文 / 楊春吉
一、遲到5分鐘,竟沒收定金7600元!https://www.lawtw.com/archives/1155403(本文刊於2023年11月4日,其章節條次調整如下;本案為A案)
(一)債務不履行簡易介紹
而所謂債務不履行,即債務人有可歸責之事由而未依債之本旨為給付而言。
又所謂債之本旨,從義務的角度來看,有意定義務、法定義務及基於誠信原則解釋出來之義務。
至於債務不履行之類型,學理上,有給付遲延、不完全給付、拒絕給付及給付不能等四種,惟台灣法律,只承認三種,拒絕給付並未被承認,殊為可惜(相關法律文章請參閱[新聞疑義1155]承認拒絕給付,該是時候了 https://www.lawtw.com/archives/414236 一文)。
而給付不能、不完全給付及給付遲延,在學理上,各有主觀及客觀之分,而且其各自法律效果也不同,更甚者,在民法各債中,各有名契約之法律效果也有所差異。
此時,就有產生競合之問題。就此,相同事項之規定,原則上先適用民法各債之相關規定,次為民法債編總則之相關規定。
例如民法第354條以下規定之買賣物之瑕疵擔保責任,就是不完全給付(屆期、可歸責、可給付、已給付但未依債之本旨為給付),惟因在民法買賣上,有民法第354條以下之規定,故在買賣物之瑕疵擔保責任上,其法律效果,應先適用民法第359條明定之減少價金及解除契約(相關法律文章,請參閱樓上游泳池有人使用,傳出「咚咚咚」,買受人向出賣人求償,一審勝訴?https://www.lawtw.com/archives/1093723 等文)。
(二)契約成立及債務不履行
按契約如為諾成契約,一經當事人就必要之點或重要之點互相同意,契約即為成立(以書面等法定要式為契約之成立要件或生效要件者,則須經此等法定要式,契約始成立或生效);契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則(註一)、公序良俗(註二)、強行規定之效力規定(註三)等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註四)」或「有情事變更情事(註五)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨(註六)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註七),向債務人請求之。
(三)本案分析
本案新聞報導內容如為真 https://udn.com/news/story/7266/7537840,本案買賣契約,雖因「當事人間(本案出賣人為米其林餐廳,買受人為消費者)合意而成立」或「收受定金推定成立」,而且本案消費者也構成債務不履行,但遲延5分鐘受領,依民法第234條:「債權人對於已提出之給付,拒絕受領或不能受領者,自提出時起,負遲延責任。」之規定,僅負給付遲延責任,但如沒收全部定金,縱當事人間就此有約定 (另請參閱民法第249條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx……),恐也有權利濫用情事;倘該全部定金之沒收,乃出賣人依約所為「違約金之沒收」,也有民法第252條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx……所定違約金過高之問題(註八)。
二、一屋兩賣之法律效果
請參閱高雄房價四年漲六成 https://www.lawtw.com/archives/1217631、黑心建商「1屋2賣」https://www.lawtw.com/archives/1093464 等文。
三、嫂嫂收定金後反悔賣房,法官判賠小姑「2倍違約金」
而此案 (即B案) https://www.ettoday.net/news/20250202/2901631.htm,從本案臺灣基隆地方法院113年度訴字第359號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=KLDV%2c113%2c%e8%a8%b4%2c359%2c20250117%2c1&ot=in:「……
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰參拾萬元,及自民國一百一十三年七月一日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十五,餘由原告負擔。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。查本件原告原依民法第256條、第259條第1項第2款、第226條第1項規定,請求被告給付新臺幣(下同)200萬元(見卷第9、14頁);嗣於民國113年7月22日具狀就相同聲明追加依民法第249條第1項第3款、第226條第1項規定為請求權基礎,並表明追加之請求權基礎與原請求權基礎為選擇合併關係(見卷第113頁)。核原告上開所為訴之追加,同係本於兩造間同一買賣契約糾紛之基礎事實所為,亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結,揆諸首開規定,應予准許。
貳、實體部分:
一、原告主張:
㈠被告於113年3月6日向原告稱其有意出售其所有之房屋及其基地(門牌號碼:基隆市○○區○○里○○路00000號3樓,下稱系爭不動產),並指出願以同棟建築之2樓前次出售之相同價格,即465萬元作為出售價格,原告當場即以口頭表示願意以該價格購買(下稱系爭買賣契約),雙方並約定於當日給付65萬元作為定金(下稱系爭65萬元),被告遂交付該等房地之所有權狀影本予原告,並與原告共同前往基隆市農會安樂分部,當場由原告匯款65萬元至被告之帳戶,並於匯款申請書之「附言」處登載「訂金」。
㈡詎料,訴外人即被告女兒林O儀卻於113年3月11日登門拜訪,表示希望能暫緩出售,不願馬上履約,林O儀又於113年4月17日寄送存證信函予原告,稱其不知原告匯予被告65萬元之用途為何,欲直接退還等語,原告始驚覺被告有意毀約,遂於113年4月22日寄發存證信函催告被告應履行系爭買賣契約,後經原告查閱系爭不動產之第二類地籍謄本後發現,系爭不動產已於113年5月9日,因買賣而移轉登記所有權予第三人,並透過內政部不動產交易實價查詢服務網進行查詢後發現,系爭不動產係於113年4月17日即以600萬元出售予第三人。
㈢被告一屋二賣,顯係因可歸責於被告之事由致系爭買賣契約給付不能,倘被告依約履行,原告可取得目前市值600萬元之系爭不動產,並得享受其間價差135萬元之利益(計算式:系爭不動產之市值600萬元-原告取得成本465萬元=135萬元),故原告得依民法第226條第1項規定向被告請求給付135萬元之損害賠償,又原告依民法第256條規定解除系爭買賣契約後,並得依民法第259條第1項第2款規定請求被告返還已給付之系爭65萬元。故兩者合計為200萬元。
㈣又被告既已收受定金,依據民法第249條第1項第3款之規定,被告應加倍返還其所受之定金;原告並得依據民法第226條第1項之規定,就超過加倍定金之損害部分請求賠償。是原告除得依上開規定請求被告加倍返還定金130萬元(其中65萬元乃係原告所給付之定金65萬元;另外65萬元始為違約定金)之外,尚可依據民法第226條第1項之規定,就所失利益與違約定金間之差額,請求損害賠償70萬元(計算式:所失利益135萬元-65萬元=70萬元)。故被告合計應給付予原告200萬元(計算式:加倍返還定金130萬元+原告未能受填補之所失利益70萬元=200萬元)。
㈤爰擇一依民法第256條、第259條第1項第2款、第226條第1項規定,抑或民法第249條第1項第3款、第226條第1項規定為請求,並聲明:⒈被告應給付原告200萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保,請准宣告假執行。
㈥對被告抗辯所為陳述:
倘如被告所主張,系爭65萬元屬用以擔保契約成立之「立約定金」之性質,系爭不動產買賣契約尚未成立,則依據最高法院112年度台上字第482號民事判決意旨,此時系爭65萬元之效力,仍應類推適用民法第249條關於違約定金之規定。故類推適用民法第249條第1項第3款之規定,被告應加倍返還其所受之系爭65萬元,即130萬元;另就尚未填補之損害70萬元,類推適用民法第226條第1項規定,額外請求損害賠償。故被告合計應給付予原告200萬元(計算式:加倍返還定金130萬元+原告未能受填補之所失利益70萬元=200萬元)。
二、被告抗辯:
㈠系爭65萬元為「立約定金」:
⒈被告確實有於113年3月6日收到原告匯款之系爭65萬元,惟被告欲出售系爭不動產之金額並非原告所稱之465萬元,而係565萬元,因原告向被告表示買賣價金可以繼續再談,被告遂認原告有購買系爭不動產之意願,而原告為表示有購買系爭不動產之誠意,即向被告表示要先「下訂」(閩南語)。實則,系爭不動產之買賣價金根本未確定,因被告係欲以565萬元出售,原告一再表示欲以465萬元購買,希望兩造可以再繼續談價錢,原告遂就系爭不動產先「下訂」,拜託被告先保留系爭不動產,先不要出售他人或委託他人銷售。
⒉「下訂(或訂金)」在買賣不動產實務上即常見係買方以「訂金」方式表示誠意,希望賣方先暫時保留房屋不要出售他人之意思。因兩造尚未就系爭不動產之買賣價金談妥、達成共識,被告即將要出賣系爭不動產之事告知林孟儀,經家人討論後認為565萬元仍屬偏低,更低於市場行情甚多,始有113年3月11日林孟儀至原告住處拜訪,並向原告表示要「退訂」,退回「訂金」予原告,惟不為原告所接受、同意,更表示系爭不動產之買賣價金為465萬元,要被告以465 萬元出售系爭不動產予原告。然被告已收受之系爭65萬元,係屬「訂金」性質,而非民法第248條規定之「定金」。
⒊兩造既未就系爭不動產之價格重要事項達成合意,原告自無能以其有匯系爭65萬元,即認為被告須以465萬元出賣與伊,是被告主張系爭65萬元性質為「立約定金」(先暫保留該屋給原告議價,以擔保將來契約成立),惟兩造最終對於系爭不動產之價格始終未能達成合意,被告無法漫無止盡地等待原告議價,故被告於等待一定時間後始將該屋出售予出價更高之人。
㈡關於原告請求被告加倍返還系爭65萬元部分:
依實務見解,立約定金應類推民法第249條規定,然本件應視為不可歸責雙方之事由(即雙方無法達成買賣價金之合意),類推適用民法第249條第4款規定,因不可歸責於雙方導致該契約未能成立,被告應將該訂金65萬元返還給原告。是原告主張對於兩造無法合意買賣價金即認為應適用民法第249條第3款規定,等同要求被告只能以原告欲買受之價格出售,顯然過苛。
㈢關於原告請求被告賠償所失利益部分:
⒈同前所述,原告所稱135萬元轉售利益差額並非正確,蓋被告欲出售系爭不動產之金額實為565萬元,故差額至多僅有35萬元(計算式:系爭不動產之市值600萬元-原告取得成本565萬元=35萬元)。
⒉甚者,113年3月6日原告匯系爭65萬元予被告當時,原告尚未與他人簽訂買賣契約,顯見轉售系爭不動產予他人,並非原告已定之計畫,或客觀確定性而可預期之利益,從而,被告將系爭不動產以600萬元出售他人,實難認原告受有何利益之損害。
㈣被告聲明:⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
[以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀]
[三、經查,被告於113年3月6日向原告稱其有意出售其所有之系爭不動產,兩造於同日至基隆市農會安樂分部,由原告匯款系爭65萬元予被告,匯款申請書之「附言」登載「訂金」,被告將系爭不動產所有權狀影本交付予原告,嗣113年3月11日林O儀至原告住處,告知原告系爭不動產無法出售予原告,同年4月17日被告以600萬元之價格將系爭不動產出售予第三人等情,
業據原告提出系爭不動產土地所有權狀影本、建築改良物所有權狀影本、基隆市農會匯款申請書(代取款憑條)、建物登記第二類謄本、內政部不動產交易實價查詢服務網土地建物買賣交易明細、113年3月11日原告於自宅與林O儀對話之錄音光碟及譯文等件在卷可稽(見卷第21頁至第23頁、第27頁、第39頁至第41頁),
並經本院職權查詢土地建物查詢資料及異動索引資料、基隆市地政事務所113年6月28日基地所資字第1130103154號函檢附土地登記申請書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、(自用買賣)基隆市稅務局土地增值稅繳款書、基隆市稅務局113年契稅繳款書、身分證影本、印鑑證明、土地所有權狀、建築改良物所有權狀等件附卷足參(見卷第67頁至第78頁、第167頁至第169頁),且為兩造所不爭執,是此部分之事實堪信為真實。
四、得心證之理由:
原告主張其與被告締結系爭買賣契約,兩造約定以465萬元作為系爭不動產之出售價格,原告並於113年3月6日給付被告系爭65萬元作為定金,現被告給付不能,自應賠償原告之損害200萬元等語,則為被告所否認,並以前詞置辯。故本件爭點厥為:㈠系爭65萬元之性質為何?系爭買賣契約是否成立?㈡倘系爭買賣契約成立,因被告給付不能,則原告得向被告請求之損害賠償金額為若干?]
[茲分析如下:
㈠系爭65萬元之性質為「定金」,系爭買賣契約成立:
⒈按訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立,民法第248條定有明文。次按解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭句,民法第98條亦有明定。準此,解釋當事人之契約,應以當事人立約當時之真意為準,而真意何在,又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準,不能拘泥文字致失真意(最高法院39年度台上字第1053號民事裁判意旨參照)。
再按稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約;當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立,民法第345條亦有明文。
⒉觀諸原告所提錄音光碟及譯文,原告之媳稱:「畢竟價錢是你媽媽開的啊,定金我們也都匯了,對呀。」林O儀則答以:「對呀,所以我都知道」其後林O儀復稱:「昨天我們就知道這個事情,所以才趕緊打電話跟我姑姑(原告)講。因為之前她(被告)有提過,我們都以為她(被告)只是隨便講,因為她(被告)每次就是這樣講,我們就想說她(被告)應該這次不會那麼認真,所以她(被告)竟然昨天在我們2個人都在的時候就跟我講說『(被告)已經決定要賣了』。我就說,蛤,你(被告)不是要等我們通知或者是等我們一起商量才要這樣子」、「(台語)伊(被告)是有稍微和我們說過,因為伊(被告)之前都只是隨便說說。伊(被告)昨天看我們都在,伊(被告)就和我們說一遍,我們整個都嚇到,想說怎麼會這麼快,而且竟然這種金額去做。所以我才趕快打電話問妳(原告)說抱歉啦,說我們沒有這個打算。」等語。
依上開對話內容可知,被告確於113年3月6日決定將系爭不動產出售予原告,且原告之媳稱所提及「價錢是你媽媽開的」及林O儀所稱「竟然這種金額去做」等內容,雖未能證明確切交易金額為何,然確可推知兩造間確已就系爭不動產之交易價金達成共識。
再佐以被告業將系爭不動產所有權狀影本交付予原告之事實,足認被告確於113年3月6日決定出售系爭不動產,並與原告就系爭買賣契約必要之點(即系爭不動產、價金)達成合意。
由上可知,原告給付系爭65萬元、被告收受系爭65萬元之目的,其真意確實係為證明就系爭不動產業已成立系爭買賣契約,且若系爭買賣契約履行時,系爭65萬元得作為給付之一部,若系爭買賣契約因可歸責於原告之事由,致不能履行時,原告不得請求返還系爭65萬元,以擔保被告之債權,若系爭買賣契約因可歸責於被告之事由,致不能履行時,被告即應返還系爭65萬元,且系爭65萬元具證明系爭買賣契約成立之用,原告即得據此請求被告賠償損害。
從而,系爭65萬元之性質確實為「定金」,系爭買賣契約業已成立。至被告雖辯稱系爭65萬元係「訂金」,而非民法第248條規定之「定金」云云,然其此部分所辯,明顯拘泥於辭句,置上開客觀事證於不顧,有違當事人之真意,自不可採。]
[㈡原告得向被告請求之金額為130萬元:
⒈按定金係契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的,交付他方之金錢或其他代替物,依民法第249條規定,定金,除當事人另有訂定外,適用下列之規定:一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部;二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還;三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金;四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。故當事人間就定金之效力未作特別約定者,依該條規定,原則上應屬違約定金,並為最低損害賠償額之預定(最高法院103年度台上字第179號民事裁判意旨參照);
違約定金之交付,旨在強制契約之履行,供契約不履行損害賠償之擔保,性質上為最低損害賠償額之預定(最高法院108年度台上字第2012號民事裁判意旨參照)。
次按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任,係以有可歸責之事由存在為要件。倘債務人抗辯具不可歸責於債務人之事由所致,自應由其負舉證責任,如未能舉證證明,即不能免責(最高法院97年度台上字第1000號民事裁判意旨參照)。
⒉經查,系爭65萬元之性質既為「定金」,則本件自有民法第249條規定之適用,先予敘明。再者,兩造訂定系爭買賣契約後,被告卻另於113年5月9日將系爭不動產所有權以買賣為原因移轉予第三人,致系爭買賣契約陷於給付不能,且被告未能舉證其有何不可歸責之事由,當屬可歸責於被告之情事,則被告自應負給付不能之損害賠償責任。從而,原告依民法第249條第1項第3款規定向被告請求加倍返還其所受之定金即130萬元(系爭65萬元之2倍),以作為損害賠償額,當屬於法有據,應予准許。]
[⒊按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,民事訴訟法第277條本文定有明文,是民事訴訟如係由原告主張權利者,仍應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉證,以證實自己主張之事實為真實,則被告就其抗辯之事實即令不能舉證,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之請求(最高法院113年度台上字第191號民事裁判意旨參照)。
本件原告若因被告不能給付而受高於上開最低損害賠償額之損害,雖非不得另依民法第226條規定請求額外賠償,然有關高於最低損害賠償額之損害是否存在、損害金額若干等節,當屬有利於原告之事實,揆諸前開說明,自應由原告就此部分負舉證之責。]
⒋原告雖主張其與被告約定以465萬元作為購買系爭不動產之價格,並稱若被告履行系爭買賣契約,系爭不動產目前市值600萬元,故價差135萬元即為原告之所失利益,扣除被告依民法第249條第1項第3款規定賠償之65萬元,依民法第226條第1項之規定,被告應再賠償70萬元等語,然觀諸原告所提錄音光碟及譯文,其內容至多僅得推認兩造間就系爭不動產之買賣價格確已達成共識,但就系爭買賣契約之約定價格究為若干,卷內並無其他客觀證據足茲證明,而原告既未就其實際所失利益盡舉證責任,則其依民法第226條第1項之規定請求逾130萬元範圍之70萬元損害部分,揆諸前開舉證責任分配之說明,礙難准許。
⒌原告雖基於選擇合併,另依民法第256條、第259條、第226條第1項規定為請求被告給付200萬元之同一聲明,然本院既已判命被告加倍返還其所受之定金,則此部分即無重複審酌之必要,且原告既無從就實際所失利益若干部分為舉證,則其即無從依民法第226條第1項請求被告賠償額外損害,併予敘明。
五、綜上所述,原告依民法第249條第1項第3款規定,請求被告給付原告130萬元,及自起訴狀繕本送達翌日即113年7月1日(見卷第87頁)起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,為有理由,應予准許。逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。……」觀之,本案法院如在認事上無誤的話,本案當事人間之買賣債權契約,即因買受人交付及出賣人收受「立約定金」而「推定成立」,然出賣人卻將該買賣標的,出賣並移轉登記於善意第三人,致生「債務不履行」情事,本案買受人因而依債務不履行相關約定及規定,向本案出賣人解除契約,並請求返還二倍定金作為損害賠償金額,尚有理。
【註解】
註一:民法第148條:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」、效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院71年台上字第737號判例:「查權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註二:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」、效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院69年台上字第2603號判例:「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定,以收取權利金方式頂讓與第三人,但究與國家社會一般利益無關,亦與一般道德觀念無涉,尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註三:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。另須注意民法第246條:「以不能之給付為契約標的者,其契約為無效。但其不能情形可以除去,而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者,其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約,於條件成就或期限屆至前,不能之情形已除去者,其契約為有效。」所定情形。
註四:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註七:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。
註八:違約金相關事項,請參閱網路領養一隻「小白貓」https://www.lawtw.com/archives/477173 等文。
作者簡介 |
楊春吉 |