文 / 楊春吉(故鄉)
(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)
【新聞】
很多民眾想投資理財,但不是苦無管道,就是不太懂得理財方法,幾年下來,只好一直領死薪水,看著投資有方的人默默賺大錢。有一名高雄房仲在PTT上感慨發文表示,如果手上有點錢,卻又不懂投資,真的有心想理財的人就應該要趁現在買房。房市不景氣,房價跌跌不休,根據信義房屋房價月指數顯示,11月大台北房價與2012年1月相當,等於房價跌回到三年前水準;美國財經新聞網Business Insider公布今年全球九個房地產市場最慘的國家或地區,台灣也入榜排名第九,目前房價已經較去年同期下跌2.95%。網友G8MO(八毛)表示,想為自己理財的人很多,但談到投資股票可能不少人像他一樣沒有仔細研究,也沒有特別熟悉的領域,況且股市波動大,他覺得很容易一不小心就虧大錢,因此「不要說一百萬,如果現在手頭上只有70萬,其實不妨找看看自備款只要70萬的房子,為自己創造被動式收入。」「別以為買房離你很遠」,他認為,即便房市大環境不好,一談到現在進場買房,肯定會被身邊很多人笑,因為還有很多人等著看明年房市大跌或價格再下修。但經過他多年觀察,反而應趁屋主心態放軟來出價,才能撿到便宜。這名網友指出,若以兩成的自備推算,可選總價大約落在300萬左右的房子,再來評估哪些地區可以買到,然後租金效益不錯(4%以上),假設貸款240萬,年利率2%,20年來算,本息攤還每個月12000元,30年來算一個月差不多9000元。若租金一個月可以實收1萬,「在不考慮其他花費的狀態下,幾乎不用拿錢出來繳房貸,他會自己生錢。繳了兩年後再申請個寬限期,那真的是壓力趨近於零了啊!」他還強調真的不是要教大家做投資客,而是想讓大家知道「買房不難」,而且應該「先求小再求大」。有其他人同意他的看法,認為主要概念不錯,而且報酬率和買國內保單相比也很好,但租屋會有房客管理、房屋折舊、空窗期…等問題,恐怕也不是那麼簡單;「300萬房子可以租一萬?你買了還不用裝潢?」、「房子舊別人不會租,改建也要算成本,房價不一定永遠在高點」還有人虧他說,「這是要抓交替嗎?」、「一定租的出去?一定賣的出去嗎?」、「房價低可以這樣做,但房價高時,自己做就好,不要來這裡害人」、「三百萬房子只能買在基隆,房租也不會那麼高,呵呵~」甚至有人表示,房子出租需要地域性研究跟暸解,有人說很輕鬆好賺,背後陰謀是什麼?「希望大家都可以謹慎的對待好不容易存下來的錢。」 (聯合報104年12月23日報導: 房仲叫大家現在進場買房 他被虧:抓交替嗎?)。
【疑義】
一、國內「飆股」加「法拍」
按據筆者目前實地考察及購屋經驗,300萬房子的房子,在大台北地區,真的不好找,尤其要符合「租得出去」及「以後賣得掉」的特點,更是不好找。
但不用擔心,只要是「飆股」加「法拍」,就能達到如此的效果;目前筆者觀察中的案子,就有如此物件,只是依強制執行法第69條之規定,出賣人不負物之瑕擔保責任,所以參與「法拍」,情蒐就要多下功夫。
另外,法拍,當行使優先承購權確定後,執行法院會限期通知,拍定人7日內繳足價金。在時間上,非常緊迫,貸款是否貸得出來,應予思考。
當然,只考量「飆股」不涉及「法拍」的房子也有,只是那是小套房,貸款就可能受到限制,在買之前,貸款部分須先洽詢各銀行問清楚「以自己及物件的情形,可否貸款?貸多少?」。
二、金邊300萬的房子及其他商機
來到金邊,300萬的房子,不少。只是金邊貸款利率高,代銷大都會建議「國內貸款,再到金邊買房子」。
至於其他商機,則無限,只待自己去發覺、掌握風險、評估風險。
另外,除房地產及其他商機外,(一)因為金邊存款利率高,金邊銀行定存一年美金,高達6%,值得思考「在金邊定存美金」。(二)金邊證券發展中,也值得觀察。
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楊春吉 |