「借屋裝修糾紛多,如何事前預防」No.2~近來(113年間)實務裁判內,當事人間有關「借屋裝修事項」之約定

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文 / 楊春吉

本案相關實務裁判:臺灣高等法院112年度上字第1115號民事判決等
壹、借屋裝修糾紛多!如何事前預防?https://www.lawtw.com/archives/1129378本文刊於2023年4月24日,本文為 No.1)
   
按有關借屋裝修此事項,在《今日看新聞學法律~借屋装修》https://www.lawtw.com/archives/469655 一文提及:「
此新聞事件 https://hk.yahoo.com/……/%E6%88%BF%E5%B8%82-%E5%80……,涉目前常見的借屋裝修等有關事項,兹說明如下:
   
一、按為諾成契約者,一經當事人就主要之點(註一)互相同意,契約即為成立;契約成立後,當事人間約定,除違反(註二)、(註三)、強行規定(註四)等因而全部或一部無效外,基於,仍屬有效;而且基於及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註五)」或「有情事(註六)」或「依約、適法」等外,當事人即應依債之本旨(註七)為給付,債務人有可歸責之事由而未依債之本旨為給付,自屬自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註八),向債務人請求之。借屋裝修承諾書,亦同。
   
二、惟為爾後舉證方便,杜絕糾紛,實有必要,以書面為之;更甚者,「借屋裝修期間,發現時之處理方式」、「出借物及相關設備之危險與負擔是否於交付後移轉予借屋裝修人」、「借屋裝修期間,水電、電話及房屋等負擔方式」、「逾借屋裝修期間,之約定」(註九)、「更換遙控器之費用負擔」(註十)等相關權利與義務,亦須在書面借屋裝修承諾書內,具體明定之,以杜爭議(註十一)。」。
另從臺灣高等法院110年度上更一字第151號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c110%2c%e4%b8%8a%e6%9b%b4%e4%b8%80%2c151%2c20220906%2c1&ot=in、臺灣桃園地方法院108年度訴字第2484號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TYDV%2c108%2c%e8%a8%b4%2c2486%2c20220224%2c1&ot=in 及其他相關實務之裁判 (請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e5%80%9f%e5%b1%8b%e8%a3%9d%e4%bf%ae&judtype=JUDBOOK觀之,有關第373條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx…… 所定「標的物之利益與危險,由買受人承擔之時點」,通常因「借屋裝修同意書中的約定」,而從「出借人交付該借用物供借用人借屋裝修開始之日」之時點。
爰有關借屋裝修糾紛之事前預防及事後救濟,仍須抑賴「借屋裝修同意書相關約定之具體明確」,而前揭文相關說明及實務裁判之意旨,大家得參酌之。
   
貳、近來(113年間),有關「借屋裝修」及「買賣標的物之危險與利益,由買受人承受負擔之時點」間之相關性,實務裁判內實況
   
從近來(113年間),臺灣高等法院112年度上字第1115號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c112%2c%e4%b8%8a%2c1115%2c20240710%2c1&ot=in、臺灣新北地方法院112年度訴字第2530號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=PCDV%2c112%2c%e8%a8%b4%2c2530%2c20241031%2c2&ot=in 及臺灣臺中地方法113年度訴字第1044號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TCDV%2c113%2c%e8%a8%b4%2c1044%2c20241104%2c1&ot=in 等實務裁判觀之,買賣標的物之危險與利益,何時由買受人承受負擔?也因當事人間之約定 (民法第373條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx…… 但書規定中,是容許當事人間另行約定的),從「交屋(交付)後」更改為「借屋裝修後(如個案有借屋裝修時)」。
   
【註解】
註一:例如為諾成契約,一造約明以某物租與相對人使用,其相對人約明支付租金,即生效力;又如當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立,民法第354條第2項:「當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」等參照。
註二:民法第148條:「,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」參照。
註三:民法第72條:「法律行為,有背於者,無效。」參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。
註五:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註七:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註八:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指不完全給付以及等相關規定而言。
註九:臺灣高等法院104年度重上字第129號民事判決:「3.查,劉0田即系爭房屋買賣之仲介於原審證稱:「這件的交屋一直沒辦法交,本件已經過戶,而且有借屋裝修,買方裝修的時候發現房屋有海砂屋的問題,所以雙方就在協調這個事情,交屋的程序就延宕」、「(一般交屋有那些應辦事項?尾款交付賣方、不動產權狀交予買方、相關稅費、規費之結算?本件有結算?是多少金額?)買方把尾款交付清楚,賣方將產權移轉清楚,稅費的切割、水電瓦斯的費用,因為本件有借屋裝修,所以借屋裝修前的水電由賣方負擔,借屋裝修後由買方負擔,房屋地價稅是以交屋作為切割。本件的稅費及水電瓦斯的費用是否結算清楚,要問」、「(本件有借屋裝修契約,買方是否確實有進屋裝修?)確實有」、「(交屋程序因何原因延宕?)因為海砂的問題,雙方沒有共識。交屋程序就是要尾款、稅費,權狀也一直在代書那邊,被上訴人沒有拿到權狀,我說的沒有交屋就是指沒有做這些手續」、「(就你所知,本件買方鍾0進屋裝修到何種程度?)就是把上訴人的固定物拆掉,至於隔間牆我記得沒有拆掉,但我不是很確定,都還沒開始做裝潢就發現是海砂屋。屋子的現狀已經拆成毛胚,天花板有剝落,沒有放置物品,完全是空屋,門窗沒有拆。買方沒有進去居住」等語(見原審卷(一)第148至150頁);證人闕0文即上訴人之亦到庭證稱:「我是賣方上訴人的經紀人,上訴人委託我們銷售房子,成交後有參與簽約,簽約備證完稅我都有參與,到完稅的時候被上訴人要求上訴人把房子借給他裝潢,鑰匙交給被上訴人,而被上訴人找裝潢公司來估價,把原有裝潢拆掉,發現房子有問題,被上訴人透過代書找上訴人協調,但沒有結果,代書就通知被上訴人交尾款,就是要完成交屋程序,但聯絡不上被上訴人,後來就訴訟」、「(藍小姐與鍾先生簽訂系爭買賣契約後,是否將房子交付給鍾先生使用?)有,有寫壹張借屋裝修契約書,工人才有辦法進去施作」、「(鍾先生在進屋使用後,到目前為止,是否有將房子返還給藍小姐?)鑰匙在賣方那裡,房子沒有還給上訴人,裡面已經不能住了」、「(藍小姐與鍾先生簽訂系爭不動產買賣契約後,有無完成不動產之點交?)沒有」、「因為代書通知被上訴人來交尾款,聯絡不上,後來就訴訟,就沒辦法完成點交的程序」、「(鍾先生借屋裝修後,你有到現場去看過嗎?)有。上訴人委託我時,我有去現場看,原來的格局是四房二廳二衛,是二十年前的裝潢,房子交給買方後,木作、天花板、地板、磚牆都拆掉了,已經沒有四房二衛的隔間牆」等語(見原審卷(一)第151至152頁),核與被上訴人所辯其僅係借屋裝修,系爭房屋並未完成交屋,其未取得……」參照。
註十:臺灣高等法院104年度上易字第241號民事判決:「借屋裝修同意書第7條約定:被上訴人得更換遙控器,費用雙方各半(見原審卷第56頁),益見被上訴人所辯非虛,堪可採信。」參照。
註十一:【新聞疑義1551】借屋裝修同意書?https://www.lawtw.com/archives/432455




作者簡介

楊春吉
108項自然法則發現者、Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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