【新聞疑義710】隱瞞屋況,小心!惹來牢獄之災!

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文 / 楊春吉(故鄉)

【新聞】

賣房子刻意隱瞞屋況,可能惹來牢獄之災,新北市淡水一名黃姓屋主,前年連賣2間有頂樓加蓋的中古公寓,明知道頂樓加蓋多次被認定是違建,已經報拆,還以高於市價的價格賣出,2名倒楣買主過戶後,頂樓加蓋立刻被拆除,氣得告上法院,法院認為頂樓加蓋是不是違建、有沒有被報拆,在交易前都該告知買主,但賣家卻刻意隱瞞,依判刑11個月,全案還能上訴。拉開通往頂樓的大門,牆壁全被打掉,內部空空蕩蕩,只剩下樑柱勉強支撐建築結構,將近40坪的加蓋空間,成了廢墟一片。2年前,黃姓屋主把這棟20年的公寓,左右2戶的5樓和6樓頂樓加蓋,分別賣給2名買主,還在書裡註明頂樓加蓋是贈品,卻沒有告訴對方其實2戶頂樓加蓋早已經被認定是違建,結果房子過戶1個月,加蓋部分就被強制拆除。當地里長:「這間房子,已經有拆除大隊來,說要拆除了,他(黃姓屋主)把這間賣掉,賣給他(買方)啦,所以變成現任屋主被拆除。」花了500多萬買房子,原本想把6樓改成套房出租,結果卻落空,2名買主不甘心,告上法院,認定,原本的黃姓屋主蓄意隱瞞,價金也有包括6樓加蓋,將他依詐欺罪判刑11個月,聯繫不上,無法得知三方回應,黃姓屋主的律師表示,全案是,還會再上訴(TVBS 101年3月14日報導:「頂樓是贈品」!瞞違建報拆 賣家判11月)。

【疑義】

按刑法第339條固規定「(第1項)意圖為自己或第三人不法之所有,以使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。(第2項)以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。(第3項)前二項之未遂犯罰之。」。

惟最高法院46年台上字第260號、24年上字第4515號判例也分謂「刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立,以意圖為自己或第三人不法所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付,必須人因其詐術而陷於錯誤,若其所用方法,不能認為詐術,亦不致使人陷於錯誤,即不構成該罪。」「刑法第三百三十九條第一項所謂之詐術,並不以為限,即利用人之錯誤而使其為財物之交付,亦不得謂非詐欺。」。

是本案黃姓屋主得否以刑法第339條第1項所定之罪論處之?主要疑義還是在於「本案黃姓屋主在契約書裡註明頂樓加蓋是贈品,卻沒有告訴對方其實2戶頂樓加蓋早已經被認定是違建,結果房子過戶1個月,加蓋部分就被強制拆除」,是否為以詐術使人交付?有無為自己或第三人不法之意圖?本人或第三人之物是否已交付(未交付則為第3項之未遂犯)?

就此,從最高法院28年上字第3912號判例:「上訴人提出偽契,對於他人所有之山場杉木,訴請判令歸其所有,即係向法院施用詐術,使將第三人之物交付於己,雖其結果敗訴,仍於行使外,成立詐欺未遂罪名。」、26年上字第3041號判例:「上訴人行使偽據,主張債權及地畝,係意圖以詐欺手段,取得債權及租種地畝之不法利益,除觸犯行使偽造私文書罪名外,並應成立以詐術得財產上不法利益之罪。」、、20 年非字第122號判例:「詐得財物,乃現實之金錢,並非財產上不法之利益,原審未引刑法第三百六十三條第一項,誤引同條第二項,殊屬不當。」、臺灣高等法院100年度上易字第2644號刑事判決:「(五)依一般之觀點,人之死亡為生命之現象,年老生病死亡,或意外跌倒送醫後死亡,並不忌諱。但自殺則屬冤死,尤以在室內上吊自縊,在一般人的心靈上自會產生陰影,而恐懼、嫌惡,不願住於該房屋,影響生活品質,而使房價減損。被告王○霞及王○伎故意隱瞞江○明在房屋內上吊自殺死亡之事實,無非為順利將房屋以市價脫手售出,彼等具有詐欺之主觀意圖,彰彰甚明。…(七)本件房屋係以400萬元出售予陳○仁,陳○仁不知屋內有人上吊自縊,其後裝修完成,始為鄰居告知,而根本不敢搬入居住等情,亦為陳○仁證述在卷(見100年偵續字第52號卷第16頁、第17頁)。被告二人刻意隱瞞房屋內有人上吊自殺出售該屋,致陳○仁在決定購屋時陷於錯誤而支付較高不當之價金,被告二人有施用詐術使人陷於錯誤之行為,亦為灼然。」觀之,本案黃姓屋主被論以刑法第339條第1項所定之罪,似乎尚不意外。

所以,賣房子千萬不要刻意隱瞞屋況,以免惹來牢獄之災。




作者簡介

楊春吉
Double House共享工作坊召集人、Double House買賣聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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