定各款情形之一者,他區分所有權人或也得依公寓大廈管理條例第59條之規定,得列舉事實及提出,報直轄市、縣 (市) 主管機關處理
如該公寓大廈之管理委員會,被少數人把持,除依公寓大廈管理條例第26條之規定,分割管理委員會外,如該少數人有公寓大廈管理條例第48條:「有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:一、、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責任保險之義務者。二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。三、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規。四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務,顯然影響住戶權益者。」所定各款情形之一者,他區分所有權人或利害關係人也得依公寓大廈管理條例第59條:「區分所有權人會議召集人、、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據,報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」之規定,列舉事實及提出證據,報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。
(三) 如該少數人涉及者,得逕向各地方法院檢察署之;涉及偽造文書罪等刑責者,亦同
按刑法第342條、第179條分別規定「為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」。
而且主任委員與全體區分所有權人間、管理委員與全體區分所有權人間,從最高法院94年度台上字第1256號民事判決「又公寓大廈管理委員會並無地位,其主任委員執行社區事務對外所生之一切權利義務,仍歸於區分所有權人全體,故主任委員雖非由全體區分所有權人直接選任(由區分所有權人選舉產生之管理委員間接選出),惟得否依此即謂主任委員非由全體區分所有權人或全體住戶所?」、臺灣高等法院99年度再易字第144號民事判決:「又,管理委員會,係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織,旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護之工作,此觀公寓大廈管理條例第3條第9款規定即明。查,原告係由天○大樓召開區分所有權人會議依法設立之管理委員會(見本院卷第41頁公寓大廈報備證明),並與該大樓之各區分所有權人間分別存有委任關係,此為再審原告所自陳(見本院卷第5頁)」等觀之,亦屬委任。
實務上,最高法院94年度台上字第5494號刑事判決:「惟查:(一)、原判決以被告乙○○、甲○○雖分別代理國○大樓管理委員監察委員及財務委員,其處理該大樓消防工程事務,所負注意義務與處理自己事務為同一注意義務,縱未能注意排煙閘門之單價,亦未參加與淞○消防企業行議價之過程,僅需工程總價降低且能通過消防檢查,縱然損及該大樓住戶之利益,僅為處理事務過失問題,難律以背信。」、93年度台上字第429號刑事判決:「次查刑法第三百四十二條第一項所謂致生損害於本人之財產或其他利益,以本人受有財產上之損害為已足,其損害之額數是否確定,於該罪之成立並無影響。又不法侵害他人之自由、隱私等者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求相當之金額,民法第一百九十五條第一項規定甚明。上訴人未經豪美大樓全體住戶大會之授權,復未實際估算豪○大樓全體住戶所受之損害,即擅自代表豪○大樓管理委員會與原○公司成立協議,除同意以書面撤銷原○公司未按圖施工部分之檢舉外,復承諾對原○公司於施工中損害鄰房等事宜所造成之損害,不再要求任何賠償,並以寄交台北縣政府撤銷前開檢舉,俾便原○公司順利取得,嗣台北縣政府工務局使用管理課承辦人員,即以檢舉人即豪○大樓管理委員會已與原○公司並撤銷檢舉為由,發給原○公司黃金幹線大樓使用執照,原○公司因此獲得不法利益,致豪美大樓住戶檢舉原○公司興建黃金幹線大樓所生之損害仍然存在而權益受損,上訴人意圖為第三人不法之利益及損害本人之利益,而為違背其任務之行為,致生損害於本人之利益,原判決已論述甚詳,並無所謂理由不備之情形」等,也不排除就主任委員或管理委員律以背信罪責之可能。
是如該少數人涉及背信罪者,得逕向各地方法院檢察署告發之。
涉及偽造文書罪等刑責者,亦同。
(四)結合有志之士,選任適當之管理委員,成立正常之管理委員會,並修正規約為適法之規約,以為遵循。如能建構「人權規約」及「人權社區」,更佳。

二、人多就贏?
王於人多是否就贏?
按公寓大廈管理條例第27條第2項、第3項:「(第2項)區分所有權人會議之出席人數與之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。(第3項)區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託配偶、有行為能力、其他區分所有權人或承租人代理出席;受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。」,設有「區分所有權人會議之出席人數與表決權,超過五分之一以上者,不予計算」及「(註一)」(註二),或能稍為緩和「管委會少數人把持」之發生。

【註解】
註一:設立防黑條款,已涉及限制人民之,雖規定「區分所有權人無法出席會議時,只能委託配偶、有行為能力的直系血親、其他區分所有權人或承租者」,尚不會加劇「現今區所有權人大會難以召開」之局面,但即涉人民契約自由及表意自由之限制,就要必要思考「法律保留原則」、「比例原則」以及「」之問題。
就此,或得暫認符合「法律保留原則」及「公益原則」,其目的亦算是有其正當性,問題是此手段真的能達到「防黑」之目的嗎?尤其「黑」本就是「區分所有權人」之時?
另外,僅降低公寓大廈管理條例第27條第3項:「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。」中「超過部分不予計算」之比例,為六分之一或七分之一或其他適當比例,是否比直接限制人民之契約自由及表意自由,更符合損害最小原則,而且也能不加劇「現今區所有權人大會難以召開」之局面呢?均值得思考(http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&job_id=194428&article_category_id=2235&article_id=113693)。
註二:惟即經修法通過公寓大廈管理條例第27條第3項新條文為「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席;受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。」,在大會議宣布違憲之前,也只能依此辦理。
換言之,修正後公寓大廈管理條例第27條第3項之新規定,公布實施後,公寓大廈規約及區所有權人大會議決議,有違反該強制規定者,應屬無效,應儘速依公寓大廈管理條例第25條以下之規定,修正之;違反修正後公寓大廈管理條例第8條第2項:「公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶,外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後,設置理由消失且不符前項限制者,區分所有權人應予改善或。」規定者,亦同(【新聞疑義1267】公寓大廈防黑、上路,規約應儘速修正?http://gs803501.pixnet.net/blog/post/19318069-%E3%80%90%E6%96%B0%E8%81%9E%E7%96%91%E7%BE%A91267%E3%80%91%E5%85%AC%E5%AF%93%E5%A4%A7%E5%BB%88%E9%98%B2%E9%BB%91%E3%80%81%E9%98%B2%E5%A2%9C%E6%A2%9D%E6%AC%BE%E4%B8%8A)。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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