【新聞疑義1642】威秀沒來,買方提告?

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文 / 楊春吉(故鄉)

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

日前新北市一名吳姓男子購買知名建商「海洋都心2」的,該屋建案以「威秀影城當鄰居」為廣告,當時男子花了698萬購買且預付93萬頭期款,但是最後威秀沒有進駐,讓男子以此告上法庭,認為推出建案的宏泰人壽應該還他頭期款,不過最後法院判決出爐,認定該名男子敗訴。……根據《聯合報》報導,吳男向法院主張,宏泰人壽告訴他該建案有威秀影城,可以帶動商圈、適合居住和投資,「房子會增值」,因此在2013年與對方簽訂房屋土地預定書,買了這棟總價698的預售屋以及一個,且支付93萬元頭期款,但是最後威秀並沒有進駐,男子因此認為宏泰人壽應該返還頭期款。法院最後認定,該廣告強調的是建案與影城、購物中心為鄰,可能帶來生活便利、房屋增值等優點,「沒有宣稱這項特性是威秀影城特有、其他影城無法達成」,如果依照吳的主張就,對宏泰人壽有失公平。而且吳姓男子簽訂兩個買賣契約,顯示吳重視自身權益,但也沒有在契約中載明影城必須是威秀,所以最後判定吳男敗訴(自由時報2016年8月13日報導:「威秀沒來」屋主怒告宏泰 法院判他敗訴)。

【疑義】

一、 筆者之前的見解

按有關「威秀進駐淡海,生變」乙節,在【新聞疑義1398】威秀進駐淡海,生變?( https://www.peopo.org/news/246885、 http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow…)一文提及:

「按買賣標的物有第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約者,買受人僅得請求。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。

而民法第354條第1項所定瑕疵,有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,其中,所謂「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」,在法第22條:「應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」之規定下,無法依廣告內容履行者,除減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵外,自屬之(當然,如書面契約已明定,無法依該約定履行者,也屬之,惟減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵);縱屬部分,如屬買賣標的,也得依前開規定,解除其契約或請求減少其價金,蓋「前開規定,並未區分或區分等,只要是買賣物有民法第354條第1項所定三種物之瑕疵之一,就得依之為之」。

從而,本案報導如屬實,威秀影城如真的改為其他影城,那買到海洋都心的買受人,就得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

問題是本案,依情形解除契約是否顯失公平?如買受人係以威秀影城及其連動下的價格漲勢為其契約目的,從民法第255條:「依契約之性質或當事人,非於一定時期為達其契約之目的,而契約當事人之一方不按照時期給付者,他方當事人得不為前條之催告,解除其契約。」、及相關事實來看,應持解除契約並非顯失公平之見解。 即本案買受人如係以威秀影城及其連動下的價格漲勢為其契約目的,非不得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約,不以請求減少其價金為限。」。

二、本案看法

(一) 本案得否解除契約?

換言之,本案得否解除契約?在於買受人是否以威秀影城及其連動下的價格漲勢為其契約目的?就此,從本案臺灣臺北地方法院105年度訴字第1536號民事判決(http://jirs.judicial.gov.tw/Index.htm):「四、本院之判斷:…… 。經查: (一)……(二)次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。惟按消費者保護法第22條所謂真實之要求,乃達一般理性消費者所能忍受之程度即可,除非出賣人或企業經營者於廣告上有保證之標示,否則該條文亦非特別保證(最高法院73年台上字第1173號判例要旨、92 年度台上字第788號判決要旨可資參照)。本件被告雖以前述廣告對「海洋都心 2」周遭環境所為之描述吸引原告等消費者購買該建案之房屋,但觀之上開廣告內容,無非僅係在強調該建案房屋以影城、購物中心為鄰所可能帶來之生活便利性、房屋增值性等優點,並未宣稱此等優勢僅為威秀影城所特有而不能由其他同規模之影城所達成;而依通常交易觀念,上開因周遭環境所加諸於系爭預售屋之附屬價值,亦難認有何將因係由威秀影城抑或其他同規模之影城進駐而有所差異之情事產生;況原告復自陳:伊於締約時並未表明如威秀影城不進駐即不會向被告購買系爭預售屋等語明確(見本院卷第116 頁背面),故被告雖因上開廣告之訂入契約而需對原告負擔不低於該廣告內容之給付義務,但本院審酌一般交易習慣及前述兩造之締約過程,認被告固應提供不低於其廣告內容所宣稱將與影城、購物中心等「富鄰居」比鄰之系爭預售屋予原告,但所進駐之影城是否必須是威秀影城而完全不能以同規模之其他品牌影城替代之,則難謂係兩造締約之重點所在,自不能逕以最終進駐者並非威秀影城,遽謂被告所提供之給付有何不符約定效用之瑕疵存在。原告雖仍爭執:威秀影城在伊心目中有一定之品牌價值,如果不是威秀影城進駐,伊根本不可能向被告購買系爭預售屋,且依相關研究亦指出其品牌優勢實領先於其他影城,無從以其他影城替代之,故被告最終未能引進威秀影城,即應認其就系爭契約之履行存有瑕疵云云。但衡諸被告僅係以上開廣告宣稱以影城為中心所帶給系爭預售屋生活機能及增值效益上之優勢,而依一般交易常態,尚不至因此即認該影城之品牌為何已成為系爭預售屋是否具備上開附屬價值之決定性要素,而就系爭契約之履行上具有不可替代性,故原告雖對威秀影城之品牌有所偏好,但依上述,其主觀上對影城品牌之好惡,於一般交易常態中已不能當然認係屬決定系爭預售屋是否具備上述之附屬價值之重點。而參以原告與被告締結系爭契約時,除就被告所提供之定型化契約條款為簽署外,復另與被告就契約內容進行個別磋商,有原告所提房屋土地預定買賣契約書及買賣本約之個別磋商條款各1份可憑(見本院卷第6至21、68至69頁),可徵其對自身權益之保障相當重視,是如其主觀上認定進駐之影城品牌本身確屬其是否購買系爭預售屋之重要關鍵所在,衡情亦應會特別於前開個別磋商條款中詳加載明,然原告實際上並未為之,故就兩造締約之整體過程觀之,亦不能認進駐影城之品牌本身之變更,將使兩造就系爭預售屋買賣之訂約目的不達,是原告此節主張,即無可採。又實際上被告就「宏泰商圈」內之影城、飯店、商場等商業設施之規劃,已經被告送交內政部都市設計審議委員會審議通過,有被告所提出之都市設計審議報告書影城部分之送審資料在卷可稽(見本院卷第235至237頁),當無從再由被告擅自變更其規模或更改作為其他商業開發。是雖威秀影城已確定不進駐「宏泰商圈,但依前開經主管機關核定之規劃,嗣後進駐之替代影城之規模應不受影響,被告亦稱將會有不低於威秀影城規模之一線院線影院進駐,因屬商業機密名單不便透露等語(見本院卷第116頁背面至第117頁),則「宏泰商圈」既仍將有相同規模之影城進駐,依上說明,當難謂被告有何提供低於前開廣告內容而為給付之情事存在,自不能認被告之給付有何不符約定效用之瑕疵可言。況上開因周遭環境所帶來有關生活機能及增值效益之優勢,僅屬系爭預售屋之附屬價值,並非有何因此影響系爭預售屋之居住使用及結構安全之情事存在,如許原告據此主張解除契約,亦顯失公平。從而,原告依民法第226條、第354條之規定,主張被告就系爭契約之履行有給付不能或瑕疵給付之情事存在,乃據以依民法第 256條、第359 條之規定解除契約並請求返還已付之價金云云,即無理由。」觀之;

法院係以「原告復自陳:伊於締約時並未表明如威秀影城不進駐即不會向被告購買系爭預售屋等語明確」及「原告與被告締結系爭契約時,除就被告所提供之條款為簽署外,復另與被告就契約內容進行個別磋商,有原告所提房屋土地書及買賣本約之各1份可憑,可徵其對自身權益之保障相當重視,是如其主觀上認定進駐之影城品牌本身確屬其是否購買系爭預售屋之重要關鍵所在,衡情亦應會特別於前開個別磋商條款中詳加載明,然原告實際上並未為之,故就兩造締約之整體過程觀之,亦不能認進駐影城之品牌本身之變更,將使兩造就系爭預售屋買賣之訂約目的不達」等理由,而認本案買受人並非係以威秀影城或其連動下的價格漲勢為其契約目的,而為解除契約顯失公平之認定,或有理。

(二) 本案判決恐有矛盾之處,而且捨契約文字而更為曲解,亦有疑義

惟本案臺灣臺北地方法院105年度訴字第1536號民事判決即言:「四、本院之判斷:…… 。經查: (一)按企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容,消費者保護法第22條定有明文。原告主張被告於預售「海洋都心 2」建案期間,陸續以「威秀影城當鄰居,別說不可能」為廣告主軸,並強力推廣威秀影城將帶動商圈、為適合居住及投資勝地、會增值的房子、一定要有富鄰居等文宣等情,業有其所提出被告之廣告文宣為證(見本院卷第26至67頁),而被告亦未否認該等文宣確係由其委託訴外人丰雲廣告有限公司所製作,依此,自顯見被告確有藉由上開廣告內容之宣傳以吸引原告等消費者購買系爭預售屋等「海洋都心 2」建案房屋之情,依照消費者保護法第22條之規定,前述廣告內容自應構成系爭契約之一部分。被告就此雖辯稱:「海洋都心 2」建案之公共區域或其銷售範圍,自始即未包含「宏泰商圈」在內,故原告所指廣告中所提到周遭之影城、購物商場設施等,均非系爭預售屋之社區公設,不在系爭契約之給付範圍內云云。然前開就系爭預售屋周遭將設有影城、購物商場等環境之描述,既已為被告附加於上述廣告文宣中,並藉此作為吸引原告等消費者購買「海洋都心 2」建案房屋之誘因,基於誠信原則,殊無容許被告一面藉此吸引消費者購買房屋增加賺取利益之機會,惟當消費者質疑其房屋周遭之實際環境何以與廣告所描述者不符時,卻又得謂此僅係就房屋之周遭環境為描述而與買賣契約之履行無關之理,故兩造間雖僅係就系爭預售屋為買賣契約之簽訂,但被告所應提供予原告之給付,仍不應低於上開已為被告引用作為廣告內容之環境描述。被告雖另謂:系爭契約第2 條已明白揭示契約義務所包括之範圍,僅為廣告宣傳品所記載之建材設備表、房地及停車位平面圖與位置示意圖,自難認被告應確保之範圍包括系爭預售屋周遭環境之區域規劃云云。然觀之兩造於該條係約定:「乙方(即原告)應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房地及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分」(見本院卷第6 頁),可見被告已同意就廣告宣傳品之內容視為其契約內容之一部分。」;

復又云:「四、本院之判斷:…… 。經查: (一)……(二)次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。惟按消費者保護法第22條所謂真實之要求,乃達一般理性消費者所能忍受之程度即可,除非出賣人或企業經營者於廣告上有之標示,否則該條文亦非特別保證(最高法院73年台上字第1173號判例要旨、92 年度台上字第788號判決要旨可資參照)。本件被告雖以前述廣告對「海洋都心 2」周遭環境所為之描述吸引原告等消費者購買該建案之房屋,但觀之上開廣告內容,無非僅係在強調該建案房屋以影城、購物中心為鄰所可能帶來之生活便利性、房屋增值性等優點,並未宣稱此等優勢僅為威秀影城所特有而不能由其他同規模之影城所達成;而依通常交易觀念,上開因周遭環境所加諸於系爭預售屋之附屬價值,亦難認有何將因係由威秀影城抑或其他同規模之影城進駐而有所差異之情事產生;況原告復自陳:伊於締約時並未表明如威秀影城不進駐即不會向被告購買系爭預售屋等語明確(見本院卷第116 頁背面),故被告雖因上開廣告之訂入契約而需對原告負擔不低於該廣告內容之給付義務,但本院審酌一般交易及前述兩造之締約過程,認被告固應提供不低於其廣告內容所宣稱將與影城、購物中心等「富鄰居」比鄰之系爭預售屋予原告,但所進駐之影城是否必須是威秀影城而完全不能以同規模之其他品牌影城替代之,則難謂係兩造締約之重點所在,自不能逕以最終進駐者並非威秀影城,遽謂被告所提供之給付有何不符約定效用之瑕疵存在。……」,恐有矛盾之處。

又其契約文字業已表示當事人真意以「威秀影城當鄰居」(本案廣告即視為契約之一部分,「威秀影城當鄰居」之廣告內容,即屬契約文字),自不得反捨契約文字而更為曲解(註一),本案臺灣臺北地方法院105年度訴字第1536號民事判決:「四、本院之判斷:…… 。經查: (一)……(二)次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。惟按消費者保護法第22條所謂真實之要求,乃達一般理性消費者所能忍受之程度即可,除非出賣人或企業經營者於廣告上有保證之標示,否則該條文亦非特別保證(最高法院73年台上字第1173號判例要旨、92 年度台上字第788號判決要旨可資參照)。本件被告雖以前述廣告對「海洋都心 2」周遭環境所為之描述吸引原告等消費者購買該建案之房屋,但觀之上開廣告內容,無非僅係在強調該建案房屋以影城、購物中心為鄰所可能帶來之生活便利性、房屋增值性等優點,並未宣稱此等優勢僅為威秀影城所特有而不能由其他同規模之影城所達成;而依通常交易觀念,上開因周遭環境所加諸於系爭預售屋之附屬價值,亦難認有何將因係由威秀影城抑或其他同規模之影城進駐而有所差異之情事產生;況原告復自陳:伊於締約時並未表明如威秀影城不進駐即不會向被告購買系爭預售屋等語明確(見本院卷第116 頁背面),故被告雖因上開廣告之訂入契約而需對原告負擔不低於該廣告內容之給付義務,但本院審酌一般交易習慣及前述兩造之締約過程,認被告固應提供不低於其廣告內容所宣稱將與影城、購物中心等「富鄰居」比鄰之系爭預售屋予原告,但所進駐之影城是否必須是威秀影城而完全不能以同規模之其他品牌影城替代之,則難謂係兩造締約之重點所在,自不能逕以最終進駐者並非威秀影城,遽謂被告所提供之給付有何不符約定效用之瑕疵存在。……」,反而捨契約文字而更為曲解,恐亦有疑義。

另縱使法院認為「威秀影城當鄰居」非「效用之約定」,惟非不得認其為保證品質之欠缺,容許本案買受人依民法第354條第2項、第359條、第365條之規定,減少價金;又法院如認為「威秀影城當鄰居」非「效用之約定」,亦非保證品質之欠缺,則本案出賣人即未依債之本旨(如前段說明)為給付,本案買受人也非不得依不完全給付之相關約定及相關規定為之。

最後,要提醒的是,法院僅以「被告亦稱將會有不低於威秀影城規模之一線院線影院進駐,因屬商業機密名單不便透露」之語(並未有其他佐證資料作為),就逕認「本案出賣人係使威秀影城規模之一線院線影院進駐」,是否率斷呢?違反民事訴訟法第277條之規定呢?

【註解】
註一:民法第98條規定「解釋意思表示,應探求,不得拘泥於所用之辭句。」,最高法院19 年上字第28 號判例、17年上字第1118號判例亦分別揭示「解釋當事人所立書據之真意,以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準,不能拘泥字面或截取書據中一二語,任意推解致失真意。」「解釋契約,固須探求當事人立約時之真意,不能拘泥於契約之文字,但契約文字業已表示當事人真意,無須別事探求者,即不得反捨契約文字而更為曲解。」,是解釋當事人所立書據之真意,以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準,不能拘泥字面或截取書據中一二語,任意推解致失真意,但契約文字業已表示當事人真意,無須別事探求者,即不得反捨契約文字而更為曲解。 




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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